ЮРЛІГА: Наприкінці вересня - початку жовтня уряд та депутати від правлячої партії подали низку законопроектів, які у сукупності фактично створюють передумови для запуску повноцінного ринку сільськогосподарських земель в Україні. На Вашу думку, чи містять законопроекти №№2178-10, 2194, 2195 достатньо запобіжників для того, щоб уникнути концентрації сільськогосподарських земель в руках дуже обмеженого кола осіб?
Назар Дмитрасевич: Вказаними законопроектами передбачена низка дієвих запобіжників, за допомогою яких можливо уникнути концентрації земель сільськогосподарського призначення, зокрема, чітко встановлено відсоткові обмеження, розширення повноважень органів державної влади, таких як АМКУ, КМУ та РНБОУ в сфері контролю за концентрацією та набуттям земель особами, пов'язаними з державою-агресором. Тому, запропоновані законопроекти я вважаю оптимальними.
При цьому слід зазначити, що для ефективного використання вказаних запобіжників, державі необхідно технічно удосконалити наявні електронні реєстри, в яких відображається інформація про право власності на землю, це сприятиме автоматизації процесів виявлення порушень щодо концентрації земель в одних руках. Подібні вдосконалення зможуть суттєво спростити роботу державним органам та їхнім посадовим особам, на яких буде покладено обов'язок контролювати процеси концентрації земель сільськогосподарського призначення.
ЮРЛІГА: Чи дозволить перенесення поняття «пов'язані особи» з Податкового кодексу та поняття «кінцевий бенефіціарний власник (контролер)» із Закону України «Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення» до земельного законодавства дійсно унеможливити формуванню прошарку «земельних магнатів»?
Назар Дмитрасевич: Закріплене в статті 14 Податкового кодексу України поняття «пов'язані особи» передбачає широке коло критеріїв оцінки та визначення пов'язаності як юридичних так і фізичних осіб.
Аналогічно Закон України «Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення» надає можливість чітко визначити осіб, які підпадають під поняття «кінцевий бенефіціарний власник (контролер)», що дозволить унеможливити виникнення явища про яке Ви кажете.
ЮРЛІГА: Законопроект №2178-10 покладає на нотаріуса обов'язок перевіряти дотримання обмежень щодо площі сільськогосподарських земель, які належать пов'язаним особам при посвідченні угод про відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Як Ви вважаєте, чи не було б доцільно все ж доручити проведення такої перевірки іншим посадовим особам, зокрема посадовцям АМКУ?
Назар Дмитрасевич: Відповідно до Законопроекту №2194 передбачено, що АМКУ здійснюватиме контроль за дотриманням суб'єктами обмежень щодо концентрації земель сільськогосподарського призначення згідно порядку, визначеному КМУ. Також, саме АМКУ буде надано повноваження подавати позови в судові інстанції про примусове відчуження земельної ділянки, у разі порушення обмежень щодо концентрації.
Знову ж таки, необхідно приділити увагу автоматизації процесу виявлення порушень щодо концентрації та запровадженню функції автоматичного відслідковування й оповіщення суб'єктів, які здійснюватимуть посвідчення угод про відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення та державну реєстрацію прав власності на землі, у разі перевищення встановлених обмежень.
ЮРЛІГА: Формально проекти не передбачають продажу земель іноземцям та іноземним юридичним особам. Але можливе набуття права власності українськими юридичними особами, які мають засновників з-за кордону. Чи достатньо у проектах механізмів для того, аби запобігти переходу значної частини сільськогосподарських земель до власників, які можуть реально загрожувати суверенітету та національній безпеці України? Чи, можливо, законодавці пропонують навіть занадто суворі запобіжники, які можуть відлякнути іноземних інвесторів?
Назар Дмитрасевич: Запропонована в законопроектах модель, як на мене, є оптимальною. З одного боку, держава надає іноземному інвестору через корпоративні права можливість захищати своє право власності та відчувати себе власником придбаної землі, що покращить інвестиційний клімат, а з іншого боку держава матиме механізми захисту своїх інтересів у разі настання різноманітних загроз територіальній цілісності або суверенітету України, в тому числі до таких механізмів можливо віднести й примусове вилучення землі, заборону діяльності, тощо.
До того ж, 10 жовтня було оприлюднено альтернативний законопроект №2178-10, відповідно до якого до 1 січня 2024 року не допускається набуття права власності на землі сільськогосподарського призначення державної та комунальної форми власності, земель, що знаходяться у приватній власності й призначені для товарного сільськогосподарського виробництва, виділені в натурі землі, призначені для особистого селянського господарства, а також паї юридичними особами, бенефіціарним власником (контролером) яких є іноземці, особи без громадянства, юридичні особи, створені за законодавством іншим, ніж законодавство України, іноземні держави, окрім певних виключень для тих сільськогосподарських виробників, які працюють в Україні не менше трьох років та використовують земельні ділянки на законних правах.
Запропоновані норми дозволяють в повній мірі захищати національні інтереси України.
ЮРЛІГА: Усі подані законопроекти передбачають переважне право орендаря на придбання права власності на землю у випадку продажу ділянки. Як ви вважаєте, достатньо детально прописаний механізм реалізації такого права, або ж законодавець все ж обмежився лише деклараціями і на практиці існує суттєвий ризик втрати ділянок орендарями?
Назар Дмитрасевич: Щодо переважного права орендаря на придбання земель сільськогосподарського призначення, варто наголосити, що законодавець в повній мірі кореспондував зазначені норми в законопроектах з діючим національним законодавством, зокрема з Цивільним кодексом України, Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі» та іншими законами.
Механізм реалізації переважного права орендаря детально прописано в законопроекті №2178-10 від 10.10.2019 року, відповідно до якого орендар має можливість придбати земельну ділянку, якщо запропонує ціну, за якою вона продається, а у разі реалізації землі на аукціоні - якщо запропонує ціну, яка є рівною найбільшій пропозиції учасників аукціону.
Проте не слід забувати, що станом на сьогодні сформувалась судова практика, відповідно до якої орендарю ще необхідно довести своє переважне право, в даному випадку мова йде про право на пролонгацію договору оренди землі. Зокрема особі необхідно довести факт належного виконання умов договору оренди, завчасного повідомлення власника землі, відправки/отримання листів-оферт власником/ами землі, тощо.
Так, Верховним Судом зазначено, що переважне право орендаря на пролонгацію договору оренди не є абсолютним, а норми статті 777 Цивільного кодексу України та статті 33 Закону України «Про оренду землі» не вказують на автоматичну пролонгацію таких договорів (Постанова ВП ВС від 10.04.2018 р. по справі №594/376/17-?; Постанова ВС/КЦС від 18.04.2019 р. по справі №625/166/18).
Враховуючи вищенаведене, треба бути готовими до виникнення значної кількості судових спорів вже щодо переважного права орендаря на купівлю землі.
ЮРЛІГА: Значна частина земель наразі перебувають в оренді або постійному користуванні у невеликих сільськогосподарських виробників. Чи достатньо захищені їх права, адже у конкуренції за право придбати землю лише за критерієм ціни вони, скоріш за все, будуть програвати великим агрохолдингам?
Назар Дмитрасевич: Законопроектом про обіг земель сільськогосподарського призначення передбачено механізм, відповідно до якого фермерським господарствам надається можливість викупити надані їм в постійне користування чи на праві довічного успадкованого володіння земельні ділянки за ціною, що дорівнює нормативно-грошовій оцінці таких земель ще й з розстрочкою на 5 років. На мою думку, подібний механізм є правильним і дає чудову можливість невеликим сільськогосподарським виробникам отримати землі, не боячись конкуренції з великими сільськогосподарськими виробниками.
ЮРЛІГА: Суттєві зміни передбачаються у процедурах розпорядження землями державної та комунальної власності. На вашу думку, чи допоможе запропонований варіант перерозподілу повноважень між державними органами та органами місцевого самоврядування підвищити ефективність обігу таких земель?
Назар Дмитрасевич: Зміни передбачено не тільки в частині обігу земель, але й в частині дерегуляції у сфері землеустрою, зокрема зменшення кількості погоджень та автоматизація процесів. Окрім цього, запропоновано суттєві зміни в частині розподілу повноважень між органами державної влади та місцевого самоврядування, зокрема децентралізація та розширення повноважень органів місцевого самоврядування, надання прямого доступу органам місцевого самоврядування до ДЗК, надання можливості громадам визначати свої межі за спрощеним порядком, тощо. Результатом таких змін повинно стати не тільки підвищення ефективності обігу земель, але й підвищення ефективності управління землями на місцях.
ЮРЛІГА: Деякі політики вже починають говорити про «занадто лібералізований» порядок відчуження державних та комунальних земель. На Вашу думку, чи достатньо захищені інтереси територіальних громад і чи не призведе запровадження запропонованих змін до зловживань в процесі приватизації?
Назар Дмитрасевич: Варто розпочати з того, що законопроектами №№2194, 2195 запропоновано надати повноваження з розпорядження землями саме територіальним громадам, в особі органів місцевого самоврядування, тобто саме від громад буде залежати, які землі будуть реалізовані. Також, варто додати, що продаж земель здійснюватиметься через електронні аукціони на конкурентних засадах (Prozorro, СЕТАМ або інші дворівнені системи), тобто торги не будуть проводитись за закритими дверими лише для певної групи осіб. Окрім цього, дієвим запобіжником буде введення межі для розміру гарантійного внеску, який складатиме не менше 30 відсотків стартової ціни продажу земельної ділянки/стартового розміру річної плати за користування земельною ділянкою. Запропоновані зміни нададуть можливість територіальним громадам належним чином захищати свої інтереси, а також наповнити місцеві бюджети.
ЮРЛІГА: I наостанок, назвіть будь-ласка три найбільш корисних для власників та орендарів сільськогосподарських земель новації, які запропоновані у законопроектах №№ 2178-10, 2194, 2195?
Назар Дмитрасевич: По - перше, запропоновані новації надають можливість власникам в повному об'ємі реалізовувати своє право власності як це передбачено Конституцією України, а також зазначено в рішенні Європейського суду з прав людини (справа «Зеленчук і Цицюра проти України»).
По - друге, запропоновані новації безумовно сприятимуть підвищенню капіталізації сільськогосподарських підприємств, що створить сприятливі умови для розвитку галузі з переробки агропродукції.
Також, важливим є те, що введення в дію Закону України про обіг земель сільськогосподарського призначення надасть можливість співпраці з банківським сектором та залучення фінансових ресурсів під заставу цих земель. Оскільки землі, які знаходяться під дією мораторію не можуть бути предметом застави, фактично неможливо отримати додаткові інвестиції від банків задля підвищення ефективності виробництва сільськогосподарської продукції.
І найголовнішим є те, що дані ініціативи є початком логічного завершення найбільш тривалої земельної реформи в Україні, яка була розпочата ще в далекому 1995 році.
Назар Дмитрасевич,
кандидат юридичних наук, адвокат (м. Київ)
