Для чіткого розуміння наслідків прийнятого закону вважаю за необхідне розподілити висновки, отримані за результатами його вивчення, по стадіях самого будівництва. Для прикладу можна взяти будівництво багатоквартирного будинку із середнім класом наслідків СС2.
Отримання погоджень та інших документів, необхідних для початку проектування
Підставою для початку проектування, в тому числі, є містобудівні умови та обмеження (МУО) та технічні умови для постачання комунальних послуг (ТУ). На даний час отримання МУО передбачалось шляхом звернення до уповноваженого органу місцевого самоврядування в письмовому вигляді через ЦНАП. Для отримання ТУ необхідно було звертатись безпосередньо до відповідного постачальника (обленерго, облгаз, водоканал, тощо). Якщо вказані запити пов'язані із будівництвом, наприклад, багатоквартирного будинку, то отримання ТУ дуже ускладнюється у зв'язку із корупційними ризиками в тому числі пов'язаними із монопольним становищем відповідних постачальників комунальних послуг.
За новим законом МУО та ТУ для об'єктів СС2 отримуються виключно в електронній формі та із використанням реєстру будівельної діяльності.
Раніше для отримання МУО визначався виключний перелік документів які міг вимагати уповноважений орган, що їх видає, проте, на практиці, забудовник вимушений був надавати додаткові документи і пояснення. Дуже часто були безпідставні відмови, затягування термінів надання відповіді, тощо. Із отримання ТУ ситуація була ще гірше. Із прийняттям законопроекту 5655 весь обмін інформацією буде відкритий для дослідження органами державного містобудівного нагляду, отже зловживати своїм становищем органами архітектури та постачальниками комунальних послуг буде вже набагато складніше. Більше того, новим законом передбачено, що у разі порушення органом, що видає МУО строків надання відповіді на запит заявника, система автоматично надсилає інформацію про виявлене порушення до органу державного нагляду який може здійснити перевірку порушення, навіть без відповідної заяви постраждалої особи. Крім того, у разі якщо МУО будуть скасовані за рішенням суду, посадові особи органу, що видавав такі МУО будуть притягнені до відповідальності.
Суттєва відповідальність також передбачена у разі відмови в наданні ТУ, а також в разі не підключення об'єкта будівництва до мереж відповідно до раніше наданих ТУ. Будемо сподіватись, що відповідальність у вигляді 90 прожиткових мінімумів за кожне таке порушення буде суттєвим аргументом для зміни ситуації на краще.
Здійснення проектування
Основними нововведенням є те, що проектна документація повинна буде розроблятись виключно у формі електронного документа. Це суттєво спростить документообіг, а також доступ всіх уповноважених органів до проектної документації, а відтак і має знизити можливі зловживання під-час проектування. Крім того, законом передбачається автоматична перевірка проектної документації, що здійснює сама електронна система, а протокол такої автоматичної перевірки є невід'ємною частиною проектної документації. Законом передбачено ряд випадків коли системою формується автоматична відмова у внесенні проектної документації у разі недотримання цілого ряду вимог, що можуть бути проконтрольовані в автоматичному порядку. Тобто, автоматичний контроль здійснюється вже починаючи зі стадії проектування.
Часи безкінечної кількості роздрукованих екземплярів проекту для контролюючих органів, експертизи та учасників будівництва підійшли до кінця, і настали часи електронного документообігу. Принаймні для проектантів.
Важливими є положення про те, що в разі зміни МУО та ТУ, що є підставою для проектування, сама проектна документація може не змінюватись, якщо це не впливає на проектні рішення. Раніше, зміни МУО передбачали необхідність нового проектування. Автоматизація процесів проектування також передбачає автоматичне інформування органів культурної спадщини у разі якщо відбувається проектування об'єкта будівництва, що розташований в межах території пам'яток культурної спадщини, історичних ареалів, тощо.
Проведення експертизи проекту
Розроблений проект будівництва підлягає експертизі уповноваженим суб'єктом. Аналогічно із порядок розробки проекту, підготовка звіту за результатами експертизи передбачається виключно в електронній формі. Це дозволяє відповідній електронній системі проводити автоматичний аналіз експертного звіту. Протокол за результатами автоматичного аналізу звіту є частиною звіту про результати експертизи. Звіт про результати експертизи є доступним для всіх і з ним може ознайомитись будь-який бажаючий.
Раніше існувала спірна ситуація, коли проект пройшов експертизу, та потім в нього була внесена зміна, можливо навіть незначне коригування, що не впливало на основні параметри проекту. В таких випадках органи архітектурно будівельного контролю часто вимагали проводити нову експертизу проекту і за рідкими виключеннями допускалось провести експертизу лише тієї частини проекту в яку вносились зміни. На даний час в новому законі чітко прописано, що достатньо проводити експертизу лише в частині відповідних змін.
Важливим нововведенням є обов'язкове страхування експертної організації. Мінімальний розмір страхової виплати на яку має бути отримана страховка визначається Кабміном. Вказана обставина надає додаткові гарантії, що «ручних» експертів буде небагато, оскільки страхувати таких експертів буде дуже дорого для відповідних страхових компаній, а відтак у разі якщо експерт буде пов'язаний із скандальними проектами будівництва, то наслідком може бути відмова страхових компаній мати з ним справу.
Реєстрація права на виконання будівельних робіт
На відміну від отримання дозволу на будівництво, що раніше відбувалось із залучення уповноваженого органу місцевого самоврядування або центрального органу виконавчої влади в сфері містобудування, після прийняття законопроекту 5655 замовник будівництва реєструє відповідне право на виконання будівельних робіт. Процедура тепер полягає у поданні заяви до нотаріуса або реєстратора через електронний кабінет забудовника. Після подання заяви, спочатку відбувається її автоматична обробка засобами електронної системи, а потім розгляд заяви держаним реєстратором.
Дані положення викликали великий резонанс, зокрема, з боку органів місцевого самоврядування, так як у них забрали право на видачу дозволу на будівництво. В той же час, по своїй суті, дії вказаних органів зводились до того, що вони перевіряли те, що вже проходило перевірку експертизою. На даний час багато процесів автоматизуються і вся документація переводиться в електронну форму. Отже, за умови такої відкритості та покладання на проектанта, експерта та забудовника додаткової відповідальності та обов'язків, зокрема, і щодо страхування, додаткова перевірка органами містобудування є лише фактором, що збільшує корупційні ризики та строки реалізації проекту будівництва.
Аналогічна ситуація була під-час скасування пайової участі яку сплачували забудовники до місцевих бюджетів під-час реалізаціє проектів з будівництва. Органи місцевого самоврядування були проти цього, мотивуючи це необхідністю отримання грошових коштів на розвиток інфраструктури, хоча на практиці ці кошти могли витрачатись на інші статті видатків місцевого бюджету, що далеко не завжди стосувались будівництва шкіл, покращення дорожньої мережі, тощо. Так само, мені здається, буде і зараз. Зникнуть корупційні ризики на стадії отримання дозволу (реєстрації права) на виконання будівельних робіт.
Більше того, місцеві органи містобудування залишили за собою ряд повноважень, чого має бути достатньо для забезпечення необхідного контролю будівництва.
|
Іван Топор |
Прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта
Державна реєстрація прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта відбувається після оформлення замовником будівництва ряду документів, в тому числі і акту готовності. Даний акт готовності підписується електронними цифровими підписами всіма учасниками будівництва, в тому числі і особою, що здійснює містобудівний контроль. Після чого державна реєстрація відбувається в автоматичному режимі.
Якщо раніше, орган містобудування отримуючи акт готовності міг вийти на місце, перевірити відповідність об'єкта будівництва тій інформації яка зазначена в акті готовності, а також витребувати додаткові документи, то зараз все відбувається автоматично без додаткових перевірок.
Гарантію відповідності збудованого об'єкта проектним рішенням забезпечують не тільки підписи учасників будівництва та їх безпосередня відповідальність за такі підписи, але і орган містобудівного контролю який супроводжує будівництво та має проводити регулярні перевірки в залежності від виду такого будівництва та класу наслідків до якого відносить об'єкт будівництва.
Дуже важливим є нововведення щодо обов'язкового укладання договорів про постачання ресурсів ( води, газу, тепла, тепла, електроенергії) на прийнятий в експлуатацію будинок протягом 10 днів з дати звернення замовника будівництва. Важко уявити як це буде відбуватись на практиці, але на даний момент завершення будівництва та прийняття будинку до експлуатації ще не гарантує своєчасного підключення його до мереж водо-, газо- електро- та теплопостачання, що відтермінує початок експлуатації будинку.
Містобудівний контроль в процесі будівництва
З урахуванням майже автоматичної реєстрації прав на виконання будівельних робіт та прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта виникає питання, хто здійснює контроль за будівництвом, адже окрім проектної та іншої документації яка вноситься до реєстру ще є фактичне будівництво яке відбувається у реальному житті.
Органами містобудівного контролю можуть бути:
- центральний орган виконавчої влади;
- виконавчі органи сільських, селищних, міських рад;
- уповноважені особи з містобудівного контролю (приватний містобудівний контроль).
Як раз щодо вказаних уповноважених осіб також виникають спори та незадоволення у органів місцевого самоврядування, оскільки такими уповноваженими особами можуть бути юридичні особи засновниками яких є приватні особи. Дуже гарне порівняння в даному випадку із нотаріусами. Є приватні, а є державні нотаріуси. Забудовник може сам обирати який суб'єкт буде здійснювати містобудівний контроль на його об'єкті будівництва. Звісно, маючи досвід взаємодії з місцевими органами архітектурно-будівельного контролю, не виключено, що він обере саме приватний орган містобудівного контролю. Про свій намір забудовник вказує в заяві про реєстрацію прав на виконання будівельних робіт.
Розуміючи ризики які можуть виникнути внаслідок залучення приватних осіб для здійснення містобудівного контролю законодавець передбачив ряд заходів для мінімізації таких ризиків.
По-перше, передбачено повноваження для органу місцевого самоврядування здійснювати моніторинг самочинного будівництва. За результатами моніторингу складається звіт. Самочинне будівництво, означає будівництво із порушенням містобудівної документації на місцевому рівні, перевищення поверховості об'єкта, тощо. Після виявлення самочинного будівництва орган місцевого самоврядування повідомляє про це орган містобудівного контролю який проводить перевірку та застосовує до забудовника передбачені законом заходи.
По-друге, вказаний вище звіт автоматично надсилається іншим учасникам будівництва які несуть відповідальність за авторський та технічний нагляд, а також за містобудівний контроль. А відтак можуть вчинити дії необідні для усунення виявлених зловживань. Одночасно вказаний звіт надсилається до центрального орану виконавчої влади, що здійснює державний містобудівний нагляд. Зазначений орган може здійснювати перевірку, в тому числі, органу містобудівного контролю який не реагує на звіти сформовані внаслідок моніторингу самочинного будівництва.
По-третє, уповноважений орган містобудівного контролю може буде створений лише у вигляді товариства з додатковою відповідальністю, повного товариства та командитного товариства. На відміну від товариства з обмеженою відповідальністю учасники вказаних вище товариств несуть відповідальність за зобов'язаннями юридичної особи всім своїм майном. Для уповноваженого органу містобудівного контролю передбачена обов'язкове страхування відповідальності на суму мінімальний рівень якої визначається Кабміном.
По-четверте уповноважений орган містобудівного контролю зобов'язаний проводити регулярні перевірки забудовника в кількості в залежності від класу наслідків об'єкта будівництва та їх результати розміщати в електронному вигляді на відповідному порталі.
По-п'яте у разі якщо самовільне будівництво здійснюється на об'єкті щодо якого не зареєстроване право на виконання будівельних робіт, тоді реагування здійснюється органом місцевого самоврядування.
Всі ці умови за задумом законодавця мають забезпечити здійснення містобудівного контролю приватними особами з меншими ризиками зловживань, ніж це було раніше у державного або місцевого органу містобудівного контролю які такий контроль здійснювали раніше. Важко сказати, чи достатньо цих заходів, але процес будівництва має суттєво спроститись.
Висновки
Законопроект 5655 несе в собі дуже великий пласт змін направлених на автоматизацію процесів, поступове виключення людського фактору, що має знизити зловживання та корупцію. А там же не можна обійтись без роботи із уповноваженими суб'єктами, передбачає появу на рівні із державних органами та органами місцевого самоврядування, ще і приватних суб'єктів із аналогічними повноваженнями. Безумовно це не знищить корупцію, оскільки приватні органи містобудівного контролю так само можуть зловживати своїм становищем незважаючи на будь-які ризики, але, як на мене, ціллю даного законопроекту є максимальне спрощення та забезпечення прозорості всіх погоджувальних процедур в процесі проектування та будівництва. Причому таке спрощення є більш важливим, ніж потенційні ризики які несе вказаний законопроект.
Іван Топор,
старший юрист ЮКК «Де-юре»
Не крокуй із зав'язаними очима в конкурентному бізнес-середовищі. LIGA360 аналізує медіа, законодавче поле й надійність контрагентів, щоб компанії завжди ухвалювали інформовані рішення. Дізнайтеся більше переваг за посиланням.
Будьте готовими до перевірок контролюючих органів у 2023 році! Модуль "Мистецтво оборони" у LIGA360 надасть відповіді, як захистити бізнес правовим шляхом. Замовте прямо сьогодні.
