Важливість судової практики сьогодні важко переоцінити. Аналіз правових позицій дає можливість отримати інформацію, яка не завжди чітко сформульована в нормативних актах. Крім того, не секрет, що сьогодні судова практика швидше і легше пристосовується до змін у правовідносинах, ніж законодавство. Тому практика розгляду справ, пов'язаних із земельними спорами, не є сталою і потребує ретельного вивчення. До того ж, зміни у земельному законодавстві відбуваються і у період воєнного стану, і в мирний час.
Розглянемо топ-5 рішень Верховного Суду, що були прийняті у 2022 році.
1. Щодо укладання нового договору оренди за наявності іншого, строк дії якого не закінчився
20 квітня 2009 року між Особа_1 та Селянським Господарством укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки строком на 10 років. 18 лютого 2020 року зі змісту Витягу з державного земельного кадастру вона дізналася, що 28 квітня 2016 року місцева державна адміністрація здійснила реєстрацію речового права на спірну земельну ділянку СГ зі строком дії 10 років.
Особа_1 звернулася до суду з позовом до СГ про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 07 серпня 2015 року. Доводами позивачки стало те, що (1) вказаний договір не є дійсним, оскільки продовжував діяти договір оренди від 20 квітня 2009 року, (2) договір оренди від 07 серпня 2015 вона не підписувала (хоча цього не довела та про експертизу не просила).
Верховний Суд у цій справі погодився з висновками судів попередніх інстанцій про те, що чинне законодавство не містить заборони укладення між сторонами нового договору оренди землі, за умови наявності іншого договору оренди між сторонами щодо тієї ж саме земельної ділянки, якщо при цьому не порушуються права інших осіб на земельну ділянку.
Відтак, факт реєстрації двох договорів оренди, які укладено між тими самими сторонами, не свідчить про недійсність оспорюваного договору, не свідчить про подвійність реєстрації права оренди, оскільки укладені не з іншою особою, яка є відмінною від попереднього орендаря.
Постанова Верховного Суду від 12 вересня 2022 року у справі № 177/31/21 за посиланням.
2. Щодо припинення користування орендарем наданою земельною ділянкою для будівництва
Приватне акціонерне товариство орендувало у міської ради земельну ділянку для будівництва житлового комплексу. Після завершення будівництва та введення житлового комплексу в експлуатацію, Позивач передав його на баланс для обслуговування експлуатуючим організаціям, а в подальшому у комплексі було утворено ОСББ, яке перебрало на себе функції з управління будинками.
Після цього Позивач звернувся до міської ради із проханням достроково припинити укладений між ними договір оренди земельної ділянки, адже користування такою ділянкою з метою будівництва житлових будинків ним більше не здійснюється.
Однак, міською ради було відмовлено, що стало причиною звернення Позивача з позовом про розірвання договору оренди земельної ділянки у судовому порядку.
Верховний Суд вкотре наголосив на тому, що сам факт завершення будівництва ще не свідчить про факт припинення користування орендарем наданою йому для будівництва земельною ділянкою, що є підставою для розірвання договору оренди землі з огляду на закон, та ці події, як правило, не збігаються в часі. Факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі права власності на новозбудований об'єкт нерухомості іншій особі, передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації, оформлення права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому статтями 41, 42 Земельного кодексу України (далі - «ЗК України»).
Однак, у даному випадку, з установлених судами попередніх інстанцій обставин цього спору вбачається, що Позивач не тільки повністю завершив будівництво житлового комплексу на спірній земельній ділянці, а й передав усі функції з управління та обслуговування збудованим комплексом експлуатуючим організаціям, а в кінцевому результаті такі функції перебрало на себе ОСББ.
Постанова Верховного Суду від 16 лютого 2022 у справі № 910/1582/21 за посиланням.
3. Щодо права на завершення приватизації земельної ділянки після смерті спадкодавця
Особа_1 успадкував після Особа_3 житловий будинок. Особа_3 за життя розпочав приватизацію земельної ділянки, необхідної для обслуговування його житлового будинку і йому було надано дозвіл на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі.
У період 6-місячного строку для прийняття спадщини Особа_3 місцева рада прийняла рішення про затвердження технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж вищезазначеної земельної ділянки в натурі для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд іншій особі. На вказаній земельній ділянці був розташований успадкований Особа_1 житловий будинок.
Особа_1 звернувся до суду з позовом про (1) визнання незаконним і скасування рішення місцевої ради «Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд гр. Особа_2», а також (2) скасування державної реєстрації права власності в державному реєстрі прав на земельну ділянку.
У даній справі Верховний Суд посилався на попередні правові висновки, які полягають в тому, що якщо спадкодавець не набув права власності на земельну ділянку згідно зі статтею 125 ЗК України, проте розпочав процедуру приватизації земельної ділянки відповідно до чинного законодавства України, а органами місцевого самоврядування відмовлено спадкоємцям у завершенні процедури приватизації, то спадкоємці мають право звертатися до суду з позовами про визнання відповідного права в порядку спадкування - права на завершення приватизації та одержання державного акта про право власності на землю на ім'я спадкоємця, а не права власності на земельну ділянку.
Оскільки у цій справі судами встановлено та вбачається з матеріалів справи, що спадкодавець за життя висловила волю на приватизацію земельної ділянки та розпочала процедуру приватизації земельної ділянки відповідно до вимог чинного законодавства України, то його спадкоємець має право звертатися до суду з позовами про визнання права на завершення приватизації вказаної земельної ділянки.
Постанова Верховного Суду від 28 червня 2022 у справі № 441/2087/19 за посиланням.
4. Щодо надання дозволу на розроблення проєкту землеустрою для відведення ділянки, на яку є декілька претендентів
Дві особи претендували на приватизацію однієї земельної ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд. Міська рада надала дозвіл особі, яка звернулася першою, а іншій - відмовила. Підставою для відмови стали рекомендації постійної депутатської комісії міської ради з питань містобудування, ЖКГ, інфраструктури, комунальної власності, енергозбереження та земельних відносин міської ради щодо надання ділянок згідно зі списком черговості. Другий претендент оскаржив рішення міської ради.
Верховний Суд звернув увагу на сформульований раніше правовий висновок про вичерпність переліку підстав для відмови в наданні дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, передбачених ч. 7 ст. 118 ЗК України. Так, підставою відмови в наданні такого дозволу може бути лише невідповідність місця розташування об`єкта вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, генеральних планів населених пунктів та іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проектів землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку.
Також судова колегія вказала на сталу правову позицію щодо того, що чинним законодавством не передбачено право органів місцевого самоврядування відступати від положень ст. 118 ЗК України. Відтак, дозвіл на розробку проєкту землевідведення треба надавати всім, хто звернувся. Як наслідок, проєкт можуть розробляти одночасно декілька замовників, а хто з них отримає ділянку - визначатиметься на стадії затвердження проєкту та надання її у власність.
Постанова Верховного Суду від 18 травня 2022 року у справі № 154/3345/16 за посиланням.
5. Щодо зміни розміру орендної плати на підставі рішення органу місцевого самоврядування
25 грудня 2007 року між місцевою радою та орендарем укладено договір оренди земельної ділянки. 13 грудня 2013 року рішенням місцевої ради затверджено розмір орендної плати за земельні ділянки, а також встановлено розміри орендної плати на рік у відсотках від нормативної грошової оцінки землі в залежності від виду цільового використання земельної ділянки. Згідно із цим рішенням селищної ради для встановлення розміру орендної плати за землю необхідно укласти додаткові угоди до раніше зареєстрованих договорів оренди землі.
Місцева рада звернулась з позовом до суду, оскільки орендарем було відмовлено у внесенні змін до договору оренди землі.
Передача цієї справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду була необхідна для формування єдиної правозастосовчої практики, оскільки існувало неоднакове тлумачення та застосування норм матеріального права у спірних правовідносинах у Касаційному господарському суді та Касаційному цивільному суді у складі Верховного Суду щодо обов`язковості рішень органів місцевого самоврядування для внесення змін до договорів оренди землі в частині перегляду розміру орендної плати. Так, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду раніше дійшла висновку, що зміна розміру орендної плати, оформлена рішенням міської ради, не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати. Водночас рішення міської ради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди визначили безпосередньо в самому договорі таку підставу для перегляду розміру орендної плати. Разом з тим, Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду висловлював іншу позицію - нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, незалежно від того, чи сторони визначили безпосередньо в самому договорі таку підставу для перегляду.
Велика Палата дійшла до висновку, що в першому випадку суди вирішували питання щодо ставки (розміру) орендної плати, а в другому - предметом такого дослідження було визначення бази оподаткування, бази для визначення орендної плати.
Позиція Великої Палати Верховного Суду полягає в тому, що при розгляді конкретної справи необхідно враховувати як можливість зміни умов договору щодо визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, так і розміру, ставки орендної плати щодо такої нормативної оцінки. Тобто визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності вирішується за згодою сторін договору оренди земельної ділянки із закріпленням такого розміру орендної плати в договорі оренди.
Велика Палата Верховного Суду вважає, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. При цьому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни.
Постанова Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі № 635/4233/19 за посиланням.
Діана Малиш,
юрист МЮФ Кінстеллар
Юридичний бізнес - це більше, ніж юридичні завдання. Саме тому рішення LIGA360 об'єднує законодавчу, медійну та фінансову інформацію. Ми врахували максимум потреб вашого юридичного бізнесу в новорічній пропозиції: придбайте рішення для 5 юристів - отримуйте рішення для бухгалтера та піарника у подарунок. Встигніть замовити до 31 грудня.
