Закон "О внесении изменений в Закон Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничения" и другие законодательные акты Украины" (далее - новая редакция Закона) не только передал полномочия по регистрации вещных прав на недвижимость Минюсту, но и существенно изменил эту процедуру. Поэтому вслед за анализом причин и последствий принятия новой редакции Закона (см. материал "Перетягивание госреестров"), наступил черед детального рассмотрения предложенных им нововведений.
| ФАБУЛА |
Что регистрируем?
В новой редакции Закона, прежде всего, обращает на себя внимание расширение перечня прав и ограничений, подлежащих государственной регистрации. Так, по сравнению с предыдущей редакцией Закона "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений" (далее - старая редакция Закона), перечень прав, подлежащих регистрации пополнили:
- право хозяйственного ведения;
- право оперативного управления;
- право аренды земельного участка;
- право пользования (найма, аренды) дома или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями;
-ипотека;
-налоговый залог, предметом которого является недвижимость.
Впрочем, не все так страшно, как кажется. Установив обязательность регистрации права аренды земельного участка, законодатель отменил необходимость регистрации договора аренды. Право же пользования домом или другим капитальным сооружением согласно новой редакции ст. 794 ГК нужно будет регистрировать только в том случае, если оно возникает на основании договора, заключенного на срок не менее трех лет. То есть, в обоих случаях вместо самого договора будет регистрироваться право, проистекающее из него.
В отношении ипотек изменится только Реестр, в который будут вноситься сведения о них. Вместо Государственного реестра ипотек, куда сведения вносились согласно п. 4 Заключительных положений Закона "Об ипотеке", они будут регистрироваться в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.
Так что изменения затронут только право хозяйственного ведения и право оперативного управления, необходимость регистрации которых ранее законодательно закреплена не была, а также налоговый залог недвижимости, которые ранее регистрировался в Государственном реестре ограничений движимого имущества.
Как регистрируем?
Государственная регистрации вещных прав на недвижимость будет начинаться с приема и проверки документов, которые подают для такой регистрации. Но перечень этих документов, в новой редакции Закона не определен (в отличие от старой редакции Закона, где такой перечень содержался в ст. 19). Отсутствие такого перечня авторы новой редакции Закона объяснили значительным количеством документов, на основании которых может осуществляться регистрация права собственности, что делает невозможным указание их исчерпывающего перечня.
Правда, невозможность указания перечня в новой редакции Закона, не помешала поручить его создание Кабмину, который должен указать их в Порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений. По мнению юриста юридической фирмы ILF Антона Зинчука, этот перечень "навряд чи суттєво зміниться у порівнянні з тим, що існує зараз. Відтак, проблеми з оформленням та узгодженням землевпорядної документації на дореєстраційному етапі вирішеними не будуть".
А вот что в новой редакции Закона урегулировали детально, так это сроки проведения госрегистрации. Согласно ч. 5 ст. 15 новой редакции Закона государственная регистрация прав должна проводиться в срок, не превышающий 14 рабочих дней с момента поступления заявления о проведении регистрации. А государственная регистрация ипотек и других ограничений или отказ в такой регистрации будет проводиться в течении одного рабочего дня.
Такой общий срок для госрегистрации является компромиссным между сроками, которые были отведены для регистрации соответствующих прав органам БТИ и Госкомзема. Так, БТИ согласно п. 3.4 Временного положения о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество должны проводить регистрацию в течении 30 календарных дней, а Госкомзем, согласно ч. 4 ст. 17 старой редакции Закона, - в течении 14 календарных (а не рабочих!) дней. Что же касается ипотек, то сейчас они регистрируются в день поступления уведомления от ипотекодержателя, но при этом на отказ в регистрации отведено два дня.
Претерпела изменения и дата госрегистрации прав на недвижимость, которая указывается в решении госрегистратора. Ранее, согласно ч 6 ст. 17 старой редакции Закона датой и временем государственной регистрации прав на недвижимость была дата и время внесения данных о присвоении кадастрового номера объекту недвижимости. Теперь же, согласно ч. 11 ст. 15 новой редакции Закона датой и временем госрегистрации будет дата и время регистрации соответствующего заявления в органе госрегистрации прав. Более того, согласно ч. 3 ст. 3 новой редакции Закона права на недвижимость будут возникать с момента такой регистрации.
Следовательно, уже с момента подачи заявления правообладатель имеет право использовать свои права на недвижимость. То есть, он, например, имеет право продать недвижимость, не дожидаясь окончания 14-дневного срока регистрации прав собственности на недвижимость. Заявление о регистрации недвижимости от нового собственника, в таком случае, будет рассматриваться после рассмотрения заявления предыдущего собственника и внесения соответствующей записи в Государственный реестр прав (ч. 6 ст. 15 новой редакции Закона).
Как используем реестр?
Согласно ст. 22 новой редакции Закона информация из Государственного реестра прав предоставляется в форме извлечения, информационной справки или выписки. Такая градация в старой редакции Закона отсутствовала. Более того, изменился и список лиц, имеющих право на получение информации.
Так извлечение смогут получить только уполномоченные лица собственников недвижимости, их наследников и лиц, в интересах которых установлены ограничения. Бюро кредитных историй из этого списка исключены, а значит банки, в залог которым переданы земельные участки, смогут получить извлечение из Государственного реестра прав и без их помощи. Правда, как отмечает Антон Зинчук, "за чинним на сьогодні законодавством будь-які фізичні та юридичні особи мають можливість отримати в Інформ-центрі Мінюсту витяги про зареєстровані іпотеки та заборони відчуження". А потому ограничения такого круга лиц является существенным недостатком новой редакции Закона.
Что же касается органов государственной власти и местного самоуправления, то они смогут получить из реестра только информационную справку. А вот выписка, как и прежде, будет предоставляться только собственнику или правообладателю и должна содержать в себе сведения о лицах, получивших сведения о правах и ограничениях на недвижимость, которые ему принадлежат.
За получение информации из Государственного реестра прав будет взиматься плата, размер которой, как и прежде, будет определять Кабмин. Он же определит порядок предоставления извлечений из Госреестра.
| ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ |
|
Антон Зинчук: "Існує висока імовірність, що нова редакція Закону залишиться лише на папері" |
Собственным видением основных преимуществ и недостатков новой редакции Закона с ЛІГА:ЗАКОН поделился юрист юридической фирмы ILF Антон Зинчук: "Створення єдиного державного реєстру, який би містив усі дані щодо прав на об'єкти нерухомості та їх обтяження є, безумовно, позитивною ідеєю. Це дало б можливість користувачам отримати повну інформацію про об'єкт нерухомості з одного джерела й оптимізувати витрати часу та кошти. Проте, існує ряд «але», які ставлять під сумнів доцільність такого нововведення.
Перш за все, це - питання організації роботи нового реєстру. На сьогодні вже склалася більш-менш усталена практика функціонування державного земельного кадастру та реєстрів, що стосуються прав на нерухоме майно, сформовано команди фахівців з питань реєстрації, забезпечено стабільне функціонування програм реєстрів. І, як відомо, цей процес, особливо щодо обліку та реєстрації прав на земельні ділянки, відбувався досить болісно. Об'єднання реєстрів потребуватиме транзитного періоду, протягом якого ці питання повинні будуть вирішені знову. При цьому законом не врегульовано, яким саме чином буде проходити цей період, як будуть передаватися дані інших реєстрів та реєстраційні справи на паперових носіях.
Крім того, в такі періоди допускається значна кількість помилок, які в подальшому доведеться вирішувати своїми силами та коштом пересічним громадянам. Не зрозуміло також, яка доля чекає інші реєстри, БТІ та ДЗК. Також в наслідок реалізації нового закону постраждають місцеві бюджети, оскільки кошти від зборів за проведення реєстрації, очевидно, будуть спрямовуватись до державного бюджету і якщо й будуть в подальшому розподілятися до місцевих бюджетів, то навряд чи у повному обсязі.
Перевагою нового закону є чітка фіксація строків реєстрації прав, що особливо актуально у відношенні земельних ділянок. Однак КМУ ще не прийнято постанову, яка має більш детально врегулювати процедуру та визначити перелік документів, що будуть слугувати підставою для реєстрації прав.
Крім того, ще не прийнято державний бюджет і не зрозуміло, чи буде надано достатнє фінансування для реалізації цього закону, а тому існує досить висока імовірність, що він, як і його попередня редакція, залишиться лише на папері."
| ЗАКЛЮЧЕНИЕ |
Говорить о том, что новая редакция Закона однозначно плохая или хорошая еще рано. Пока ясно одно - она другая. Со своими преимуществами в виде четкой фиксации сроков, и со своими недостатками в виде неопределенного перечня документов, которые необходимо подавать для регистрации прав и ограничений. Более отчетливо эти преимущества и недостатки можно будет узнать только после того как Государственный реестр прав заработает не только на бумаге, но и в жизни. А это будет не раньше 2012 года.
