Ми даємо ЗНАННЯ для прийняття рішень, ВПЕВНЕНІСТЬ в їх правильності і надихаємо на розвиток чесного бізнесу, як основного двигуна розвитку України
ВЕЛИКОМУ БІЗНЕСУ
СЕРЕДНЬОМУ ТА ДРІБНОМУ БІЗНЕСУ
ЮРИДИЧНИМ КОМПАНІЯМ
ДЕРЖАВНОМУ СЕКТОРУ
КЕРІВНИКАМ
ЮРИСТАМ
БУХГАЛТЕРАМ
ФОПам
ПЛАТФОРМА
Єдиний інформаційно-комунікаційний простір для бізнесу, держави і соціуму, а також для професійних спільнот
НОВИНИ
та КОМУНІКАЦІЇ
правові, професійні та бізнес-медіа про правила гри
ПРОДУКТИ
і РІШЕННЯ
синергія власних і партнерських продуктів
БІЗНЕС
з ЛІГА:ЗАКОН
потужний канал продажів і підтримки нових продуктів

ПРАВОПРИМЕНЕНИЕ ИЛИ НОРМОТВОРЧЕСТВО? Анализ судебной практики по признанию нотариально незаверенных сделок в порядке ч. 2 ст. 220 ГК

22.06.2015, 10:32
27
6
Тимур Михайлов
адвокат АО «Скляренко, Сидоренко и партнеры»

Продолжаем серию тематических блогов по судебной практике «ПРАВОПРИМЕНЕНИЕ ИЛИ НОРМОТВОРЧЕСТВО?» от юристов АО «Скляренко, Сидоренко и Партнеры» (публикуется на языке оригинала).

Аналіз судової практики з визнання непосвідчених нотаріально правочинів дійсними у порядку ч. 2 ст. 220 ЦК України

Ще у римському преторському праві був правовий інститут nudum ius - голого права, тобто права, яке не підлягає позовному захистові. Касаційні суди України іноді вдаються до такої «рецепції» римського права і у своїх роз’ясненнях визначають норми права, які не підлягають застосуванню. Водночас, претор міг залишити без судового захисту суб’єктивне право конкретної особи, в той час як касаційні суди у подібних роз’ясненнях скасовують судовий захист об’єктивного права, тобто певної норми. Тим самим касаційні суди підміняють законодавця.

Такою нормою через роз’яснення касаційних судів була до 01.01.2013 р. ч. 2 ст. 220 ЦК України, відповідно до якої, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

З 2009 року по 2013 рік дана норма переважно не застосовувалась судами ані господарськими, ані загальними судами через викладені нижче роз’яснення касаційних судів, однак на даний момент через зміни у законодавстві складається позитивна судова практика застосування цієї норми.

Дійсно, ця норма нерідко використовувалась задля якихось махінацій, на кшталт оформлення переходу права власності у випадках, коли це не можливо здійснити у нотаріальному порядку, або для «економії» витрат на державне мито, оскільки судовий збір обмежений певною максимальною сумою, а держмито при нотаріальному посвідченні договору  - не обмежено. Загалом, незручна норма, так як при ретельній підготовці матеріалів до суду та визнання позову відповідачем немає формальних підстав для відмови у визнанні дійсним незасвідченого нотаріально правочину.

Але касаційні суди вирішили долати цю проблему не шляхом ініціювання змін до закону або формулюванням у судовій практиці якихось рекомендацій для визначення  «штучного» спору між пов’язаними особами. Замість цього в узагальненнях було зроблено висновок про незастосування ч. 2 ст. 220 ЦК до правочинів, які підлягають також і державній реєстрації, а тому і найбільш поширеного виду нотаріальних правочинів – купівлі-продажу нерухомості.

Так, в узагальненні від 24.11.2008 р. «Практика розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними» (далі -  «Узагальнення») Верховний суд України (далі – «ВСУ») зазначає, що якщо правочин підлягає і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, то правило ч. 2 ст. 220 ЦК про визнання його дійсним через ухилення однією зі сторін від його нотаріального посвідчення не застосовується. ВСУ обґрунтовує цю позицію, тим, що момент вчинення таких правочинів відповідно  до  статей  210,  640  ЦК пов'язується з державною реєстрацією,  тому вони є неукладеними і такими,  що  не породжують для сторін права та обов'язки. Ця правова позиція була також включена до постанови Пленуму ВСУ від 06.11.2009 р. №9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» (див. п. 13 вказаної постанови Пленуму).

Пленум Вищого господарського суду України також у пункті 2.10 постанови від 29.05.2013 р. №12 «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» вказав, що відповідні приписи частини другої статті 220 ЦК України не застосовуються до правочинів, які підлягали і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК України (у редакції, чинній до 01.01.2013 р.) пов'язувався з державною реєстрацією; відповідні правочини не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін.

Водночас, постановою ВСУ від 06.08.2008 р. №6-10538св07 було залишено в силі рішення судів першої та апеляційної інстанції про визнання договору купівлі-продажу 17/100 частин будинку дійсним та визнання права власності. При чому, відхиляючи касаційну скаргу, ВСУ послався на ч. 2 ст. 220 ЦК України та вказав: «Встановивши факти та зумовлені ними правовідносини, суди правильно застосували правові норми та ухвалили правильне по суті рішення, підстав для скасування якого колегія суддів не знаходить». Тобто, за три місяці від прийняття зазначеного вище Узагальнення, колегія ВСУ під головуванням шановного судді А.Г. Яреми не побачила порушень норм матеріального права та застосувала ч. 2 ст. 220 ЦК України.

До прийняття Узагальнення була наявна численна судова практика по застосуванню цієї норми ЦК України. Однак, після ухвалення Узагальнення судова практика змінилась і суди стали відмовляти у позовах про визнання дійсними правочинів купівлі-продажу саме через те, що ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується до визнання дійсними договорів, які також підлягають і державній реєстрації.

У якості критики вказаних вище узагальнень вкажемо, що, по-перше, наслідками відмови в задоволенні позову про визнання договору дійсним у порядку ч. 2 ст. 220 ЦК України повинна бути недійсність, нікчемність такого договору, а не встановлення факту, що він неукладений. При відмові у задоволенні такого позову про визнання договору дійсним він має статус підписаного з порушенням нотаріальної форми, а отже, за прямою нормою ч. 1 ст. 220 ЦК України, є нікчемним.

По-друге, зміст статей 210 та 640 ЦК України, на які посилається Узагальнення при обґрунтування зазначеного висновку, не містить жодної вказівки на момент вчинення правочину, для спеціального випадку - визнається судом дійсним .

Натомість, ст. 334 ЦК України, на яку не посилається ВСУ, передбачає такий випадок, і, відповідно до ч. 3 цієї статі право  власності  на  майно  за  договором,  який підлягає нотаріальному посвідченню,  виникає у набувача  з  моменту  такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Також, ч. 4 вказаної статті, у редакції до проведення реформи реєстрації речових прав, встановлює, що якщо  договір  про відчуження  майна  підлягає  державній реєстрації,  право  власності  у  набувача виникає з моменту такої реєстрації.

Отже, законодавець передбачив загальну норму про момент вчинення правочину, однак, він визначив і правило на спеціальний випадок – право власності на підставі судового рішення про визнання непосвідченого нотаріально договору дійсним виникає з моменту набрання законної сили цим судовим рішенням.

Якщо ВСУ у своєму Узагальненні дійшов правильного висновку, то навіщо законодавцю було визначати окремим правилом момент переходу права власності за договором, який не було посвідчено нотаріально, але визнано дійсним за рішенням суду? Навіщо законодавець включив до Цивільного кодексу України ч. 2 ст. 220, якщо, у випадку правильності висновків ВСУ, ця норма не застосовується до більшості нотаріальних правочинів – купівлі-продажу нерухомості?

Таким чином, або законодавець був непослідовний, або зазначений висновок ВСУ в Узагальненні є хибним.

На нашу думку, законодавець не мав на увазі, що норму ч. 2 ст. 220 ЦК України не потрібно застосовувати до випадків, коли норми про договір передбачають не тільки нотаріальне посвідчення, але і його державну реєстрацію. В законодавстві про це нічного не сказано, а інша стаття ЦК України – 334, передбачає можливість переходу права власності за договором, визнаним дійсним у порядку ч. 2 ст. 220 ЦК України, а відтак і за таким договором купівлі-продажу, незважаючи на його обов’язкову державну реєстрацію. Більш правильним було б якщо ВСУ замість визначення правових норм, які не підлягають застосуванню ініціював би їх зміну та вдосконалення, чи скасування.

Слід зазначити, що правозастосовна практика було ускладнена відсутністю чіткого визначення понять «реєстрація договору» та «реєстрація права» а також чіткого переліку договорів, які підлягають державній реєстрації.

До реформи у сфері реєстрації речових прав на нерухоме майно реєстрація договорів купівлі-продажу здійснювалась нотаріусами у Державному реєстрі правочинів на підставі Тимчасового порядку реєстрації правочинів, затвердженого постановою КМУ від 26 травня 2004 р. №671. Реєстрацію права власності проводили відповідні бюро технічної інвентаризації за Тимчасовим положенням про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затвердженим наказом Мін’юсту № 7/5 від 07.02.2002 р.

Слід зазначити, що нотаріальне посвідчення договору та його державне реєстрація були на практиці фактично одномоментною, єдиною дією нотаріусів, оскільки відповідно до п. 6 Тимчасового порядку реєстрації правочинів Державна реєстрація правочинів проводилась шляхом внесення нотаріусом  запису  до  Реєстру  одночасно  з  його   нотаріальним посвідченням. Тотожність цих дій у часі також підтверджує викладену вище позицію про можливість визнання дійсним договорів купівлі-продажу у порядку ч.2 ст. 220 ЦК України без проведення їх державної реєстрації.

Першого січня 2013 року набули чинності зміни до ст. 657 ЦК України, внесені Законом «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 11.02.2010 р. № 1878-VI, а саме було виключено правило про обов’язковість державної реєстрації договору купівлі-продажу нерухомого майна. Постановою КМУ від 5 вересня 2012 р. № 824 «Деякі питання державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» було скасовано зазначений вище Тимчасовий порядок реєстрації правочинів.

Оскільки договір купівлі-продажу нерухомого майна вже не потребує державної реєстрації, втрачає чинність правова позиція про незастосування ч. 2 ст. 220 ЦК України через момент вчинення правочину. Однак, оскільки ст. 657 ЦК України без наведених змін щодо скасування державної реєстрації договору купівлі-продажу була чинна протягом дев’яти років залишилась велика кількість підписаних у цей період, однак непосвідчених нотаріально договорів купівлі-продажу, а відтак на щодо цих договорів судова система буде застосовувати правову позицію із Узагальнення.

Вказані вище зміни законодавства були відображені у аналізі Верховного суду України за 2013 рік про застосування судами законодавства про право власності у цивільних справах.

На даний момент починає формуватися судова практика з урахуванням цих змін. Так, Троїцький районний суд Луганської області у рішенні від 19.05.2015 р., задовольняючи позов про визнання договору дійсним прямо послався на зміни у законодавстві та на вказаний вище аналіз ВСУ (справа 433/978/15-ц). Немирівський районний суд Вінницької області у рішенні від 02.02.2015 р. також послався на ст. 334 ЦК України про набуття права власності з моменту набрання чинності судовим рішенням про визнання права власності (справа 140/159/15-ц).

Отже, відповідно до чинного законодавства та судової практики можливим є визнання непосвідченого нотаріального договору дійсним у порядку ст. 220 ЦК України, а ця норма права перестає бути nudum jus.

Однак, також з’являється і можливість у недобросовісних позивачів та відповідачів оформлювати договори купівлі-продажу нерухомого майна в обхід нотаріального порядку за допомогою штучних спорів, для чого буде лише достатньо вказати дату після 1 січня 2013 року у такому договорі купівлі-продажу та подати позов про визнання такого договору дійсним.

Тимур Михайлов,

Адвокат

Адвокатське об’єднання «Скляренко, Сидоренко та Партнери»

Підготовано спеціально для Платформи ЛІГА:ЗАКОН
Зв’язатися з редактором

Увійдіть, щоб залишити коментар