Як скасування Господарського кодексу вплине на земельні відносини та права на землю?

Втрата чинності з 28 серпня 2025 року Господарського кодексу України (ч. 3 ст. 17 Закону України № 4196-IX «Про особливості регулювання діяльності юридичних осіб окремих організаційно-правових форм у перехідний період та об'єднань юридичних осіб» (далі - Закон)) становить одну з доленосних подій у процесі трансформації правового регулювання господарських відносин, що, серед іншого, матиме опосередкований вплив на сферу земельних правовідносин і реалізацію прав на землю. Попри те, що земельні відносини не є предметом регулювання ГК України (ч. 1 ст. 4), низка його положень, так чи інакше, стосується питань, пов'язаних із використанням земельних ділянок у господарській діяльності, зокрема, щодо: регулювання державного контролю та нагляду за господарською діяльністю у сфері земельних відносин (ч. 3 ст. 19); запровадження механізмів державної підтримки підприємництва через надання земельних ділянок у користування (ч. 1 ст. 48); порядку використання природних ресурсів у господарській діяльності (глава 15) тощо.

Отже, навіть за відсутності прямої регламентації земельних правовідносин, ГК України виконував функцію опосередкованого нормативного регулятора у цій сфері, скасування якого зумовлює необхідність в адаптації суб'єктів господарювання до нових правил і вимог, передбачених Законом, зокрема щодо питань врегулювання земельних відносин і прав на землю з метою забезпечення комплексного та узгодженого правового регулювання використання земель у їх господарській діяльності.

1. Ключові зміни в регулюванні земельних відносин (з 28.08.2025):

1.1. оновлено перелік суб'єктів (крім тих, що зазначені в ст. 92 ЗК України), які набувають права постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності:

- державні та комунальні некомерційні товариства;

- господарське товариство, утворене відповідно до Закону «Про особливості утворення акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування»;

- господарське товариство, у статутному капіталі якого 100 відсотків акцій (часток) належать державі, утворене шляхом перетворення Державного спеціалізованого господарського підприємства «Ліси України»;

- господарські товариства, у статутному капіталі яких 100 відсотків акцій (часток) належать державі та функції з управління корпоративними правами держави у статутному капіталі яких здійснює Міністерство оборони України;

1.2. доповнено норми щодо призначення земель оборони та порядку відчуження військового майна:

- землями оборони визнаються земельні ділянки, призначені також для розміщення господарських товариств, у статутному капіталі яких 100 відсотків акцій (часток) належать державі та функції з управління корпоративними правами держави у статутних капіталах яких здійснюють зазначені органи, за винятком господарських товариств, у статутному капіталі яких є корпоративні права держави, набуті в результаті примусового відчуження майна в умовах правового режиму воєнного стану відповідно до Закону «Про передачу, примусове відчуження або вилучення майна в умовах правового режиму воєнного чи надзвичайного стану» (ч. 1 ст. 77 ЗК України);

- продаж земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого військового майна, що підлягають реалізації, та земельних ділянок, які вивільняються у процесі реформування ЗСУ, Державної спеціальної служби транспорту, здійснюється на земельних торгах у порядку, встановленому ЗК України (ч. 5 ст. 6 Закону «Про правовий режим майна у ЗСУ»);

1.3. введено нову підставу припинення користування земельною ділянкою:

- припинення діяльності державних чи комунальних некомерційних підприємств, крім перетворення державних чи комунальних підприємств у випадках, визначених ст. 120-1 ЗК (п. «в» ч. 1 ст. 141 ЗК України);

1.4. впроваджено механізм зміни правового режиму земельної ділянки (перехід з права користування на право оренди) у разі перетворення державних та комунальних підприємств для їх правонаступників (АТ/ТОВ) (ст. 120-1 ЗК України);

1.5. закріплено заборону на встановлення узуфрукту на земельні ділянки, які перебувають у власності держави (ч. 2 ст. 9-1 Закону «Про управління об'єктами державної власності») та територіальної громади (ч. 2 ст. 60-1 Закону «Про місцеве самоврядування в Україні»);

1.6. встановлено особливості передачі в оренду земельних ділянок державними та комунальними установами:

- здійснюється без права їх викупу в порядку, встановленому законом (абз. 3 ч. 5 ст. 7 Закону «Про наукову і науково-технічну діяльність»).

2. Суб'єкти господарювання, яких торкнуться зміни в регулюванні земельних відносин у першу чергу:

- державні комерційні підприємства;

- казенні підприємства;

- комунальні комерційні підприємства;

- спільні комунальні підприємства,

щодо яких уповноваженим суб'єктом управління об'єктами державної власності або уповноваженим органом місцевого самоврядування буде прийнято рішення про реорганізацію шляхом перетворення.

3. Загальні вимоги в процедурі реорганізації суб'єктів господарювання щодо передачі майна, прав та обов'язків:

- майно, права та обов'язки переходять до правонаступників (ч. 1 ст. 104 ЦК України);

- у разі перетворення до нової юридичної особи переходять усе майно, усі права та обов'язки попередньої юридичної особи (ч. 2 ст. 108 ЦК України);

- майно, права та обов'язки підприємства, що припиняється в результаті реорганізації, переходять до правонаступників, крім права господарського відання та права оперативного управління майном усіх форм власності (абз. 1 ч. 6 ст. 14 Закону);

- право на земельну ділянку державної або комунальної власності, що належала на праві постійного користування державному або комунальному підприємству, переходить до АТ або ТОВ, створеного шляхом перетворення такого підприємства, в порядку, встановленому ЗК України (абз. 2 ч. 6 ст. 14 Закону);

- наявність заборони відчуження або накладеного виконавцем у процесі виконавчого провадження арешту майна підприємства та інші права третіх осіб - не є перешкодою для внесення такого майна до статутного капіталу юридичної особи, ці обтяження майна є дійсними для правонаступника (абз. 1 ч. 13 ст. 14 Закону);

- заборона проведення реєстраційних дій, наявність заборгованості зі сплати податків і зборів, із сплати єдиного внеску на загальнообов'язкове державне соціальне страхування, страхових коштів до ПФУ та фондів соціального страхування - не є підставою для відмови у проведенні реєстраційних дій (абз. 2 ч. 13 ст. 14 Закону);

- «успадкування» ліцензій та інших документів дозвільного характеру, є чинними для юридичної особи - правонаступника (ч. 7 ст. 14 Закону);

- дія ч. 6, 7, 13 ст. 14 Закону поширюється на підприємства всіх форм власності (в тому числі на підприємства змішаної форми власності);

- питання державної реєстрації прав на земельну ділянку у зв'язку із реорганізацією юридичної особи:

а) законодавство не містить прямої вимоги щодо переоформлення правовстановлюючих документів на землю після реорганізації юридичної особи;

б) реалізація речових прав на земельну ділянку (відчуження, оренда, встановлення сервітуту тощо) потребує державної реєстрації права власності за правонаступником;

в) речове право на земельну ділянку виникає лише після його державної реєстрації (ст. ст. 4, 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»);

г) якщо право на земельну ділянку набуте до впровадження сучасної системи кадастру та реєстрації, може виникнути необхідність попереднього виготовлення технічної документації та внесення відомостей до Державного земельного кадастру.

4. Права на землю (право постійного користування vs право оренди) державних і комунальних підприємств:

- право постійного користування земельною ділянкою - це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності (ч. 1 ст. 92 ЗК України), має безстроковий характер;

- право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (ч. 1 ст. 93 ЗК України).

Закон передбачає зміни правового режиму земельних ділянок, що належать державним і комунальним підприємствам на праві постійного користування (ч. 6 ст. 17), яким вводиться оновлена редакція ст. 120-1 ЗК України (набуває чинності з 28.08.2025 р.):

- земельні ділянки, які належали державним/комунальним підприємствам (правопопередникам) на праві постійного користування, будуть передаватися знову створеним АТ/ТОВ (правонаступникам), 100 відсотків акцій (часток) у статутному капіталі яких належать державі/територіальній громаді, на праві оренди;

- строк оренди земельної ділянки для АТ/ТОВ, 100 відсотків акцій (часток) у статутному капіталі якого належать державі - становитиме 50 років;

- строк оренди земельної ділянки для АТ/ТОВ, 100 відсотків акцій (часток) у статутному капіталі якого належать територіальній громаді - становитиме 5 років;

- орендна плата для земель сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності встановлюється в розмірі не менше 12 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки (що є водночас максимальною ставкою орендної плати для орендарів, які не визначалися на конкурентних засадах, згідно з п. 288.5.2 Податкового кодексу України).

5. Правила переходу права на земельну ділянку в разі перетворення державного/комунального підприємства в АТ/ТОВ (де 100 відсотків акцій (часток) у статутному капіталі належать державі або територіальній громаді): порядок та правові наслідки

- регламентується ст. 120-1 ЗК України;

- АТ/ТОВ звертається до органу виконавчої влади, органу АРК, органу місцевого самоврядування (ст. 122 ЗК України) з клопотанням про передачу в оренду земельної ділянки державної або комунальної власності, що належала державному/комунальному підприємству на праві постійного користування (ст. 123 ЗК України);

- рішенням про надання земельної ділянки державної або комунальної власності в оренду АТ/ТОВ також здійснюється припинення права постійного користування такою земельною ділянкою;

- передача в оренду земельних ділянок АТ/ТОВ, 100 відсотків акцій (часток) у статутному капіталі якого належать державі, яке утворилося шляхом перетворення державного підприємства, здійснюється в порядку ст. 123 ЗК України, з урахуванням особливостей ст. 120-1 ЗК України;

- правові наслідки недотримання процедури переходу права на земельну ділянку: у разі якщо протягом 1 року (!) з дня проведення державної реєстрації знову створеної юридичної особи - АТ/ТОВ - не звернулося у встановленому законодавством порядку до органу виконавчої влади, органу АРК, органу місцевого самоврядування, що здійснюють розпорядження земельною ділянкою державної або комунальної власності, з клопотанням про передачу її в оренду, то:

а) право постійного користування такою земельною ділянкою, крім земельної ділянки, на якій розташовані об'єкти нерухомого майна (будівлі, споруди) припиняється на підставі рішення зазначеного органу (із залишенням її у державній або комунальній власності), а

б) земельна ділянка (щодо земель сільськогосподарського призначення - право її оренди) виставляється на земельні торги.

6. Право постійного користування земельною ділянкою іншими юридичними особами, створення яких заборонено Законом: можливі ризики та правові наслідки в процедурі реорганізації

6.1. підприємствам, які вже створені в «заборонених» ОПФ (дочірні, іноземні, приватні підприємства; підприємства об'єднання громадян, підприємства споживчої кооперації), Закон пропонує прийняти рішення про припинення таких підприємств шляхом ліквідації або реорганізації - як варіант перетворитися в ТОВ (на це прямо вказують норми ч. 14 ст. 17 Закону - якщо у перехідний період власник не прийняв рішення про припинення, то до регулювання діяльності таких підприємств застосовуються положення Закону «Про ТОВ та ТДВ», а статути таких підприємств, що суперечать цьому Закону, визнаватимуться недійсними);

6.2. Законом окремо не врегульовано порядок переходу права постійного користування земельною ділянкою під час проведення реорганізації до зазначених підприємств, крім загальної норми ч. 6 ст. 14, згідно з якою майно, права та обов'язки підприємства, що припиняється в результаті реорганізації, переходять до правонаступників, крім права господарського відання та права оперативного управління майном усіх форм власності (дія поширюється на підприємства всіх форм власності, в тому числі на підприємства змішаної форми власності);

6.3. перехід права постійного користування земельною ділянкою в разі перетворення підприємства (правова невизначеність і судова практика):

Питання збереження права постійного користування земельною ділянкою в разі реорганізації підприємства шляхом перетворення є складним і дискусійним.

З одного боку, це право є речовим і належить до майнових прав юридичної особи, а тому відповідно до загальних засад цивільного права (статті 104, 108 ЦК України) має передаватися правонаступнику. Своєю чергою земельне законодавство не містить норм, які б забороняли передачу права постійного землекористування в порядку правонаступництва або чітко визначали, що в процесі реорганізації таке право не переходить. Крім того, із закріпленого ст. 19 Конституції України принципу, що ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством, а отже, дозволено все, що прямо не заборонено законом, - може слідувати висновок: право постійного користування земельною ділянкою в процедурі має переходити до правонаступника (правонаступників) юридичної особи.

З іншого боку - ч. 2 ст. 92 ЗК України чітко встановлює вичерпний перелік осіб, які можуть набувати право постійного користування на земельною ділянку. Більшість правонаступників юридичних осіб до цього переліку не відноситься, а тому, начебто, до них не може переходити право постійного користування земельною ділянкою в процесі реорганізації, що породжує юридичні сумніви щодо можливості такого переходу.

Позиція Конституційного Суду України щодо питань переоформлення права користування земельною ділянкою:

- обов'язок переоформлення права користування земельною ділянкою, передбачений п. 6 Перехідних положень ЗК України, визнано неконституційним на підставі Рішення Конституційного Суду України від 22.09.2005 № 5-рп/2005 (у справі № 1-17/2005) за конституційним поданням щодо відповідності Конституції України (конституційності) положень ст. 92, п. 6 розділу Х «Перехідні положення» ЗК України (справа про постійне користування земельними ділянками);

- право користування земельною ділянкою, набуте у встановленому порядку до 01.01.2002 (набрання чинності ЗК України, прийнятого 25.10.2001), не втрачається внаслідок його непереоформлення підприємством, яке за положеннями чинного ЗК не може набувати права постійного землекористування, а зберігається за ним до приведення прав і обов'язків щодо такої земельної ділянки у відповідність до вимог чинного законодавства, у тому числі за правонаступником такого землекористувача (правова позиція викладена в постанові Верховного Суду України від 26.09.2011 у справі № 6-14цс11) (постанова КГС від 22.05.2019 у справі № 914/1104/18).

Правова позиція Верховного Суду:

- право користування земельною ділянкою, набуте у встановленому порядку, не втрачається внаслідок його непереоформлення підприємством, яке за змістом чинного ЗК України не може набувати права постійного землекористування, а зберігається за ним до приведення прав і обов'язків щодо такої земельної ділянки у відповідність до вимог чинного законодавства, у тому числі за правонаступником такого землекористувача (постанова КГС від 27.01.2021 у справі № 906/706/19; постанова КГС від 12.02.2020 у справі № 914/748/19);

- при перетворенні юридичної особи право постійного користування земельною ділянкою не припиняється, а переходить до правонаступника на підставі універсального правонаступництва (відповідно до ч. 1 ст. 104, ст. 108 ЦК України) (постанова КГС від 15.01.2020 у справі № 925/361/19).

Отже, судова практика виходить із презумпції збереження набутого права постійного користування земельною ділянкою при реорганізації юридичної особи. Водночас правова колізія між нормами ЗК України та положеннями ЦК України залишається невирішеною на рівні законодавства, що потребує подальшого нормативного врегулювання з урахуванням правозастосовчої практики та принципів правової визначеності.

Висновки. Скасування Господарського кодексу України не тільки істотно змінює правову архітектоніку господарської діяльності в контексті трансформації правового статусу суб'єктів господарювання, а й опосередковано впливає на сферу земельних правовідносин, зокрема правовий режим земель державної та комунальної власності, які перебувають у користуванні суб'єктів господарювання. У цьому зв'язку суб'єкти господарювання мають зосередити увагу на ключових аспектах правового врегулювання використання земель, які потребують належної правової та організаційної адаптації до нових умов, та вже на етапі перехідного періоду вжити таких першочергових заходв: (1) здійснити перевірку правовстановлюючих документів на земельні ділянки (право власності, право постійного користування, право оренди); (2) провести аудит земельних ділянок з урахуванням їх кадастрового статусу, обмежень у використанні, цільового призначення, правового режиму, наявності обтяжень, участі у судових спорах або наявності третіх осіб, права яких зареєстровані на земельну ділянку (сервітут, емфітевзис, суперфіцій); (3) забезпечити правонаступність прав на земельну ділянку (право власності, право постійного користування) в процедурі реорганізації, (4) у разі проведення перетворення державних та комунальних підприємств в АТ/ТОВ - застосувати порядок зміни правового режиму земельної ділянки з права користування на право оренди із дотриманням встановлених строків щодо оформлення таких прав; (5) переоформити установчі документи відповідно до вимог Закону, приділяючи окрему увагу положенням, що регулюють права на землю; (5) ідентифікувати потенційні ризики у сфері земельних правовідносин та сформувати правові механізми їх мінімізації (внутрішні комплаєнс-процедури щодо управління земельними активами).

Наталія Щербакова,

д. ю. н., радник юридичної компанії WINNER