Поняття житло та житлове приміщення в законодавстві
Конституція України закріплює право кожного на житло (ст. 47). При цьому, на державу покладено обов'язок створення умов, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду.
На сьогоднішній день зустрічаються різні точки зору щодо розрізнення категорії житла. Перш за все необхідно розмежовувати поняття «житло» та «житлове приміщення».
Відповідно до ст. 379 Цивільного кодексу України житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше жиле приміщення, призначені та придатні для постійного або тимчасового проживання в них.
Згідно зі ст. 4 ЖК УРСР житловий фонд утворюють житлові будинки, а також житлові приміщення в інших будівлях, що знаходяться на території нашої держави. Тобто поняття «жиле приміщення» може охоплювати всі види приміщень - допоміжні та підсобні.
В кримінальній галузі права більш ширше тлумачать поняття «житло». Зокрема, Пленум Верховного Суду України в постанові від 25 грудня 1992 року № 12 «Про судову практику в справах про корисливі злочини проти приватної власності» визначив, що житло - це приміщення, яке призначене для постійного та тимчасового проживання людей (приватний будинок, квартира, кімната в готелі, дача, садовий будинок тощо), а також ті його складові частини, які використовуються для відпочинку, зберігання майна або задоволенні інших потреб людини (балкони, веранди, комори тощо).
Таким чином, реалізація прав громадян на житло носить як цивільно-правовий, так і адміністративний характер, а захист прав на житло досягається адміністративними, цивільними, кримінальними та процесуальними засобами.
Право користування житлом має власник, члени його родини, особи, які користуються майном на підставі договору оренди (найму), особа, яка має сервітут. Сервітут - це право обмеженого користування чужою нерухомістю в певному аспекті, не пов`язане з позбавленням власника нерухомого майна правомочностей володіння, користування та розпорядження щодо цього майна.
Відповідно до норм Конституції України ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду, кожному гарантується недоторканність житла. Закріплення права на житло визначає більш точної характеристики права на недоторканність житла.
Право власності проти права користування
Частиною 1 статті 316 Цивільного кодексу встановлено, що правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Відповідно до ч.1 ст.317, ч.1 ст. 319 Цивільного кодексу України власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Більш того, на зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна.
Необхідно пам'ятати, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.
Законодавством встановлено, що члени сім`ї власника жилого будинку (квартири), які проживають разом з ним, користуються жилим приміщенням нарівні з власником будинку (квартири), якщо при їх вселенні не було іншої угоди про порядок користування цим приміщенням.
У разі виникнення перешкод у власника користуватися своїм майном, останній має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Як показує практика, частіше всього власникам житла чинять перешкоди у користуванні та розпорядженні належним йому житлом: колишні члени його родини; члени родини колишнього власника; інші особи, які проживали разом з власниками житла на рівних правах.
Однак, необхідно пам'ятати, що власник має право вимагати від осіб, які не є членами його сім`ї, а також не відносяться до кола осіб, які постійно проживають разом з ним, і ведуть спільне господарство, усунення порушень свого права власності у будь-який час.
У разі відсутності угоди між власником й колишнім членом його сім`ї про безоплатне користування жилим приміщенням до цих відносин застосовуються правила щодо застосування плати за користування жилим приміщенням і за комунальні послуги в будинку (квартирі), що належить громадянинові.
Виходячи з аналізу статті 7 Закону України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні», підставами для зняття з реєстрації місця проживання особи є:
- заява такої особи (добровільне виселення);
- судове рішення, яке набрало законної сили, про позбавлення права власності на житлове приміщення або права користування житловим приміщенням, про виселення, про визнання особи безвісно відсутньою або оголошення її померлою, свідоцтво про смерть, паспорт, що надійшов з органу державної реєстрації актів цивільного стану, або документа про смерть, виданого компетентним органом іноземної держави, легалізованого в установленому порядку.
Способи судового захисту
Стаття 8 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод стосується прав особливої важливості для особистості людини, її самовизначення, фізичної та моральної цілісності, підтримки взаємовідносин з іншими, усталеного та безпечного місця в суспільстві.
Європейський суд з прав людини неодноразово висловлювався щодо можливості виселення особи з житлового приміщення. Так, у рішенні від 02 грудня 2010 року у справі «Кривіцька та Кривіцький проти України» («Kryvitska and Kryvitskyy v. Ukraine», заява № 19009/04, § 41) ЄСПЛ вказав, що втрата житла є найбільш крайньою формою втручання у право на повагу до житла.
Виселення особи з житла без надання іншого житлового приміщення можливе за умов, що таке втручання у право особи на повагу до житла передбачене законом, переслідує легітимну мету, визначену у пункті 2 статті 8 Конвенції, та є необхідним у демократичному суспільстві. Відповідність останньому критерію визначається з урахуванням того, чи існує нагальна суспільна необхідність для застосування такого обмеження права на повагу до житла та чи буде втручання у це право пропорційним переслідуваній легітимній меті.
Статтею 16 Цивільного кодексу України передбачено способи захисту цивільних прав та інтересів, виходячи з яких вбачається, що власнику житлового приміщення належить право володіння, користування та розпорядження майном.
Відповідно до чинного законодавства України для захисту своїх порушених прав у праві володіння, користування чи розпорядженням житла можна звернутися до суду з позовом про:
- усунення перешкод у користуванні житловим приміщенням;
- виселення особи, яка не є власником житлового приміщення;
- визнання особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням;
- визнання право користування житлом;
- усунення перешкод у користуванні та розпорядженні власністю шляхом виселення.
|
Олег Горецький |
Підстави звернення з позовом до суду
На сьогоднішній день суди не здійснюють зняття особи з місця реєстрації, а визнають особу такою, що втратила право користування жилим (житловим) приміщенням. В подальшому рішення, яке набрало законної сили, виконується компетентними органами державної влади, які виконають процедуру зняття особи з місця реєстрації (зазвичай - центри надання адміністративних послуг).
Найпоширеніші підстави для звернення з позовними заявам до суду є:
1. Зняття з реєстрації члена або колишніх членів сім'ї власника житла.
Перш за все необхідно пам'ятати, що припинення сімейних відносин із власником житла не позбавляє колишнього члена сім'ї права користування ним.
Частиною 1 статті 405 Цивільного кодексу України члени сім'ї власника житла, які проживають разом з ним, мають право на користування цим житлом відповідно до закону. Житлове приміщення, яке вони мають право займати, визначається його власником.
Також, частиною 5 статті 405 Цивільного кодексу України визначено, що член сім'ї власника житла втрачає право на користування цим житлом у разі відсутності члена сім'ї без поважних причин понад один рік, якщо інше не встановлено домовленістю між ним і власником житла або законом.
Виходячи з наведених норм при доведенні факту не проживання особи без поважних причин у житловому приміщенні більше року, останній може бути визнаний таким, що втратив право користування жилим приміщенням. Належними доказами у таких справах можуть бути довідки (акти) обслуговуючої будинок організації, показання свідків тощо.
2. Зняття з реєстрації членів сім'ї колишнього власника житла.
Відповідно до ст. 156 Житлового кодексу Української РСР члени сім'ї власника жилого будинку, які проживають разом із ним у будинку, що йому належить, користуються жилим приміщенням нарівні з власником будинку, якщо при їх вселенні не було іншої угоди про порядок користування цим приміщенням.
Існують випадки, коли особа відчужує, дарує, приймає у спадщину житло, однак члени сім'ї колишнього власника продовжують проживати у ньому, та не мають наміру залишати його. У такому разі необхідно звертатися до суду з позовом про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні власністю шляхом виселення, або шляхом визнання особи такою, що втратила право на користування житловим приміщенням.
Тобто, право членів сім'ї власника будинку користуватися цим житловим приміщенням може виникнути та існувати лише за наявності права власності на будинок в особи, членами сім'ї якої вони є, а у разі припинення права власності на житло, таке право користування також припиняється.
3. Зняття з реєстрації колишнього власника житла. На практиці виникають труднощі при виселенні колишнього власника житла. Такі складнощі, як правило, трапляються у власника житла, яке було придбано в результаті звернення стягнення на іпотечне майно. У разі придбання іпотечного майна, треба ретельно перевірити всю історію даного нерухомого майна та його колишніх власників, щоб в майбутньому не виникали проблеми.
Звернення стягнення на передане в іпотеку жиле приміщення є підставою для виселення всіх громадян, що мешкають у ньому, за винятками, встановленими законом. Після прийняття кредитором рішення про звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення, шляхом позасудового врегулювання на підставі договору, всі мешканці зобов'язані на письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити житловий будинок чи житлове приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги, якщо сторонами не погоджено більший строк. Якщо громадяни не звільняють жиле приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду.
Судова практика
1. У разі припинення права власності на будинок втрачається й право користування жилим приміщенням у членів сім'ї колишнього власника.
Верховний Суд, аналізуючи норми права щодо співвідношення права володіння та права користування житлом визначив, що правом користування житлом, який знаходиться у власності особи, мають члени сім`ї власника нарівні з власником будинку, якщо при їх вселенні не було іншої угоди про порядок користування цим приміщенням, а також інші особи, якщо вони постійно проживають разом з ним і ведуть з ним спільне господарство.
Право членів сім`ї власника будинку користуватись цим жилим приміщенням може виникнути та існувати лише за наявності права власності на будинок в особи, членами сім`ї якого вони є; із припиненням права власності особи втрачається й право користування жилим приміщенням у членів його сім`ї.
Правову позицію з цього питання з аналогічними висновками висловлено Верховним Судом у Постановах від 15.08.2018 року у справі № 595/1271/16-ц, від 25.04.2019 року по справі № 761/13293/16-ц.
2. Щодо строків звернення до суду з позовом про виселення.
04 липня 2018 року Велика Палата Верховного Суду у справі № 653/1096/16 прийняла постанову, у якій дійшла висновку, що допоки особа є власником нерухомого майна, вона не може бути обмежена у праві звернутися до суду з позовом про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження цим майном, зокрема і шляхом виселення. А тому негаторний позов може бути пред'явлений упродовж всього часу тривання відповідного правопорушення.
3. Щодо придбання житлового приміщення за рахунок кредиту, яке не є власністю позичальника, і він підлягає виселенню.
Верховний суд у постанові від 07 листопада 2018 року розглянули у попередньому судовому засіданні в порядку письмового провадження справу за позовом про виселення та дійшов висновку.
«Відповідно до частини другої статті 40 Закону України «Про іпотеку» та частини третьої статті 109 ЖК Української РСР після прийняття рішення про звернення стягнення на передані в іпотеку жилий будинок чи жиле приміщення шляхом позасудового врегулювання на підставі договору всі мешканці зобов'язані на письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити жилий будинок чи жиле приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги. Якщо мешканці не звільняють жилий будинок або жиле приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду.
Установивши, що відповідач після виконання ПАТ «Державний ощадний банк України» вимог ЖК Української РСР та Закону України «Про іпотеку» щодо письмового повідомлення про виселення із квартири добровільно не звільняє займане нею житло, суд першої інстанції, з яким погодився й суд апеляційної інстанції, дійшов правильного висновку про наявність підстав для виселення відповідача. Твердження заявника про те, що відповідач не може бути виселеною із квартири без надання їй іншого житлового приміщення, є безпідставними, оскільки вона у 2008 році на підставі договору купівлі-продажу відчужила квартиру ОСОБА_5 за кошти, які остання отримала у кредит від ПАТ «Державний ощадний банк України», а отже, відповідач не є власником квартири і підлягає виселенню».
ВИСНОВКИ
Право користування житлом або «прописка» не пов'язані з правом власності на житло, не є підставою для оформлення права власності.
Припинення права користування житлом - це крайній захід, який може застосований судом при зверненні до суду власника такого приміщення у разі невизнання чи оспорювання прав останнього. Припинення права користування особою житловим приміщенням реалізується зняття особи з реєстрації («випискою»).
Конституцією України передбачено як захист права власності, так і захист права на житло. Водночас, як свідчить практика, судам не часто вдається дотриматися балансу між правами власника житла та осіб, які проживають у ньому.
Олег Горецький,
керуючий партнер Юридичної фірми «Горецький і Партнери»,
кандидат юридичних наук
(доктор філософії у сфері права),
Голова комітету з питань медіації Асоціації адвокатів України,
адвокат, медіатор
Читайте також:
Як відновити документи на нерухомість у випадку їх втрати?
Бажаєте отримати розширений моніторинг щодо компаній, з якими підписали угоди? Це можливо з функціоналом CONTRACTUM у LIGA360. Система сповістить про перевірки, судові справи, тендери чи реєстраційні зміни сторін. Замовте тестовий доступ прямо зараз.
Виведіть свій юридичний бізнес на новий рівень з Liga:BOOK. Це національний юридичний каталог, що з'єднує клієнтів і спеціалістів. У Liga:BOOK можна створити профіль зі своїми послугами, сертифікатами та збирати відгуки клієнтів. А ще учасники каталогу публікують новини на ЮРЛІЗІ - і їх читає мільйон потенційних клієнтів щомісяця. Зареєструйтеся у каталозі зараз.
