Закон "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно і їх обмеження" і інші законодавчі акти України" (далі - нова редакція Закону) не лише передав повноваження по реєстрації речових прав на нерухомість Мінюсту, але і істотно змінив цю процедуру. Тому услід за аналізом причин і наслідків прийняття нової редакції Закону (см матеріал "Перетягування держреєстрів")настала черга детального розгляду запропонованих ним нововведень.
| ФАБУЛА |
Що реєструємо?
У новій редакції Закону, передусім, звертає на себе увагу розширення переліку прав і обмежень, що підлягають державній реєстрації. Так, в порівнянні з попередньою редакцією Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно і їх обтяжили" (далі - стара редакція Закону)перелік прав, що підлягають реєстрації поповнили :
- право господарського ведення;
- право оперативного управління;
- право оренди земельної ділянки;
- право користування (найму, оренди) будинку або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами;
-ипотека;
-налоговый запорука, предметом якої є нерухомість.
Втім, не усе так страшно, як здається. Встановивши обов'язковість реєстрації права оренди земельної ділянки, законодавець відмінив необхідність реєстрації договору оренди. Право ж користування будинком або іншою капітальною спорудою згідно новій редакції ст. 794 ГК треба буде реєструвати тільки у тому випадку, якщо воно виникає на підставі договору, ув'язненого на термін не менше трьох років. Тобто, в обох випадках замість самого договору реєструватиметься правощо виникає з нього.
Відносно іпотек зміниться тільки Реєстр, в який вноситимуться відомості про них. Замість Державного реєстру іпотек, куди відомості вносилися згідно п. 4 Завершальних положень Закону "Про іпотеку"вони реєструватимуться в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Отже зміни торкнуться тільки права господарського ведення і права оперативного управління, необхідність реєстрації яких раніше законодавчо закріплена не була, а також податкова запорука нерухомості, які раніше реєструвався у Державному реєстрі обмежень рухомого майна.
Як реєструємо?
Державна реєстрації речових прав на нерухомість починатиметься з прийому і перевірки документів, які подають для такої реєстрації. Але перелік цих документів, в новій редакції Закону не визначений (на відміну від старої редакції Закону, де такий перелік містився в ст. 19). Відсутність такого переліку автори нової редакції Закону пояснили значною кількістю документів, на підставі яких може здійснюватися реєстрація права власності, що робить неможливою вказівку їх вичерпного переліку.
Правда, неможливість вказівки переліку в новій редакції Закону, не перешкодила доручити його створення Кабміну, який повинен вказати їх в порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно і їх обмежень. На думку юриста юридичної фірми ILF Антона Зинчукацей перелік "навряд чи суттєво зміниться у порівнянні з тим, що існує заразом. Відтак, проблеми з оформленням та узгодженням землевпорядної документації на дореєстраційному етапі вирішеними не будуть".
А ось що в новій редакції Закону врегулювали детально, так це терміни проведення держреєстрації. Згідно ч. 5 ст. 15 новій редакції Закону державна реєстрація прав повинна проводитися в строк, що не перевищує 14 робочих днів з моменту вступу заяви про проведення реєстрації. А державна реєстрація іпотек і інших обмежень або відмова в такій реєстрації проводитиметься в течії одного робочого дня.
Такий загальний термін для держреєстрації є компромісним між термінами, які були відведені для реєстрації відповідних прав органам БТИ і Держкомзему. Так, БТИ згідно п. 3.4 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно повинні проводити реєстрацію в течії 30 календарних днів, а Держкомзем, згодне ч. 4 ст. 17 старій редакції Закону- в течії 14 календарних (а не робітників!) днів. Що ж до іпотек, то зараз вони реєструються в день вступу повідомлення від іпотекодержателя, але при цьому на відмову в реєстрації відведено два дні.
Зазнала зміни і дата держреєстрації прав на нерухомість, яка вказується в рішенні держреєстратора. Раніше, згідно ч 6 ст. 17 старій редакції Закону датою і часом державної реєстрації прав на нерухомість була дата і час внесення даних про привласнення кадастрового номера об'єкту нерухомості. Тепер же, згідно ч. 11 ст. 15 новій редакції Закону датою і часом держреєстрації буде дата і час реєстрації відповідної заяви у органі держреєстрації прав. Більше того, згідно ч. 3 ст. 3 нових редакції Закона права на нерухомість виникатимуть з моменту такої реєстрації.
Отже, вже з моменту подачі заяви правовласник має право використовувати свої права на нерухомість. Тобто, він, наприклад, має право продати нерухомість, не чекаючи закінчення 14-денного терміну реєстрації прав власності на нерухомість. Заява про реєстрацію нерухомості від нового власника, у такому разі, розглядатиметься після розгляду заяви попереднього власника і внесення відповідного запису в Державний реєстр прав (ч. 6 ст. 15 новій редакції Закону).
Як використовуємо реєстр?
Згідно ст. 22 нових редакції Закону інформація з Державного реєстру прав надається у формі витягання, інформаційної довідки або виписки. Така градація в старій редакції Закону була відсутня. Більше того, змінився і список осіб, що мають право на отримання інформації.
Так витягання зможуть отримати тільки уповноважені особи власників нерухомості, їх спадкоємців і осіб, в інтересах яких встановлені обмеження. Бюро кредитних історій з цього списку виключені, а значить банки, в заставу яким передані земельні ділянки, зможуть отримати витягання з Державного реєстру прав і без їх допомоги. Правда, як відмічає Антон Зинчук, "за чинним на сьогодні законодавством будь-які фізичні та юридичні особини мають можливість отримати в Інформ - центрі Мінюсту витяги про зареєстровані іпотеки та боронуй відчуження". А тому обмеження такого кола осіб є істотним недоліком нової редакції Закону.
Що ж до органів державної влади і місцевого самоврядування, то вони зможуть отримати з реєстру тільки інформаційну довідку. А ось виписка, як і раніше, надаватиметься тільки власникові або правовласникові і повинна містити в собі відомості про осіб, що отримали відомості про права і обмеження на нерухомість, які йому належать.
За отримання інформації з Державного реєстру прав стягуватиметься плата, розмір якої, як і раніше, визначатиме Кабмін. Він же визначить порядок надання витягань з Держреєстру.
| ЕКСПЕРТНА ДУМКА |
|
Антон Зинчук : "Існує висока імовірність, що нова редакція Закону залишиться лише на папері" |
Власним баченням основних переваг і недоліків нової редакції Закону з ЛІГА :ЗАКОН поділився юрист юридичної фірми ILF Антон Зинчук: "Створення єдиного державного реєстру, який би містив усі дані щодо прав на об' єкти нерухомості та їх обтяження є, безумовно, позитивною ідеєю. Це дало б можливість користувачам отримати повну інформацію про об' єкт нерухомості з одного джерела й оптимізувати витрати годині та кошти. Проте, існує ряд "але", які ставлять під сумнів доцільність такого нововведення.
Перш за усе, це - питання організації роботи нового реєстру. На сьогодні вже склалася більш- менш усталена практика функціонування державного земельного кадастру та реєстрів, що стосуються прав на нерухоме майно, сформовано команди фахівців з питань реєстрації, забезпечено стабільне функціонування програм реєстрів. І, як відомо, цей процес, особливо щодо обліку та реєстрації прав на земельні ділянки, відбувався досить болісно. Об' єднання реєстрів потребуватиме транзитного періоду, протягом якого ці питання повинні будуть вирішені знову. При цьому законом не врегульовано, яким саме чином буде проходити цей період, як будуть передаватися дані інших реєстрів та реєстраційні справи на паперових носіях.
Крім того, в такі періоди допускається значна кількість помилок, які в подальшому доведеться вирішувати своїми силами та коштом пересічним громадянам. Не зрозуміло також, яка доля чекає інші реєстри, БТІ та ДЗК. Також в наслідок реалізації нового закону постраждають місцеві бюджеті, оскільки кошти від зборів за проведення реєстрації, очевидно, будуть спрямовуватись до державного бюджету і якщо й будуть в подальшому розподілятися до місцевих бюджетів, то навряд чи у повному обсязі.
Перевагою нового закону є чітка фіксація строків реєстрації прав, що особливо актуально у відношенні земельних ділянок. Однак КМУ ще не прийнято постанову, яка має більш детально врегулювати процедуру та визначити перелік документів, що будуть слугувати підставою для реєстрації прав.
Крім того, ще не прийнято державний бюджет і не зрозуміло, чи буде надано достатнє фінансування для реалізації цього закону, а тому існує досить висока імовірність, що він, як і його попередня редакція, залишиться лише на папері".
| ВИСНОВОК |
Говорити про те, що нова редакція Закону однозначно погана або хороша ще рано. Поки ясне одно - вона інша. Зі своїми перевагами у вигляді чіткої фіксації термінів, і зі своїми недоліками у вигляді невизначеного переліку документів, які необхідно подавати для реєстрації прав і обмежень. Виразніше ці переваги і недоліки можна буде упізнати тільки після того, як Державний реєстр прав запрацює не лише на папері, але і в житті. А це буде не раніше 2012 року.
