Купівля вторинної нерухомості: Мін'юст роз'яснив, що потрібно знати

Міністерство юстиції надало Роз'яснення від 15 серпня 2025 року щодо комплексної перевірки юридичної чистоти нерухомості та низки важливих процедур, які варто пройти перед купівлею нерухомості на вторинному ринку.

В Мін'юсті наголосили, що така перевірка дозволяє уникнути ризиків, пов'язаних із недійсними правами власності, обтяженнями або судовими спорами, які можуть виникнути вже після укладення угоди.

• Перевірка документів, які підтверджують право власності

Так, перед укладенням договору купівлі-продажу нерухомості на вторинному ринку потрібно перевірити документи, які підтверджують право власності.

До таких документів належать:

• укладений в установленому законом порядку договір, предметом якого є нерухоме майно, об'єкт незавершеного будівництва або майбутній об'єкт нерухомості, речові права на які підлягають державній реєстрації, чи його дублікат, зокрема:

- договір купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни, спадковий договір;

- договір про поділ спадкового майна;

- договір про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно;

- договір про припинення права на аліменти для дитини у зв'язку з передачею права власності на нерухоме майно;

- договір про виділення частки в натурі (поділ);

- іпотечний договір, договір про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо умовами таких договорів передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки;

- договір купівлі-продажу, зареєстрований на біржі, укладений відповідно до вимог законодавства;

- договір оренди житла з викупом.

- договір, яким встановлюється довірча власність на нерухоме майно, об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості, та акта приймання-передачі нерухомого майна, яке є об'єктом довірчої власності;

- свідоцтва про право власності на частку у спільному майні подружжя у разі смерті одного з подружжя, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;

- свідоцтва про право на спадщину, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;

- видані нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікатів;

- свідоцтва про право власності, виданого органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді, чи його дубліката;

- свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого до 01 січня 2013 року органом місцевого самоврядування або місцевою державною адміністрацією, чи його дубліката;

- судове рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості;

- ухвали суду про затвердження (визнання) мирової угоди;

- інші документи, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

• Перевірка документів, що підтверджують державну реєстрацію речових прав на майно. Перевірка наявності обтяження речових прав

Правочини щодо відчуження та застави майна, право власності на яке підлягає реєстрації, посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно в осіб, які його відчужують.

Підтвердження факту наявності в особи певних речових прав забезпечується шляхом використання Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав), а саме отримання відомостей з нього в режимі реального часу.

Окрім того, за бажанням особи інформація з Державного реєстру прав про зареєстровані речові права, обтяження речових прав також може додатково містити відомості про набуття, зміну і припинення речових прав, обтяжень речових прав, а також про внесені зміни до відповідних відомостей Державного реєстру прав та його невід'ємної архівної складової частини у хронологічному порядку (Деталізована інформація).

В Мін'юсті звертають увагу на те, що систему державної реєстрації прав відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон) запроваджено в Україні з 01 січня 2013 року.

До 01 січня 2013 року така реєстрація проводилась реєстраторами бюро технічної інвентаризації (далі - БТІ) в Реєстрі прав власності на нерухоме майно та на паперових носіях (реєстрових книгах та реєстраційних справах), які досі зберігаються в БТІ.

Державна реєстрація права власності, права користування (сервітут) земельними ділянками, права постійного користування земельними ділянками, договорів оренди земельних ділянок; права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); права забудови земельної ділянки (суперфіцій) до 01 січня 2013 року проводилася територіальними органами земельних ресурсів (абзац третій пункту 3 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 11 лютого 2010 року № 1878-VІ «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України»).

Станом на сьогодні забезпечення проведення державної реєстрації прав, відповідно до частини першої статті 6, статті 10 Закону, належить до повноважень виконавчих органів сільських, селищних та міських рад, Київської, Севастопольської міських, районних, районних у містах Києві та Севастополі державних адміністрацій, нотаріусів.

• Перевірка іншої важливої інформації

Окрім вищевказаного у Міністерстві юстиції зауважили про необхідність перевірки інформації про те, що в Державному реєстрі прав, не зареєстровані судові рішення про заборону вчинення реєстраційних дій та/або заяви власника об'єкта нерухомого майна про заборону вчинення реєстраційних дій щодо власного об'єкта нерухомого майна, які є підставою для зупинення державної реєстрації прав.

Також наголосили на необхідності перевірити, чи не було здійснено перепланування, чи не знесенні опорні стіни. Якщо так, то це має бути належним чином оформлено через дозвільні документи з видачею нового технічного паспорта.

Окрім того, Мін'юст рекомендує перевірити відсутність боргу за комунальні послуги. Ця перевірка допоможе уникнути можливих проблем.

Також необхідно перевірити інформацію про те, що квартира не є об'єктом судових суперечок і на неї не накладено арешт.

Разом з тим необхідно пересвідчитися, що відчужувач нерухомого майна не внесений до Єдиного реєстру боржників та до нього не застосовані санкції відповідно до Закону України «Про санкції».

За матеріалами Міністерства юстиції