Понятие жилье и жилое помещение в законодательстве
Конституция Украины закрепляет право на жилье (ст. 47). При этом, на государство возложена обязанность создать такие условия, при которых каждый гражданин будет иметь возможность построить жилье, приобрести его в собственность или взять в аренду.
На сегодняшний день, встречаются разные точки зрения относительно различия категории жилья. Прежде всего необходимо разграничивать понятия «жилище» и «жилое помещение».
В соответствии со ст. 379 Гражданского кодекса Украины жильем физического лица является жилой дом, квартира, другое жилое помещение, предназначенные и пригодные для постоянного или временного проживания в них.
Согласно ст. 4 ЖК УССР жилой фонд образуют жилые дома, а также жилые помещения в других зданиях, находящихся на территории нашего государства. То есть понятие «жилое помещение» может охватывать все виды помещений - вспомогательные и подсобные.
В уголовной области права более шире толкуют понятие «жилье». В частности, Пленум Верховного Суда Украины в постановлении от 25 декабря 1992 года № 12 «О судебной практике по делам о корыстных преступлениях против частной собственности» отметил, что жилье - это помещение, предназначенное для постоянного и временного проживания людей (частный дом, квартира, комната в гостинице, дача, садовый дом и т.п.), а также те его составные части, которые используются для отдыха, хранения имущества или удовлетворении других потребностей человека (балконы, веранды, кладовые и т.п.).
Право пользования жильем имеет владелец, члены его семьи, лица, пользующиеся имуществом на основании договора аренды (найма), лицо, имеющее сервитут. Сервитут - это право ограниченного пользования чужой недвижимостью в определенном аспекте, не связано с лишением собственника недвижимого имущества правомочий владения, пользования и распоряжения в отношении этого имущества.
В соответствии со статьями Конституции Украины никто не может быть принудительно лишен жилья иначе как на основании закона по решению суда, каждому гарантируется неприкосновенность жилища. Закрепление права на жилье определяет более точной характеристики права на неприкосновенность жилища.
Право собственности против права пользования
Частью 1 статьи 316 Гражданского кодекса установлено, что правом собственности является право лица на вещь (имущество), которое оно осуществляет в соответствии с законом по своей воле, независимо от воли других лиц.
Согласно ч.1 ст. 317, ч.1 ст. 319 Гражданского кодекса Украины собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник владеет, пользуется, распоряжается своим имуществом по собственному усмотрению. Более того, на содержание права собственности не влияют место жительства владельца и местонахождение имущества.
Необходимо помнить, что право собственности является неприкосновенным. Никто не может быть противоправно лишен этого права или ограничен в его осуществлении. Лицо может быть лишено права собственности или ограничено в его осуществлении лишь в случаях и в порядке, установленных законом.
Законодательством установлено, что члены семьи собственника жилого дома (квартиры), которые проживают вместе с ним, пользуются жилым помещением наравне с собственником дома (квартиры), если при их вселении не было иного соглашения о порядке пользования этим помещением.
В случае возникновения препятствий у владельца пользоваться своим имуществом, последний имеет право требовать устранения препятствий в осуществлении им права пользования и распоряжения своим имуществом.
Как показывает практика, чаще всего владельцам жилья препятствуют в пользовании и распоряжении принадлежащим ему жильем бывшие члены его семьи; члены семьи бывшего собственника; другие лица, которые проживали вместе с владельцами жилья на равных правах.
Необходимо помнить, что собственник имеет право требовать от лиц, которые не являются членами его семьи, а также не относятся к кругу лиц, постоянно проживающих вместе с ним, и ведут совместное хозяйство, устранения нарушений своего права собственности в любое время.
В случае отсутствия соглашения между владельцем и бывшим членом его семьи о безвозмездном пользовании жилым помещением к этим отношениям применяются правила оплаты за пользование жилым помещением и за коммунальные услуги в доме (квартире), принадлежащем гражданину.
Исходя из анализа статьи 7 Закона Украины «О свободе передвижения и свободном выборе места проживания в Украине», основаниями для снятия с регистрации места жительства являются:
- заявление такого лица (добровольное выселение);
- судебное решение, вступившее в законную силу, о лишении права собственности на жилое помещение или права пользования жилым помещением, о выселении, о признании лица безвестно отсутствующим или объявления его умершим, свидетельство о смерти, паспорт, поступил из органа государственной регистрации актов гражданского состояния, или документа о смерти, выданного компетентным органом иностранного государства, легализованного в установленном порядке.
Способы судебной защиты
Статья 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод касается прав особой важности для личности человека, его самоопределения, физической и моральной целостности, поддержки взаимоотношений с другими, устойчивого и безопасного места в обществе.
Европейский суд по правам человека (далее - ЕСПЧ) неоднократно высказывался о возможности выселения лица из жилого помещения. Так, в решении от 02 декабря 2010 г. в деле «Кривицкая и Кривицкий против Украины» («Kryvitska and Kryvitskyy v. Ukraine», заявление № 19009/04, § 41) ЕСПЧ указал, что потеря жилья является наиболее крайней форме вмешательства в право уважения к жилью.
Выселение лица из жилья без предоставления другого жилого помещения возможно при условии, что такое вмешательство в право лица на уважение жилища предусмотрено законом, преследует легитимную цель, определенную в пункте 2 статьи 8 Конвенции, и необходимо в демократическом обществе.
Соответствие последнему критерию определяется с учетом того, существует настоятельная общественная необходимость для применения такого ограничения права на уважение жилища и будет ли вмешательство в это право пропорциональным преследуемой легитимной цели.
Статьей 16 Гражданского кодекса Украины предусмотрены способы защиты гражданских прав и интересов. В частности, владельцу жилого помещения принадлежит право владения, пользования и распоряжения имуществом.
Согласно действующему законодательству Украины для защиты своих нарушенных прав в праве владения, пользования или распоряжением жильем, лицо может обратиться в суд с иском о:
- устранении препятствий в пользовании жилым помещением;
- выселении лица, не являющегося собственником жилого помещения;
- признании лица утратившим право пользования жилым помещением;
- признании право пользования жильем;
- устранении препятствий в пользовании и распоряжении собственностью путем выселения.
|
Олег Горецкий |
Основания обращения с иском в суд
На сегодняшний день суды не осуществляют снятие лица с места регистрации, а признают лицо утратившим право пользования жилым помещением. В дальнейшем решение, вступившее в законную силу, выполняется компетентными органами государственной власти, которые выполнят процедуру снятия лица с места регистрации (как правило - центры предоставления административных услуг).
Самые распространенные основания для обращения с исковыми заявлениями в суд являются:
1. Снятие с регистрации члена или бывших членов семьи собственника жилья. Прежде всего необходимо помнить, что прекращение семейных отношений с собственником жилья не лишает бывшего члена семьи права пользования им.
Частью 1 статьи 405 Гражданского кодекса Украины члены семьи собственника жилья, которые проживают вместе с ним, имеют право на пользование этим жильем в соответствии с законом. Жилое помещение, которое они имеют право занимать, определяется его владельцем.
Также, частью 5 статьи 405 Гражданского кодекса Украины определено, что член семьи собственника жилья теряет право на пользование этим жильем в случае отсутствия члена семьи без уважительных причин более одного года, если иное не установлено договоренностью между ним и собственником жилья или законом.
Исходя из приведенных норм при доказательстве не проживание лица без уважительных причин в жилом помещении более года, последний может быть признан утратившим право пользования жилым помещением.
2. Снятие с регистрации членов семьи бывшего собственника жилья.
В соответствии со ст. 156 Жилищного кодекса Украинской ССР члены семьи собственника жилого дома, проживающие вместе с ним в доме, который ему принадлежит, пользуются жилым помещением наравне с собственником дома, если при их вселении не было другого соглашения о порядке пользования этим помещением.
Существуют случаи, когда лицо отчуждает, дарит, принимает в наследство жилье, однако члены семьи бывшего собственника продолжают проживать в нем, и не намерены покидать его. В таком случае необходимо обращаться в суд с иском об устранении препятствий в пользовании и распоряжении собственностью путем выселения, или путем признания лица утратившим право на пользование жилым помещением.
То есть, право членов семьи собственника дома пользоваться этим жилым помещением может возникнуть и существовать только при наличии права собственности на дом у лица, членами семьи которого они являются, а в случае прекращения права собственности на жилье, такое право пользования также прекращается.
3. Снятие с регистрации бывшего владельца жилья. На практике возникают трудности при выселении бывшего собственника жилья. Такие сложности, как правило, случаются у владельца жилья, которое было приобретено в результате обращения взыскания на ипотечное имущество. В случае приобретения ипотечного имущества, надо тщательно проверять всю историю данного недвижимого имущества, а также бывшего его владельца, чтобы в будущем не возникали проблемы.
Обращение взыскания на переданное в ипотеку жилое помещение является основанием для выселения всех граждан, проживающих в нем, за исключениями, установленными законом. После принятия кредитором решения об обращении взыскания на переданные в ипотеку жилой дом или жилое помещение путем внесудебного урегулирования на основании договора все жители обязаны по письменному требованию ипотекодержателя или нового собственника добровольно освободить жилой дом или жилое помещение в течение одного месяца со дня получения этого требования, если сторонами не согласован другой срок. Если граждане не освобождают жилое помещение в установленный или иной согласованный сторонами срок добровольно, их принудительное выселение осуществляется на основании решения суда.
Судебная практика
1. О прекращении права собственности на дом, теряется и право пользования жилым помещением у членов семьи бывшего собственника.
Верховный Суд, анализируя нормы права о соотношении права владения и права пользования жильем, определил, что правом пользования жильем, который находится в собственности лица, имеют члены семьи собственника наравне с собственником дома, если при их вселении не было иного соглашения о порядке пользования этим помещением, а также другие лица, если они постоянно проживают вместе с ним и ведут с ним общее хозяйство.
Право членов семьи владельца дома пользоваться этим жилым помещением может возникнуть и существовать лишь при наличии права собственности на дом у лица, членами семьи которого они являются; с прекращением права собственности лица теряется и право пользования жилым помещением у членов его семьи.
Правовая позиция по этому вопросу с аналогичными выводами высказана Верховным Судом в Постановлениях от 15.08.2018 года по делу № 595/1271/16-ц, от 25.04.2019 года по делу № 761/13293/16-ц.
2. О сроках обращения в суд с иском о выселении.
04 июля 2018 года Большая Палата Верховного Суда по делу № 653/1096/16 приняла постановление, в котором пришла к выводу, что пока лицо является собственником недвижимого имущества, он не может быть ограничен в праве обратиться в суд с иском об устранении препятствий в осуществлении права пользования и распоряжения этим имуществом, в том числе путем выселения. Поэтому негаторный иск может быть предъявлен в течение всего времени продолжения соответствующего правонарушения.
3. О приобретении жилого помещения за счет кредита, которое не является собственностью заемщика, и он подлежит выселению.
Верховный суд в постановлении от 7 ноября 2018 рассмотрел в порядке письменного производства дело по иску о выселении и пришел к выводу.
«Согласно части второй статьи 40 Закона Украины «Об ипотеке», и части третьей статьи 109 ЖК Украинской ССР после принятия решения об обращении взыскания на переданные в ипотеку жилой дом или жилое помещение путем внесудебного урегулирования на основании договора все жители обязаны по письменному требованию ипотекодержателя или нового собственника добровольно освободить жилой дом или жилое помещение в течение одного месяца со дня получения этого требования. Если жители не освобождают жилой дом или жилое помещение в установленный или иной согласованный сторонами срок добровольно, их принудительное выселение осуществляется на основании решения суда.
Установив, что ответчик после выполнения ОАО «Государственный сберегательный банк Украины» требований ЖК Украинской ССР и Закона Украины «Об ипотеке» относительно письменного уведомления о выселении из квартиры добровольно не освобождает занимаемое ею жилье, суд первой инстанции, с которым согласился и суд апелляционной инстанции, пришел к правильному выводу о наличии оснований для выселения ответчика. Утверждение заявителя о том, что ответчик не может быть выселен из квартиры без предоставления ей другого жилого помещения, являются безосновательными, поскольку она в 2008 году на основании договора купли-продажи отчуждение квартиру ОСОБА_5 за средства, последняя получила в кредит от ПАО «Государственный сберегательный банк Украины», а, следовательно, ответчик не является собственником квартиры и подлежит выселению».
Выводы:
Право пользования жильем или «прописка» не связаны с правом собственности на жилье, не является основанием для оформления права собственности.
Прекращение права пользования жильем - это крайняя мера, которая может применена судом при обращении в суд владельца такого помещения в случае непризнания или оспаривания прав последнего. Прекращение права пользования лицом жилым помещением реализуется снятия лица с регистрации («выпиской»).
Конституцией Украины предусмотрена защита права собственности, так и защита права на жилье. В то же время, как показывает практика, судам не часто удается соблюсти баланс между правами собственника жилья и лиц, проживающих в нем.
Олег Горецкий,
управляющий партнер Юридической фирмы «Горецкий и Партнеры»,
кандидат юридических наук
(доктор философии в сфере права),
Глава комитета по вопросам медиации
Ассоциации адвокатов Украины,
адвокат, медиатор
Читайте также:
Как восстановить документы на недвижимость в случае их потери?
Выведите свой юридический бизнес на новый уровень с Liga:BOOK. Это национальный юридический каталог, который соединяет клиентов и специалистов. В Liga:BOOK можно создать профиль со своими услугами, сертификатами и собирать отзывы клиентов. А еще участники каталога публикуют новости на ЮРЛІГЕ - и их читает миллион потенциальных клиентов ежемесячно. Зарегистрируйтесь в каталоге сейчас.
Хотите получить расширенный мониторинг компаний, с которыми подписали соглашения? Это возможно с функционалом CONTRACTUM в LIGA360. Система оповестит о проверках, судебных решениях, тендерах или регистрационных изменения сторон. Закажите тестовый доступ прямо сейчас.
