Судова практика Верховного Суду в справах щодо земельних спорів

У 2025 році Верховний Суд сформував чимало висновків у сфері земельних правовідносин. Деякі з них викликані законодавчими змінами в період воєнного стану, інші - необхідністю визначення єдності судової практики в питанні належного способу захисту порушеного права тощо.

Тож пропоную розглянути декілька ключових правових позицій Верховного Суду в земельних спорах, ухвалених протягом 2025 року.

1. Постанова Верховного Суду у складі Касаційного адміністративного суду від 18.02.2025 у справі № 380/10564/22 за позовом ОСОБА_1, ОСОБА_2 до Дрогобицької об'єднаної територіальної громади в особі Дрогобицької міської ради Львівської області про визнання протиправними і скасування рішень у частині відмови в наданні дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства

В обґрунтування заявлених позовних вимог позивачки стверджували, що відповідач своїми діями та рішеннями перешкоджає реалізації їх конституційного права на отримання у власність земельних ділянок.

Наголосили, що у встановленому законом порядку звернулися до відповідача за отриманням дозволу на розробку проєкту землеустрою, проте отримали необґрунтовану відмову.

У цій справі суд першої інстанції задовольнив позов, виходячи з того, що вичерпний перелік підстав для відмови в наданні дозволу на розробку проєкту землеустрою визначений частиною сьомою статті 118 ЗК України, який не містить в собі такої підстави для відмови, як введення обмежень щодо надання дозволів на розроблення проєкту землеустрою у період воєнного стану.

Проте Законом України від 24.03.2022 № 2145-ХІ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» було внесено зміни до Земельного кодексу України.

Зокрема, розділ X «Перехідні положення» ЗК України доповнено пунктом 27, яким визначено особливості регулювання земельних відносин під час дії воєнного стану. Зокрема, підпунктом 5 цього пункту передбачено, що безоплатна передача земель державної, комунальної власності у приватну власність, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою такої безоплатної передачі, розроблення такої документації забороняється.

Отже, враховуючи імперативні положення підпункту 5 пункту 27 Розділу X «Перехідні положення» ЗК України, відповідач на час дії в Україні воєнного стану не має повноважень для прийняття рішення про надання дозволу на складення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у власність.

Таким чином, колегія суддів Верховного Суду дійшла висновку, що суд апеляційної інстанції, на відміну від суду першої інстанції, правильно застосував норми матеріального права, зокрема підпункт 5 пункту 27 розділу «Перехідні положення» ЗК України, та прийняв законне та обґрунтоване судове рішення про відмову в задоволенні позову.

Верховний Суд констатував, що безоплатна передача земель державної, комунальної власності у приватну власність, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою такого безоплатного передання, розроблення такої документації у період дії воєнного стану забороняється.

Одночасно з цим колегія суддів наголошує, що позивачі після закінчення воєнного стану в Україні не позбавлені можливості отримати у встановленому порядку відповідні дозволи на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у власність.

2. Постанова Верховного Суду у складі Касаційного цивільного суду від 12.03.2025 в справі № 466/12740/21 за позовом керівника Галицької окружної прокуратури м. Львова в інтересах держави в особі Львівської обласної державної адміністрації до ОСОБА_1, третя особа - Державне підприємство «Львівський лісовий селекційно-насіннєвий центр» про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження земельною ділянкою лісового фонду шляхом її повернення

Верховний Суд дійшов висновку, що заявлений прокурором негаторний позов про повернення спірної земельної ділянки лісогосподарського призначення, яку декілька разів відчужували, не спрямований на ефективне відновлення права держави на спірні землі.

Так, суди попередніх інстанцій встановили, що належним способом захисту прав та інтересів позивача у цій справі має бути віндикаційний позов про витребування земельної ділянки лісогосподарського призначення з незаконного володіння, а не негаторний позов про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою. У зв'язку з чим у задоволенні позову було відмовлено.

При цьому колегія суддів Верховного Суду зауважує, що витребування земельної ділянки потребує оцінки добросовісності дій її фактичного реєстраційного володільця, а також пропорційності втручання у його право власності відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Таким чином, Верховний Суд констатував, що належним способом захисту порушених прав держави є звернення до суду з віндикаційним позовом про витребування земельної ділянки лісогосподарського призначення з чужого незаконного володіння, ураховуючи, що держава позбавлена права володіння земельною ділянкою.

Разом з тим питання обрання належного способу захисту в земельних спорах є досить дискусійним у частині звернення до суду з негаторним чи все ж таки з віндикаційним позовом, і судова практика досить динамічно змінюється у цьому напрямку.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 20.06.2023 року в справі № 554/10517/16-ц відступила від попереднього висновку Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладеного в постанові від 26.02.2020 року у справі № 911/2325/18, та визначила, що ефективним способом судового захисту щодо повернення земельної ділянки природно-заповідного фонду власнику є саме негаторний, а не віндикаційний позов.

Водночас слід звернути увагу, що Законом України «Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача» № 4292-IX від 12.03.2025 внесено зміни до статті 391 ЦК України та передбачено, що якщо органом державної влади або органом місцевого самоврядування вчинялися будь-які дії, спрямовані на відчуження майна, в результаті яких набувачем такого майна став суб'єкт права приватної власності, спори щодо володіння та/або розпоряджання, та/або користування таким майном відповідним органом державної влади або органом місцевого самоврядування вирішуються на підставі статей 387 і 388 цього Кодексу, тобто шляхом витребування майна через віндикацію.

З метою формування єдиної правозастосовчої практики щодо застосування положень ЦК України та визначення належного способу захисту прав власника на землі природо-заповідного фонду ухвалою Великої Палати Верховного Суду від 18 червня 2025 року прийнято до розгляду справу № 367/8835/16-ц за позовом першого заступника прокурора Київської області в інтересах держави в особі Кабінету Міністрів України до ОСОБА_3, треті особи: Міністерство екології та природних ресурсів України, Національний природний парк «Голосіївський», про витребування земельної ділянки.

Тож сподіваємось на узагальнену позицію Великої Палати Верховного Суду щодо визначення належного способу захисту прав власника на землі природно-заповідного фонду, з урахуванням останніх законодавчих змін.

3. Постанова Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 17.04.2025 у справі № 904/186/23 за позовом Криворізької центральної окружної прокуратури до Криворізької міської ради, Товариства з обмеженою відповідальністю "НЬЮПОРТ ХОЛДІНГ" про визнання рішення та договору оренди земельної ділянки недійсними

Верховний Суд зазначає, що якщо на земельній ділянці державної або комунальної власності розташовані об'єкти нерухомого майна, які знаходяться у приватній власності, то земельна ділянка не може бути передана її власником у користування будь-кому, окрім власника таких об'єктів.

При цьому відсутність оформленого договору оренди земельної ділянки не припиняє права власника користуватися належними йому об'єктами нерухомого майна, а таке користування є неможливим без одночасного користування земельною ділянкою під цими об'єктами. Такі висновки сформульовані в постановах Верховного Суду від 13.09.2023 у справі № 918/1132/22 (п. 6.20) та від 20.11.2024 у справі № 917/1938/23 (п. 4.23).

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди хоч безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, але знаходить вияв у правилах ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України, інших положеннях законодавства [див. постанови від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 (пункт 8.5), від 03.04.2019 у справі № 921/158/18 (пункт 51), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункти 37, 38)]. Згідно з указаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (постанова від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц (пункт 42)).

Позовна вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним може бути ефективним способом захисту, лише якщо вона поєднується з позовною вимогою про стягнення коштів на користь товариства або про витребування майна з володіння відповідача (зокрема, на підставі ч. 1 ст. 216, ст. 387, ч.ч. 1, 3 ст. 1212 ЦК України). Відтак, у цьому випадку належним способом захисту буде звернення до суду (в тому числі прокурором з визначенням як органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах) з позовом до орендаря з вимогою про сплату недоплаченої (недоотриманої) суми орендної плати в розмірі, визначеному відповідно до належної ставки орендної плати.

З огляду на це судова палата відступила від висновку КГС у складі Верховного Суду, викладеного в постанові від 09.10.2024 у справі № 904/205/23, про те, що у спірних правовідносинах можливе визнання договору недійсним без обов'язкового застосування наслідків недійсності правочину у вигляді повернення земельної ділянки, та що саме по собі визнання недійсним такого договору вимагатиме від сторін оформлення користування земельною ділянкою в порядку, встановленому земельним законодавством, а отже досягається мета звернення прокурора з позовом.

4. Постанова Верховного Суду у складі Касаційного цивільного суду від 09.07.2025 у справі № 500/5781/17 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, Ізмаїльської міської ради Ізмаїльського району Одеської області про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом визнання недійсним рішення Ізмаїльської міської ради «Про надання дозволу гр. ОСОБА_2 на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у власність для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)»

Колегія суддів звертає увагу на те, що для встановлення наявності накладення земельних ділянок, площі накладень і встановлення, за рахунок чиєї земельної ділянки таке накладення має місце, необхідні спеціальні знання у земельній сфері, тобто висновок експерта.

Підтвердженням обставин накладення однієї земельної ділянки на іншу може бути відповідна земельно-технічна експертиза (постанови Верховного Суду від 13 квітня 2022 року у справі № 738/46/20, від 19 березня 2025 року у справі № 569/2168/23).

Звертаючись до суду з цим позовом, ОСОБА_1 не надавала суду висновок експерта та не заявляла клопотань про призначення у справі земельно-технічної експертизи ні в суді першої інстанції, ні в апеляційному суді.

Суди попередніх інстанцій, забезпечивши повний і всебічний розгляд справи, надавши оцінку доводам сторін, дослідивши та оцінивши всі докази у справі, за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів, дійшли обґрунтованого висновку про те, що позивачка не довела належними та допустимими доказами той факт, що земельна ділянка, щодо якої розроблено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки ОСОБА_2 на підставі рішення Ізмаїльської міської ради від 26 травня 2017 року № 2303-VII, сформована за рахунок земельної ділянки, яка перебуває у її користуванні, та, відповідно, не довела, що рішенням Ізмаїльської міської ради порушено її права.

Висновки:

1. Безоплатна передача земель державної, комунальної власності у приватну власність, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою такого безоплатного передання, розроблення такої документації в період дії воєнного стану заборонені (постанова ВС від 18.02.2025 у справі № 380/10564/22).

2. Належним способом захисту порушених прав держави є звернення до суду з віндикаційним позовом про витребування земельної ділянки лісогосподарського призначення з чужого незаконного володіння (постанова ВС від 12.03.2025 у справі № 466/12740/21).

3. Якщо на земельній ділянці державної або комунальної власності розташовані об'єкти нерухомого майна, які знаходяться в приватній власності, то земельна ділянка не може бути передана її власником у користування будь-кому, окрім власника таких об'єктів (постанова ВС від 17.04.2025 у справі № 904/186/23).

4. Для встановлення наявності накладення земельних ділянок, площі накладень і встановлення, за рахунок чиєї земельної ділянки таке накладення має місце, необхідні спеціальні знання у земельній сфері, тобто висновок експерта (постанова ВС від 09.07.2025 у справі № 500/5781/17).

Ольга Столяр,

адвокатка Grain Law Firm