Внедрение с 1 января 2013 года нового законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество стало наиболее обсуждаемой темой начала 2013-го года как в среде юристов, занимающихся недвижимостью, так и в кругах представителей других профессий, причастных к операциям с такими объектами.
Провозглашенное упрощение и удобство новой системы ставится под сомнение многими специалистами. Среди прочего, поднимается вопрос о роли технической инвентаризации в новых условиях и о том, кто будет выполнять функции, которые ранее совершали специалисты бюро технической инвентаризации?
Напомним, что в соответствии с законодательством, действовавшим до 1 января 2013 года, перед каждой продажей объекта недвижимости (речь здесь будет идти о недвижимости иной, нежели земельный участок) собственник был обязан предъявить нотариусу справку-характеристику объекта, а в последствии - извлечение из реестра прав собственности на недвижимое имущество. Этот документ выдавался при условии посещения объекта соответствующим специалистом органов БТИ, если при этом устанавливалось наличие соответствия фактического состояния объекта и технической документации о таком объекте.
Такое требование фактически являлось инструментом контроля за соблюдением требований градостроительного законодательства в части обязанности собственников не проводить самовольные изменения недвижимого имущества (достройки, перепланировки и пр.) без установленного административного и технического согласования. Обоснованность таких требований вполне понятна, так как это касается многих аспектов градостроения, в том числе безопасности помещений.
Существует ли аналогичный механизм во вновь принятом законодательстве?
Действующий с 1 января 2013 года Закон Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их отягощений» не содержит специальных положений относительно проверки градостроительных требований при регистрации таких объектов.
Перечень документов, предоставляемых нотариусу для заключения сделки с недвижимостью, также не предусматривает предоставления какого-либо документа, который прямо или исходя из процедуры его выдачи подтверждал бы соблюдение положений градостроительного законодательства, как это было раньше.
Вместе с тем действующее законодательство содержит довольно любопытное положение, в частности подпункт 1.7 пункта 1 главы 2 раздела II Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины. В соответствии с этой нормой, кроме правоустанавливающего документа на недвижимое имущество, нотариусу также предоставляется извлечение из Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество. Абзац второй указанного подпункта содержит следующее положение: в том случае если извлечение из государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество содержит информацию о том, что имущество, подлежащее отчуждению, построено, достроено, перестроено или перепланировано собственником самостоятельно, нотариус обязан требовать предоставления соответствующего решения органа местного самоуправления. В случае отсутствия такого решения нотариус обязан отказать в удостоверении сделки по отчуждению строения.
Как следует из указанной нормы, извлечение из Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество может содержать информацию о перепланировке недвижимого имущества.
Возникают вполне логичные вопросы: каким образом такая информация может попасть в реестр? Кто вносит такую информацию?
Ответ следует искать в Порядке ведения Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество, утвержденном постановлением КМ Украины от 26 октября 2011 № 1141, и в Порядке приема и рассмотрения заявлений о внесении изменений записей, внесении записей об отмене государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений и отмене записей Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество, утвержденном приказом Министерства юстиции Украины от 12.12.2011 № 3502/5. Однако эти нормативные акты не содержат каких-либо упоминаний о том, кто и на каких основаниях должен вносить такую информацию о недвижимости.
Кроме того, в указанных выше нормативных актах, как и в Законе Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их отягощений», явно прослеживается такой подход: вся информация в реестр вносится исключительно государственным регистратором или нотариусом при совершении нотариальных действий на основании соответствующих заявлений собственников или других лиц. Более того, собственник должен быть уведомлен о любых изменениях записей относительно принадлежащего ему имущества.
Очевидно, что вопросы соблюдения норм градостроительного законодательства относятся к компетенции органов архитектурно-строительного контроля в соответствии с их полномочиями. Но Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» и соответствующие подзаконные акты не предоставляют таким органам права обращаться к государственному регистратору или нотариусу с заявлениями относительно таких записей. Законодательство также не содержит каких-либо полномочий таких органов или нотариуса совершать проверку объекта недвижимости на предмет соблюдения норм градостроительного законодательства при совершении сделки.
С 1 января 2013 года при отчуждении недвижимости проверка соответствия фактического состояния недвижимости и ее технической документации не проводится |
В связи с этим очевидным является такой вывод: с 1 января 2013 года при отчуждении недвижимости проверка соответствия фактического состояния недвижимости и ее технической документации не проводится. Законодательство не содержит механизмов контроля за соблюдением норм градостроительного законодательства при отчуждении недвижимости, как это было до 1 января 2013 г.
Наверняка отмена такого требования является упрощением административных процедур, чего нередко добивается как бизнес, так и значительное число активных граждан во многих сферах. И все же остается вопрос: действительно ли такое упрощение полезно для сторон сделки и всего общества? Вероятно, можно привести аргументы и за, и против. При этом в основе таких аргументов будут возможные риски для покупателей, продавцов и общества в целом. Такие риски носят преимущественно юридический характер.
Так, на момент совершения сделки может иметь место перепланировка, достройка помещения или даже его отсутствие как такового на момент заключения сделки. Такие риски связаны как с публично-, так и с частноправовым интересом. Недобросовестные продавцы могут использовать отсутствие такого контроля для обмана покупателя, например, предоставив покупателю документы на один объект, а фактически на его месте имея другой. Также не исключено, что отсутствие требования обязательной проверки может быть использовано для фиктивной сделки, например, с целью неуплаты налогов (при отсутствии строения как такового или наоборот, если фактически строение состоит, скажем, из 5-ти этажей, а по документам - только из одного). Немаловажным является и соблюдение строительных норм и правил, ведь незарегистрированное строение имеет большую вероятность несоответствия строительным нормам и правилам, следовательно, нормам безопасности, что чревато причинением не только имущественных убытков, но и вреда здоровью и жизни людей.
Многие могут возразить тем, что существующая ранее проверка объекта во многих случаях была неэффективной и не гарантировала защиты от всех указанных выше рисков, связанных с недвижимостью. С этим аргументом стоит согласиться, однако такое требование законодательства дисциплинировало собственников и весь рынок и устраняло значительную часть рисков.
|
Александр Поливодский |
При рассмотрении нашей темы нельзя не упомянуть, что на рассмотрении в Верховной Раде вместе с замечаниями Президента Украины находится проект Закона Украины «О технической инвентаризации объектов недвижимого имущества» (проект № 10286 от 29.03.2012, а после вето Президента - проект № 0988 от 12.12.2012). Его принятие должно разрешить образовавшиеся неоднозначности в законодательстве Украины относительно рассматриваемой нами темы. В частности, следует определиться с тем, должен ли государственный орган регистрации прав вместе с регистрацией титула (права на недвижимое имущество) также регистрировать информацию о технических характеристиках объекта. По нашему мнению, эта информация должна быть публичной и находиться в распоряжении органа регистрации по каждому объекту.
ВЫВОДЫ:
Как бы там ни было, но юристам в сложившейся ситуации следует исходить из действующего законодательства и быть готовыми ко всем возможным недоразумениям. Соответственно, стоит требовать у лица, которое отчуждает недвижимость, всю техническую документацию и приложить все усилия для проверки помещения на предмет соответствия таким документам и, при необходимости, привлекать специалистов для установления соответствия состояния объекта тем документам, которые описывают технические характеристики объекта. Если выявлено несоответствие, необходимо отказаться от сделки или требовать от продавца провести надлежащее оформление объекта.
Александр Поливодский,
____________________________________________________________
«ЮРИСТ & ЗАКОН» - это электронное аналитическое издание, входящее в информационно-правовые системы ЛІГА:ЗАКОН и созданное специально для юристов и специалистов, нуждающихся в качественной аналитической информации об изменениях, происходящих в правовом поле Украины. По вопросам приобретения издания «ЮРИСТ & ЗАКОН» обращайтесь к менеджерам ЛІГА:ЗАКОН или крегиональным дилерам
