Впровадження з 1 січня 2013 року нового законодавства про реєстрацію прав на нерухоме майно стало найбільш обговорюваною темою початку 2013-го року як в середовищі юристів, що займаються нерухомістю, так і в кругах представників інших професій, причетних до операцій з такими об'єктами.
Проголошене спрощення і зручність нової системи ставиться під сумнів багатьма фахівцями. Серед іншого, піднімається питання про роль технічної інвентаризації в нових умовах і про того, хто виконуватиме функції, які раніше здійснювали фахівці бюро технічної інвентаризації?
Нагадаємо, що відповідно до законодавства, що діяло до 1 січня 2013 року, перед кожним продажем об'єкту нерухомості (тут йтиметься про нерухомість інший, ніж земельна ділянка) власник був зобов'язаний пред'явити нотаріусові довідку-характеристику об'єкту, а надалі - витягання з реєстру прав власності на нерухоме майно. Цей документ видавався за умови відвідування об'єкту відповідним фахівцем органів БТИ, якщо при цьому встановлювалася наявність відповідності фактичного стану об'єкту і технічної документації про такий об'єкт.
Така вимога фактично була інструментом контролю за дотриманням вимог містобудівного законодавства в частині обов'язку власників не проводити самовільні зміни нерухомого майна (добудови, перепланування і ін.) без встановленого адміністративного і технічного узгодження. Обгрунтованість таких вимог цілком зрозуміла, оскільки це стосується багатьох аспектів містобудування, у тому числі безпеці приміщень.
Чи існує аналогічний механізм в знову прийнятому законодавстві?
Діючий з 1 січня 2013 року Закон України "Про державну реєстрацію майнових прав на нерухоме майно і їх обтяжили" не містить спеціальних положень відносно перевірки містобудівних вимог при реєстрації таких об'єктів.
Перелік документів, що надаються нотаріусові для укладення оборудки з нерухомістю, також не передбачає надання якого-небудь документу, який прямо або виходячи з процедури його видачі підтверджував би дотримання положень містобудівного законодавства, як це було раніше.
В той же час чинне законодавство містить досить цікаве положення, зокрема підпункт 1.7 пункту 1 глави 2 розділи II Порядку здійснення нотаріальних дій нотаріусами України. Відповідно до цієї норми, окрім документу, що встановлює право, на нерухоме майно, нотаріусові також надається витягання з Державного реєстру майнових прав на нерухоме майно. Абзац другої вказаного підпункту містить наступне положення: у тому разі якщо витягання з державного реєстру майнових прав на нерухоме майно містить інформацію про те, що майно, підмет відчуженню, побудовано, добудовано, перебудовано або переплановано власником самостійнонотаріус зобов'язаний вимагати надання відповідного рішення органу місцевого самоврядування. У разі відсутності такого рішення нотаріус зобов'язаний відмовити в посвідченні угоди по відчуженню будови.
Як випливає з вказаної норми, витягання з Державного реєстру майнових прав на нерухоме майно може містити інформацію про перепланування нерухомого майна.
Виникають цілком логічні питання: яким чином така інформація може потрапити в реєстр? Хто вносить таку інформацію?
Відповідь слід шукати в порядку ведення Державного реєстру майнових прав на нерухоме майно, затвердженому постановою КМ України від 26 жовтня 2011 № 1141і в порядку прийому і розгляду заяв про внесення змін записів, внесенні записів про відміну державної реєстрації майнових прав на нерухоме майно і їх обмежень і відміну записів Державного реєстру майнових прав на нерухоме майно, затвердженому наказом Міністерства юстиції України від 12.12.2011 № 3502/5. Проте ці нормативні акти не містять яких-небудь згадок про того, хто і на яких підставах повинен вносити таку інформацію про нерухомість.
Крім того, у вказаних вище нормативних актах, як і в Законі України "Про державну реєстрацію майнових прав на нерухоме майно і їх обтяжили", явно простежується такий підхід: уся інформація в реєстр вноситься виключно державним реєстратором або нотаріусом при здійсненні нотаріальних дій на підставі відповідних заяв власників або інших осіб. Більше того, власник має бути повідомлений про будь-які зміни записів майна, що відносно належить йому.
Очевидно, що питання дотримання норм містобудівного законодавства відносяться до компетенції органів архітектурно-будівельного контролю відповідно до їх повноважень. Але Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності" і відповідні підзаконні акти не надають таким органам права звертатися до державного реєстратора або нотаріуса із заявами відносно таких записів. Законодавство також не містить яких-небудь повноважень таких органів або нотаріуса здійснювати перевірку об'єкту нерухомості на предмет дотримання норм містобудівного законодавства при здійсненні угоди.
З 1 січня 2013 року при відчуженні нерухомості перевірка відповідності фактичного стану нерухомості і її технічній документації не проводиться |
У зв'язку з цим очевидним є такий висновок: з 1 січня 2013 року при відчуженні нерухомості перевірка відповідності фактичного стану нерухомості і її технічній документації не проводиться. Законодавство не містить механізмів контролю за дотриманням норм містобудівного законодавства при відчуженні нерухомості, як це було до 1 січня 2013 р.
Напевно відміна такої вимоги є спрощенням адміністративних процедур, чого нерідко домагається як бізнес, так і значне число активних громадян у багатьох сферах. Та все ж залишається питання: чи дійсне таке спрощення корисно для сторін угоди і усього суспільства? Ймовірно, можна привести аргументи і за, і проти. При цьому в основі таких аргументів будуть можливі ризики для покупців, продавців і суспільства в цілому. Такі риски носять переважно юридичний характер.
Так, на момент здійснення угоди може мати місце перепланування, добудова приміщення або навіть його відсутність як такого на момент укладення оборудки. Такі риски пов'язані як з публично-, так і з приватноправовим інтересом. Недобросовісні продавці можуть використовувати відсутність такого контролю для обману покупця, наприклад, надавши покупцеві документи на один об'єкт, а фактично на його місці маючи інший. Також не виключено, що відсутність вимоги обов'язкової перевірки може бути використана для фіктивної угоди, наприклад, з метою несплати податків (за відсутності будови як такої або навпаки, якщо фактично будова полягає, скажімо, з 5-ти поверхів, а по документах - тільки з одного). Важливим є і дотримання будівельних норм і правил, адже незареєстрована будова має велику вірогідність невідповідності будівельним нормам і правилам, отже, нормам безпеки, що відгукнеться спричиненням не лише майнових збитків, але і шкоди здоров'ю і життю людей.
Багато хто може заперечити тим, що існуюча раніше перевірка об'єкту у багатьох випадках була неефективною і не гарантувала захисту від усіх вказаних вище ризиків, пов'язаних з нерухомістю. З цим аргументом варто погодитися, проте така вимога законодавства дисциплінувала власників і увесь ринок і усувала значну частину ризиків.
|
Олександр Поливодский |
При розгляді нашої теми не можна не згадати, що на розгляді у Верховній Раді разом із зауваженнями Президента України знаходиться проект Закону України "Про технічну інвентаризацію об'єктів нерухомого майна" (проект № 10286 від 29.03.2012, а після вето Президента - проект № 0988 від 12.12.2012). Його прийняття повинне дозволити ті, що утворилися неоднозначності в законодавстві України теми, що відносно розглядалася нами. Зокрема, слід визначитися з тим, чи повинен державний орган реєстрації прав разом з реєстрацією титулу (права на нерухоме майно) також реєструвати інформацію про технічні характеристики об'єкту. На нашу думку, ця інформація має бути публічною і знаходитися у розпорядженні органу реєстрації по кожному об'єкту.
ВИСНОВКИ:
Як би то не було, але юристам в ситуації, що склалася, слід виходити з чинного законодавства і бути готовими до усіх можливих непорозумінь. Відповідно, варто вимагати у особи, яка відчужує нерухомість, усю технічну документацію і докласти усі зусилля для перевірки приміщення на предмет відповідності таким документам і, при необхідності, притягати фахівців для встановлення відповідності стану об'єкту тим документам, які описують технічні характеристики об'єкту. Якщо виявлена невідповідність, необхідно відмовитися від угоди або вимагати від продавця провести належне оформлення об'єкту.
Олександр Поливодский
____________________________________________________________
"ЮРИСТ & ЗАКОН" - це електронне аналітичне видання, що входить в інформаційно-правові системи ЛІГА :ЗАКОН і створене спеціально для юристів і фахівців, що потребують якісної аналітичної інформації про зміни, що відбуваються в правовому полі України. З питань придбання видання "ЮРИСТ & ЗАКОН" звертайтеся до менеджерам ЛІГА :ЗАКОН чи дорегіональним дилерам
