Важность судебной практики сегодня сложно переоценить. Анализ правовых позиций позволяет получить информацию, которая не всегда четко сформулирована в нормативных актах. Кроме того, не секрет, что сегодня судебная практика быстрее и легче приспосабливается к изменениям правоотношений, чем законодательство. Поэтому практика рассмотрения дел, связанных с земельными спорами, не является устойчивой и требует тщательного изучения. К тому же изменения в земельном законодательстве происходят и в период военного положения, и в мирное время.
Рассмотрим топ-5 решений Верховного Суда, принятых в 2022 году.
1. Касательно заключения нового договора аренды при наличии другого, срок действия которого не истек
20 апреля 2009 г. Между Лицо_1 и Селянским Хозяйством заключен договор аренды указанного земельного участка сроком на 10 лет. 18 февраля 2020 года из содержания Выписки из государственного земельного кадастра оно узнало, что 28 апреля 2016 года местная государственная администрация осуществила регистрацию вещного права на спорный земельный участок СХ со сроком действия 10 лет.
Лицо_1 обратилось в суд с иском к СХ о признании недействительным договора аренды земельного участка от 07 августа 2015 года. Доводами истца стало то, что (1) указанный договор недействителен, поскольку продолжал действовать договор аренды от 20 апреля 2009 года, (2) договор аренды от 07 августа 2015 года оно не подписывало (хотя этого не доказало и об экспертизе не просило).
Верховный Суд по этому делу согласился с выводами судов предыдущих инстанций о том, что действующее законодательство не содержит запрета заключения между сторонами нового договора аренды земли, при наличии другого договора аренды между сторонами относительно того же земельного участка, если при этом не нарушаются права других лиц на земельный участок.
Следовательно, факт регистрации двух договоров аренды, заключенных между теми же сторонами, не свидетельствует о недействительности оспариваемого договора, не свидетельствует о двойственности регистрации права аренды, поскольку заключены не с другим лицом, отличным от предыдущего арендатора.
Постановление Верховного Суда от 12 сентября 2022 года по делу № 177/31/21 по ссылке.
2. Касательно прекращения пользования арендатором предоставленным земельным участком для строительства
Частное акционерное общество арендовало у городского совета земельный участок для строительства жилого комплекса. После завершения строительства и ввода жилого комплекса в эксплуатацию, Истец передал его на баланс для обслуживания эксплуатирующим организациям, а в дальнейшем в комплексе было образовано ОСМД, которое взяло на себя функции по управлению домами.
После этого Истец обратился в городской совет с просьбой досрочно прекратить заключенный между ними договор аренды земельного участка, ведь использование такого участка с целью строительства жилых домов им больше не осуществляется.
Однако городскому совету было отказано, что стало причиной обращения Истица с иском о расторжении договора аренды земельного участка в судебном порядке.
Верховный Суд в очередной раз отметил, что сам факт завершения строительства еще не свидетельствует о факте прекращения пользования арендатором предоставленным ему для строительства земельным участком, что является основанием для расторжения договора аренды земли в силу закона, и эти события, как правило, не совпадают по времени. Факт прекращения пользования земельным участком может быть подтвержден, в частности, доказательствами передачи права собственности на новый объект недвижимости другому лицу, передачи нового многоквартирного дома на баланс ОСМД или другой эксплуатирующей организации, оформления права собственности, аренды или постоянного пользования на земельный участок в порядке, установленном статьями 41, 42 Земельного кодекса Украины (далее - «ЗК Украины»).
Однако, в данном случае, из установленных судами предварительных инстанций обстоятельств данного спора усматривается, что Истец не только полностью завершил строительство жилого комплекса на спорном земельном участке, но и передал все функции по управлению и обслуживанию построенного комплекса эксплуатирующим организациям, а в конечном итоге такие функции перебрало на себя ОСМД.
Постановление Верховного Суда от 16 февраля 2022 года по делу № 910/1582/21 по ссылке.
3. Касательно права на завершение приватизации земельного участка после смерти наследодателя
Лицо_1 унаследовал после Лицо_3 жилой дом. Лицо_3 при жизни начал приватизацию земельного участка, необходимого для обслуживания его жилого дома и ему было предоставлено разрешение на изготовление технической документации по землеустройству относительно установления границ земельного участка в натуре.
В период 6-месячного срока для принятия наследства Лицо_3 местный совет принял решение об утверждении технической документации по землеустройству по относительно установления установлению границ вышеупомянутого земельного участка в натуре для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений другому лицу. На указанном земельном участке находился унаследованный Лицо_1 жилой дом.
Лицо_1 обратился в суд с иском о (1) признании незаконным и отмене решения местного совета «Об утверждении технической документации по землеустройству относительно установления границ земельного участка в натуре для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений гр. Лицо_2», а также (2) отмене государственной регистрации права собственности в государственном реестре прав на земельный участок.
По данному делу Верховный Суд ссылался на предварительные правовые выводы, которые заключаются в том, что если наследодатель не приобрел право собственности на земельный участок согласно статье 125 ЗК Украины, однако начал процедуру приватизации земельного участка в соответствии с действующим законодательством Украины, а органами местного самоуправления отказано наследникам в завершении процедуры приватизации, наследники имеют право обращаться в суд с исками о признании соответствующего права в порядке наследования - права на завершение приватизации и получения государственного акта о праве собственности на землю на имя наследника, а не права собственности на земельный участок.
Поскольку в данном деле судами установлено и усматривается из материалов дела, что наследодатель при жизни выразила волю на приватизацию земельного участка и начала процедуру приватизации земельного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства Украины, то его наследник имеет право обращаться в суд с исками о признании права на завершение приватизации указанного земельного участка.
Постановление Верховного Суда от 28 июня 2022 года по делу № 441/2087/19 по ссылке.
4. Касательно предоставления разрешения на разработку проекта землеустройства для отвода участка, на который есть несколько претендентов
Два человека претендовали на приватизацию одного земельного участка для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений. Городской совет предоставил разрешение лицу, которое обратилось первым, а другому - отказал. Основанием для отказа стали рекомендации постоянной депутатской комиссии городского совета по вопросам градостроительства, ЖКХ, инфраструктуры, коммунальной собственности, энергосбережения и земельных отношений городского совета по предоставлению участков согласно списку очередности. Второй претендент оспорил решение городского совета.
Верховный Суд обратил внимание на сформулированный ранее правовой вывод об исчерпывающем перечне оснований для отказа в предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка, предусмотренных ч. 7 ст. 118 ЗК Украины. Так, основанием отказа в предоставлении такого разрешения может быть только несоответствие места расположения объекта требованиям законов, принятых в соответствии с ними нормативно-правовых актов, генеральных планов населенных пунктов и другой градостроительной документации, схем землеустройства и технико-экономических обоснований использования и охраны земель административно -территориальных единиц, проектов землеустройства по упорядочению территорий населенных пунктов, утвержденных в установленном законом порядке.
Также судебная коллегия указала на установившуюся правовую позицию относительно того, что действующим законодательством не предусмотрено право органов местного самоуправления отступать от положений ст. 118 ЗК Украины. Следовательно, разрешение на разработку проекта землеотвода нужно предоставлять всем обратившимся. Как следствие, проект могут разрабатывать одновременно несколько заказчиков, а кто из них получит участок - будет определяться на стадии утверждения проекта и предоставления его в собственность.
Постановление Верховного Суда от 18 мая 2022 года по делу № 154/3345/16 по ссылке.
5. Касательно изменения размера арендной платы на основании решения органа местного самоуправления
25 декабря 2007 года между местным советом и арендатором заключен договор аренды земельного участка. 13 декабря 2013 года решением местного совета утвержден размер арендной платы за земельные участки, а также установлены размеры арендной платы на год в процентах от нормативной денежной оценки земли в зависимости от вида целевого использования земельного участка. Согласно этому решению поселкового совета для установления размера арендной платы за землю необходимо заключить дополнительные соглашения к ранее зарегистрированным договорам аренды земли.
Местный совет обратился с иском в суд, поскольку арендатором было отказано во внесении изменений в договор аренды земли.
Передача этого дела на рассмотрение Большой Палаты Верховного Суда необходима для формирования единой правоприменительной практики, поскольку существовало неодинаковое толкование и применение норм материального права в спорных правоотношениях в Кассационном хозяйственном суде и Кассационном гражданском суде в составе Верховного Суда об обязательности решений органов местного самоуправления для внесения изменений в договоры аренды земли в части пересмотра размера арендной платы. Так, коллегия судей Кассационного хозяйственного суда в составе Верховного Суда ранее пришла к выводу, что изменение размера арендной платы, оформленная решением городского совета, не может считаться законодательным основанием для внесения изменений в договор аренды земли в части размера арендной платы. В то же время, решение городского совета может быть основанием для внесения изменений в договор аренды земли, если стороны договора аренды определили непосредственно в самом договоре такое основание для пересмотра размера арендной платы. Вместе с тем Кассационный гражданский суд в составе Верховного Суда высказывал другую позицию - нормативная денежная оценка земель является основой для определения размера арендной платы, а изменение нормативной денежной оценки земельного участка является основанием для пересмотра размера арендной платы, независимо от того, определяли ли стороны непосредственно в самом договоре такое основание для пересмотра.
Большая Палата пришла к выводу, что в первом случае суды решали вопрос о ставке (размере) арендной платы, а во втором - предметом такого исследования было определение налогооблагаемой базы, базы для определения арендной платы.
Позиция Большой Палаты Верховного Суда заключается в том, что при рассмотрении конкретного дела необходимо учитывать как возможность изменения условий договора по определению нормативной денежной оценки земельного участка, так и размера ставки арендной платы по такой нормативной оценке. То есть, определение размера арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности решается с согласия сторон договора аренды земельного участка с закреплением такого размера арендной платы в договоре аренды.
Большая Палата Верховного Суда считает, что нормативная денежная оценка земель является основой определения размера арендной платы для земель государственной и коммунальной собственности, а изменение нормативной денежной оценки земельного участка является основанием для пересмотра размера арендной платы. При этом изменение нормативной денежной оценки земельного участка является основанием для пересмотра размера арендной платы вне зависимости от договоренности сторон в договоре аренды земли о возможности такого изменения.
Постановление Верховного Суда от 09 ноября 2021 года по делу № 635/4233/19 по ссылке.
Диана Малыш,
юрист МЮФ Кинстеллар
Юридический бизнес - это больше, чем юридические задачи. Именно поэтому решение LIGA360 объединяет законодательную, медийную и финансовую информацию. Мы учли максимум потребностей вашего юридического бизнеса в новогоднем предложении: приобретите решение для 5 юристов - получайте решение для бухгалтера и пиарщика в подарок. Успейте заказать до 31 декабря.
