Втрата документів, підтверджуючих право власності на нерухомість - справа не з приємних, але не безнадійна. Перше і найголовніше - це зовсім не означає втрату самого права власності на об'єкт. Друге - розуміння алгоритму дій може максимально спростити вирішення питання. Що ж робити у подібних ситуаціях та куди звертатися?
Документи можуть бути втрачені, викрадені, пошкоджені, знищені, але шлях їх відновлення, в залежності від виду документу, буде однаковий. У результаті, отримані дублікати документів матимуть таку ж юридичну силу що й оригінал, а це і є головною метою.
Що ж відбувається в такому випадку з правом власності? Тут перейматися не має причин. Запис про право зберігається у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, але тільки у тому випадку, якщо раніше відбулася реєстрація такого права.
Для початку, окреслимо перелік документів, якими може підтверджуватися виникнення або перехід права власності на нерухоме майно:
· договір дарування, купівлі-продажу або міни та ін.;
· свідоцтво про право на спадщину;
· рішення суду, яке набрало чинності;
· ухвала суду між співвласниками нерухомого майна про визнання мирової угоди;
· свідоцтво про право власності на нерухоме майно, видавне органом місцевого самоврядування до 01.01.2013 р, або державним реєстратором з 01.01.2013 до 01.01.2016 р.;
· державний акт на право приватної власності на землю. Видавався з 03.1992 р до 01.01.2013 року
· інформаційна довідка з реєстру речових прав, видана в період з 01.01.2016 р. по 02.11.2016 (видавалась без підпису та печатки реєстратора); витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (наявний підпис і печатка реєстратора). Видається з 02.11.2016 по теперішній час.
Тепер розберем, за що боремося.
Чітке визначення терміну «дублікат» в чинному законодавстві відсутнє, проте з практики застосування термінів, слів та словосполучень у юриспруденції дублікатом є другий примірник документа, що має таку саму юридичну силу, як і оригінал. Тобто дублікат документа повинен містити ті ж відомості, що й оригінал документа. Фактично видача дубліката полягає у відтворенні тексту документа, дублікат якого видається, що спрямоване на відновлення такого документа у випадку неможливості використання останнього з певних причин.
За загальним правилом, у разі втрати або зіпсування документа лише суб'єкт, що видавав такий документ, може видати його дублікат. При цьому втрата чинності нормативно-правовим актом, на підставі якого відповідний суб'єкт видавав документ, не є підставою для відмови у видачі дубліката документа. Єдиною підставою, за наявності якої видача дубліката документа не може бути здійснена суб'єктом, який видав такий документ, є ліквідація (припинення діяльності) такого суб'єкта. У такому випадку видача дубліката документа здійснюється правонаступником відповідного суб'єкта або архівною установою (якщо передбачається передача документів до архіву).
ВІДНОВЛЕННЯ ДОГОВОРІВ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ, ДАРУВАННЯ, МІНИ ТА ІН., А ТАКОЖ СВІДОЦТВА ПРО ПРАВО НА СПАДЩИНУ
Зазначені вище документи, є, мабуть, найрозповсюдженішими правовстановлюючими документами на нерухоме майно. Розберемо із самого початку.
Відповідно до ст. 657 Цивільного кодексу договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебувають в податковій заставі.
Згідно із статтею 34 ЗУ «Про нотаріат» нотаріус здійснює видачу свідоцтва про право на спадщину.
У статті 53 Закону України «Про нотаріат» зазначено, що у разі втрати або зіпсування документа, посвідченого або виданого нотаріусом чи посадовою особою органу місцевого самоврядування за письмовою заявою осіб, за дорученням яких, або щодо яких, вчинялася нотаріальна дія, нотаріусом чи посадовою особою органу місцевого самоврядування видається дублікат втраченого або зіпсованого документа.
|
Олена Коробенко |
Висновки: при втраті документів, які посвідчувалися нотаріусом, слід звернутися до того ж нотаріуса, який вчиняв ці дії, за видачою. У результаті ви отримаєте копію документа, який зберігається у архіві нотаріуса з відміткою «дублікат», печаткою та підписом нотаріуса дублікату (у тому числі мова йде про посадову особу органу місцевого самоврядування).
Якщо ж ви не пам'ятаєте прізвище нотаріуса, який посвідчував договір або видавав свідоцтво на право на спадщину, а копії документів відсутні, необхідну вам інформацію можна отримати зробивши платну інформаційну довідку (при наявності електронного цифрового підпису для входу до системи) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, через Кабінет електронних сервісів. Така довідка містить дані про власника(ів) нерухомого майна, дані про сам об'єкт нерухомого майна, номер договору, дату його укладання, особу яка посвідчувала договір, особу, яка здійснила державну реєстрацію, а також дату та час проведення державної реєстрації.
Така довідка може містити повні дані, за умови реєстрації після 2013 року, архівні дані з Реєстру прав на нерухоме майно, який функціонував до 2013 року, або дані про нерухоме майно взагалі можуть бути відсутні. У такому разі за отриманням інформації слід звернутися до архіву БТІ.
Слід також сказати, що якщо нерухоме майно було придбано не за нотаріальним договором, наприклад, у разі придбання квартири у новобудові, для підтвердження права власності достатньо отримати інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за процедурою описаною вище. Дана довідка буде достатнім підтвердженням права власності на нерухомість. Слід також сказати, довідка отримується у електронному вигляді та не містить підпису уповноваженої особи та/або печатки.
ВІДНОВЛЕННЯ СВІДОЦТВА НА ПРАВО ВЛАСНОСТІ
Отримання повторного свідоцтва на право власності процедура дещо складніша, оскільки видавалися такі свідоцтва місцевими державними адміністраціями, однак у даному випадку є і виключення, наприклад, якщо свідоцтво було видане державним реєстратором або нотаріусом. Розглянемо детальніше.
Отримати дублікат у відповідній установі
На разі, функцію з видачі дублікатів свідоцтв про право власності взамін загублених або пошкоджених реалізують центри надання адміністративних послуг. Послуга є безкоштовною. Для отримання дублікату свідоцтва про приватизацію в ЦНАП необхідно надати:
- заяву зі згодою всіх повнолітніх співвласників житла, які брали участь в приватизації (заповнюється в присутності адміністратора);
- копії паспортів або свідоцтв про народження для осіб, що не досягли 16-річного віку, які є співвласниками житла та оригінали документів для посвідчення;
- документ з поліції про те, що оригінал свідоцтва про право власності на житло був викрадений або втрачений;
- оголошення про втрату свідоцтва в друкованих засобах масової інформації.
Як діяти, якщо документ було видано до 1 січня 2013 року?
У випадку, якщо особа втратила свідоцтво про право власності на нерухомість, реєстрацію якої було проведено до 1 січня 2013 року, однак необхідно здійснити державну реєстрацію права власності на нерухоме майно. Для цього потрібно використовувати відомості з Реєстру прав власності на нерухоме майно, що є архівом Державного реєстру речових прав. Альтернативою можуть слугувати паперові носії інформації. Якщо заявник має копію втраченого свідоцтва, її також потрібно подати. Якщо архівний запис у реєстрі відсутній, слід звернутися до архіву БТІ.
Як відновити документ, виданий після 1 січня 2013 року?
Якщо особа втратила свідоцтво про право власності на нерухоме майно, що видане після 1 січня 2013 року, це означає, що відомості про дане нерухоме майно уже містяться у Державному реєстрі. Слід нагадати, що з 2013 по 2016 рік саме реєстратори здійснювали повноваження з видачі свідоцтв на право власності. Відомості у Державному реєстрі дають особі підстави вчиняти правочини незалежно від наявності підтверджуючих документів, тобто і свідоцтва про власність.
Це встановлено пунктом 3 глави 7 розділу 1 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, який передбачає, що документи, на підставі яких вчинено нотаріальну дію, та документи або копії (витяги) з них, необхідні для вчинення нотаріальної дії, обов'язково долучаються до примірника правочину, свідоцтва тощо, які залишаються у справах нотаріуса. У разі коли державну реєстрацію права власності на земельну ділянку та об'єкт нерухомого майна проведено без видачі документа, що посвідчує таке право або у зв'язку із втратою, пошкодженням чи псуванням відповідного державного акта на право власності, свідоцтва про право власності на нерухоме майно, нотаріальна дія щодо такого майна вчиняється на підставі інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отриманої шляхом безпосереднього доступу до нього. Така інформація долучається до примірника правочину, свідоцтва, тощо, який залишається у справах нотаріуса.
Висновки: отримати дублікат свідоцтва на право власності виданий до 2013 року можливо через ЦНАП, необхідності в отриманні дублікату свідоцтва на право власності виданих після 2013 взагалі немає. Тож, якщо власник нерухомого майна з якоїсь причини не має документів про право власності, але це право зареєстроване у Державному реєстрі - тоді немає жодних підстав для обмеження власника у праві розпоряджатись своїм майном. В такому випадку право власності підтверджується на підставі інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, яка отримується шляхом безпосереднього доступу до нього, без витребування відповідних дублікатів документів про право власності.
Рішення суду
Рішення суду є також доволі поширеним правовстановлюючим документом. Тут слід розглянути дві ситуації. Перша, коли рішення суду вже було отримано, власник нерухомого майна може звернутися із заявою до суду першої інстанції, де розглядалась відповідна справа (місцезнаходження матеріалів справи), за повторною видачою судового рішення.
До подання такої заяви необхідно сплатити судовий збір за повторну видачу копії рішення, що становить 0,003 прожиткового мінімуму для працездатних осіб за кожну сторінку рішення (6,81 гривень за сторінку у 2021 році). Чек про сплату збору подається до суду разом із заявою про видачу копії рішення.
Друга ситуація, коли власник майна звертається до суду згідно ст. 392 ЦК України про визнання права власності. Однак, не завжди можна досягти бажаного результату.
У разі втрати правовстановлюючого документа позивач звертається до суду, як правило, у зв'язку з неможливістю реалізації ним свого права власності. У таких випадках суб'єктивне право власності іншими особами не порушується, однак, відповідачами в таких справах є особи, які не визнають належності на праві власності майна позивачу у зв'язку з відсутністю у нього відповідного документа.
КГС ВС у постанові № 905/494/18 від 13.05.2019 дійшов висновку, що якщо не доведено те, що ставиться під сумнів наявність права власності позивача, не доведено порушення, невизнання та/або оспорення прав позивача як власника будь-якими іншими особами, що підтверджується тим, що відомості про спірний об'єкт нерухомого майна позивача внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, не доведено, що позивач не може реалізувати своє право на володіння, користування та/або розпорядження об'єктом через відсутність зазначених документів (отримання відмови у вчиненні того чи іншого правочину або інші перешкоди у реалізації прав власника) - немає підстав у задоволенні позовних вимог.
Висновки: якщо рішення суду є правовстановлюючим документом, у разі його втрати, можна подати заяву про видачу копії рішення особисто або через представника. У разі подачі позову про визнання права власності за ст. 392 ЦК України, недоведеність, неможливості реалізації права на володіння, користування та/або розпорядження майном його власником (неможливість вчинення того чи іншого правочину або наявність інших перешкод у реалізації прав власника), або відсутність спору про право, є підставою для відмови у задоволенні позову.
Слід зазначити, що технічний паспорт не є правовстановлюючим документом. Якщо він був загублений або зіпсований разом з правовстановлюючими документами, можна без будь-яких проблем зробити новий.
Окремо можна виділити питання щодо відновлення документів на землю.
ВІДНОВЛЕННЯ ДОКУМЕНТІВ НА ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ
Аналогічно відновлюються і документи на земельну ділянку. При втраті документа, внесеного до єдиного державного реєстру отримується інформаційна довідка. У випадку, коли втрачено державний акт на право приватної власності на земельну ділянку, без кадастрового номера (рожевого кольору), необхідно буде замовити послуги з розроблення технічної документації по відновленню меж земельної ділянки в натурі, присвоїти кадастровий номер і звернутися до державного реєстратора для отримання витягу з реєстру прав на нерухоме майно.
В разі втрати державного акту, виданого після 2004 року (зеленого або синього кольору), в якому зазначений кадастровий номер земельної ділянки, замовляти послуги з розроблення технічної документації не потрібно. Процедура аналогічна як і по втраті свідоцтва про право власності на нерухоме майно і прописана в постанові Кабінету Міністрів України № 1127 від 25.12.2015 р «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень». А саме:
Для державної реєстрації права власності та інших речових прав на земельну ділянку, права власності на об'єкт нерухомого майна, реєстрацію яких проведено до 1 січня 2013 р., відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, у зв'язку із втратою, пошкодженням чи псуванням відповідного державного акта на право власності чи постійного користування земельною ділянкою, свідоцтва про право власності на нерухоме майно подаються:
- копія примірника втраченого, пошкодженого чи зіпсованого державного акта, свідоцтва про право власності на нерухоме майно.
- оголошення про втрату документа у друкованих засобах масової інформації загальнодержавної сфери розповсюдження або місцевої чи регіональної сфери розповсюдження за місцезнаходженням нерухомого майна. В оголошенні повинні бути зазначені: назва документа, його номер і дата видачі, на чиє ім'я виданий, яким органом (крім випадків пошкодження чи зіпсування документа).
Державна реєстрація прав у даному випадку проводиться виключно за умови встановлення державним реєстратором наявності зареєстрованих речових прав в інформаційних системах, державна реєстрація прав в яких здійснювалася до 1 січня 2013 р., або на паперових носіях інформації, ведення яких здійснювалося підприємствами бюро технічної інвентаризації.
Правоустановчим документом, який ви отримаєте у такому випадку, замість втраченого, буде витяг з реєстру прав на нерухоме майно.
Отже, втрата правовстановлюючих документів на нерухомість справа не з приємних і як наслідок клопітлива, але розуміння алгоритму дій може максимально спростити вирішення вашого питання.
Олена Коробенко,
Читайте також:
Особливості укладення шлюбного договору
ЛІГА:ЗАКОН презентує можливості штучного інтелекту для договірної роботи. Відтепер аналіз контрактів, підбір нормативної інформації й оцінку ризик-факторів можна здійснити прямо в LIGA360: Юрист. Ми перевірили роботу AI на тисячах договорів, щоб економити ще більше вашого часу. Замовте LIGA360:Юрист з функціоналом автоматизації договірної роботи Contractum прямо сьогодні.
Виведіть свій юридичний бізнес на новий рівень з Liga:BOOK. Це національний юридичний каталог, що з'єднує клієнтів і спеціалістів. У Liga:BOOK можна створити профіль зі своїми послугами, сертифікатами та збирати відгуки клієнтів. А ще учасники каталогу публікують новини на ЮРЛІЗІ - і їх читає мільйон потенційних клієнтів щомісяця. Зареєструйтеся у каталозі зараз.
