Для четкого понимания последствий принятого закона я считаю необходимым распределить выводы, полученные по результатам его изучения, по стадиям самого строительства. Для примера можно взять строительство многоквартирного дома со средним классом последствий СС2.
Получение согласований и других документов, необходимых для начала проектирования
Основанием для начала проектирования, в том числе, являются градостроительные условия и ограничения (ГУО) и технические условия поставки коммунальных услуг (ТУ). В настоящее время получение ГУО предполагалось путем обращения в уполномоченный орган местного самоуправления в письменном виде через ЦНАП. Для получения ТУ необходимо обращаться непосредственно к соответствующему поставщику (облэнерго, облгаз, водоканал и т.п.). Если указанные запросы связаны со строительством, например многоквартирного дома, то получение ТУ очень усложняется в связи с коррупционными рисками, в том числе связанными с монопольным положением соответствующих поставщиков коммунальных услуг.
По новому закону ГУО и ТУ для объектов СС2 получаются исключительно в электронной форме и с использованием реестра строительной деятельности.
Ранее для получения ГУО определялся исключительный перечень документов, которые мог требовать выдающий их уполномоченный орган, однако, на практике, застройщик вынужден был предоставлять дополнительные документы и пояснения. Очень часто были безосновательные отказы, затягивание сроков предоставления ответа и т.д. По получению ТУ ситуация была еще хуже. С принятием законопроекта 5655 весь обмен информацией будет открыт для проверки органами государственного градостроительного надзора, следовательно, злоупотреблять своим положением органам архитектуры и поставщикам коммунальных услуг будет уже гораздо сложнее. Более того, новым законом предусмотрено, что в случае нарушения органом, выдающим ГУО сроков предоставления ответа на запрос заявителя, система автоматически посылает информацию о выявленном нарушении в орган государственного надзора, который может осуществить проверку нарушения, даже без соответствующего заявления пострадавшего. Кроме того, в случае если ГУО будут отменены по решению суда, должностные лица органа, выдававшего такие ГУО, будут привлечены к ответственности.
Существенная ответственность также предусмотрена в случае отказа в предоставлении ТУ, а также в случае неподключения объекта строительства к сетям в соответствии с ранее предоставленными ТУ. Будем надеяться, что ответственность в виде 90 прожиточных минимумов за каждое нарушение будет существенным аргументом для изменения ситуации к лучшему.
Осуществление проектирования
Основным новшеством является то, что проектная документация должна будет разрабатываться исключительно в форме электронного документа. Это существенно упростит документооборот, а также доступ всех уполномоченных органов к проектной документации, а значит, и должно снизить возможные злоупотребления во время проектирования. Кроме того, законом предусматривается автоматическая проверка проектной документации, осуществляемой самой электронной системой, а протокол такой автоматической проверки является неотъемлемой частью проектной документации. Законом предусмотрен ряд случаев, когда системой формируется автоматический отказ во внесении проектной документации в случае несоблюдения целого ряда требований, которые могут быть проконтролированы в автоматическом порядке. То есть автоматический контроль осуществляется уже начиная со стадии проектирования.
Времена бесконечного количества распечатанных экземпляров проекта для контролирующих органов, экспертизы и участников строительства подошли к концу и наступили времена электронного документооборота. По крайней мере, для проектантов.
Также, следует обратиться внимание на положения о том, что в случае изменения ГУО и ТУ, которые являются основанием для проектирования, сама проектная документация может не изменяться, если это не влияет на проектные решения. Ранее изменения ГУО предполагали необходимость нового проектирования. Автоматизация процессов проектирования также предусматривает автоматическое информирование органов культурного наследия в случае, если происходит проектирование объекта строительства, расположенного в пределах территории памятников культурного наследия, исторических ареалов и т.д.
Проведение экспертизы проекта
Разработанный проект строительства подлежит экспертизе уполномоченным субъектом. Аналогично порядку разработки проекта, подготовка отчета по результатам экспертизы предусматривается исключительно в электронной форме. Это позволяет соответствующей электронной системе производить автоматический анализ экспертного отчета. Протокол по результатам автоматического анализа отчета является частью отчета о результатах экспертизы. Отчет о результатах экспертизы доступен для всех и с ним может ознакомиться любой желающий.
Ранее существовала спорная ситуация, когда проект прошел экспертизу, а затем в него была внесена смена, возможно даже незначительная корректировка, что не влияло на основные параметры проекта. В таких случаях органы архитектурно строительного контроля часто требовали проводить новую экспертизу проекта и за редкими исключениями допускалось провести экспертизу только той части проекта, в которую вносились изменения. В настоящее время в новом законе четко прописано, что достаточно проводить экспертизу только в части соответствующих изменений.
Важным новшеством является обязательное страхование экспертной организации. Минимальный размер страховой выплаты, на которую должна быть получена страховка, определяется Кабмином. Указанное обстоятельство предоставляет дополнительные гарантии, что «ручных» экспертов будет немного, поскольку страховать таких экспертов будет очень дорого для соответствующих страховых компаний, а значит, если эксперт будет связан со скандальными проектами строительства, то следствием может быть отказ страховых компаний иметь с ним дело.
Регистрация права на выполнение строительных работ
В отличие от получения разрешения на строительство, ранее происходившее с привлечением уполномоченного органа местного самоуправления или центрального органа исполнительной власти в сфере градостроительства, после принятия законопроекта 5655 заказчик строительства регистрирует соответствующее право на выполнение строительных работ. Процедура теперь заключается в подаче заявления к нотариусу или регистратору через электронный кабинет застройщика. После подачи заявления сначала происходит его автоматическая обработка средствами электронной системы, а затем рассмотрение заявления государственным регистратором или нотариусом.
Данные положения вызвали большой резонанс, в частности со стороны органов местного самоуправления, так как у них забрали право на выдачу разрешения на строительство. В то же время, по сути дела, действия указанных органов сводились к тому, что они проверяли то, что уже проходило проверку экспертизой. В настоящее время многие процессы автоматизируются и вся документация переводится в электронную форму. Следовательно, при такой открытости и возложении на проектанта, эксперта и застройщика дополнительной ответственности и обязанностей, в частности, и по страхованию, дополнительная проверка органами градостроительства является лишь фактором, увеличивающим коррупционные риски и сроки реализации проекта строительства.
Аналогичная ситуация была при отмене долевого участия, которую платили застройщики в местные бюджеты, во время реализации проектов по строительству. Органы местного самоуправления были против этого, мотивируя это необходимостью получения денежных средств на развитие инфраструктуры, хотя на практике эти средства могли тратиться на другие статьи расходов местного бюджета, которые далеко не всегда касались строительства школ, улучшения дорожной сети и т.п. Так же, мне кажется, будет и сейчас. Исчезнут коррупционные риски на стадии получения разрешения (регистрации права) на выполнение строительных работ.
Более того, местные органы градостроительства оставили за собой ряд полномочий, чего должно быть достаточно для обеспечения требуемого контроля строительства.
|
Иван Топор |
Принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта
Государственная регистрация принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта производится после оформления заказчиком строительства ряда документов, в том числе и акта готовности. Данный акт готовности подписывается электронными цифровыми подписями всеми участниками строительства, в том числе и лицом, осуществляющим градостроительный контроль. После чего государственная регистрация производится в автоматическом режиме.
Если раньше, орган градостроительства, получая акт готовности, мог выйти на место, проверить соответствие объекта строительства той информации, которая указана в акте готовности, а также истребовать дополнительные документы, то сейчас все происходит автоматически без дополнительных проверок.
Гарантию соответствия построенного объекта проектным решениям обеспечивают не только подписи участников строительства и их непосредственная ответственность за такие подписи, но и сопровождающий строительство орган градостроительного контроля, который должен проводить регулярные проверки в зависимости от вида такого строительства и класса последствий к которому относит объект строительства.
Очень важное нововведение об обязательном заключении договоров о поставке ресурсов (воды, газа, тепла, тепла, электроэнергии) на принятый в эксплуатацию дом в течение 10 дней с даты обращения заказчика строительства. Трудно представить как это будет происходить на практике, но на данный момент завершение строительства и принятие дома к эксплуатации еще не гарантирует своевременное подключение его к сетям водо-, газо- и теплоснабжения, что отсрочит начало эксплуатации дома.
Градостроительный контроль в процессе строительства
С учетом почти автоматической регистрации прав на выполнение строительных работ и принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта возникает вопрос, кто осуществляет контроль за строительством, ведь кроме проектной и другой документации, которая вносится в реестр, есть фактическое строительство, которое происходит в реальной жизни.
Органами градостроительного контроля могут быть:
- центральный орган исполнительной власти;
- исполнительные органы сельских, поселковых, городских советов;
- уполномоченные лица по градостроительному контролю (частный градостроительный контроль).
Как раз в отношении указанных уполномоченных лиц также возникают споры и недовольства у органов местного самоуправления, поскольку такими уполномоченными лицами могут быть юридические лица, учредителями которых являются частные лица. Очень хорошее сравнение в данном случае с нотариусами. Есть частные, а есть государственные нотариусы. Застройщик может сам выбирать, какой субъект будет осуществлять градостроительный контроль на его объекте строительства. Конечно, имея опыт взаимодействия с местными органами архитектурно-строительного контроля, не исключено, что он выберет частный орган градостроительного контроля. О своем намерении застройщик указывает в заявлении о регистрации прав на выполнение строительных работ.
Понимая риски, которые могут возникнуть вследствие привлечения частных лиц для осуществления градостроительного контроля, законодатель предусмотрел ряд мер по минимизации таких рисков.
Во-первых, предусмотрены полномочия для органа местного самоуправления осуществлять мониторинг самовольного строительства. По результатам мониторинга составляется отчет. Самовольное строительство означает строительство с нарушением градостроительной документации на местном уровне, превышение этажности объекта и т.д. После выявления самовольного строительства орган местного самоуправления сообщает об этом органу градостроительного контроля, который проводит проверку и применяет к застройщику предусмотренные законом меры.
Во-вторых, указанный выше отчет автоматически направляется другим участникам строительства, которые несут ответственность за авторский и технический надзор, а также за градостроительный контроль. Следовательно, могут совершить действия необходимые для устранения выявленных злоупотреблений. Одновременно указанный отчет направляется в центральный орган исполнительной власти, осуществляющей государственный градостроительный надзор. Указанный орган может осуществлять проверку, в том числе, органа градостроительного контроля, который не реагирует на отчеты, сформированные в результате мониторинга самовольного строительства.
В-третьих, уполномоченный орган градостроительного контроля может быть создан только в виде общества с дополнительной ответственностью, полного общества и коммандитного общества. В отличие от общества с ограниченной ответственностью участники указанных выше обществ несут ответственность по обязательствам юридического лица всем своим имуществом. Для уполномоченного органа градостроительного контроля предусмотрено обязательное страхование ответственности на сумму, минимальный уровень которой определяется Кабмином.
В-четвертых уполномоченный орган градостроительного контроля обязан проводить регулярные проверки застройщика в количестве в зависимости от класса последствий объекта строительства и их результаты размещать в электронном виде на соответствующем портале.
В-пятых, если самовольное строительство осуществляется на объекте, в отношении которого не зарегистрировано право на выполнение строительных работ, тогда реагирование осуществляется органом местного самоуправления.
Все эти условия по плану законодателя обязаны обеспечить осуществление градостроительного контроля частными лицами с меньшими рисками злоупотреблений, чем это было ранее у государственного либо местного органа градостроительного контроля, которые таковой контроль осуществляли ранее. Трудно сказать, достаточно ли этих мер, но процесс строительства должен существенно упроститься.
Выводы
Законопроект 5655 несет в себе очень большой пласт изменений, направленных на автоматизацию процессов, постепенное исключение человеческого фактора, которое должно снизить злоупотребление и коррупцию. А там, где нельзя обойтись без работы с уполномоченными субъектами, предусматривает появление на уровне с государственными органами и органами местного самоуправления, еще и частных субъектов с аналогичными полномочиями. Безусловно, это не уничтожит коррупцию, поскольку частные органы градостроительного контроля так же могут злоупотреблять своим положением несмотря на любые риски, но, по-моему, целью данного законопроекта является максимальное упрощение и обеспечение прозрачности всех согласовательных процедур в процессе проектирования и строительства. Причем такое упрощение более важно, чем потенциальные риски, которые несет указанный законопроект.
Иван Топор,
старший юрист ЮКК «Де-юре»
Не шагай с завязанными глазами в конкурентной бизнес-среде. LIGA360 анализирует медиа, законодательное поле и надежность контрагентов, чтобы компании всегда принимали информированные решения. Узнайте больше преимуществ по ссылке.
Будьте готовы к проверкам контролирующих органов в 2023 году! Модуль "Искусство обороны" в LIGA360 даст ответы, как защитить бизнес правовым путем. Закажите прямо сегодня.
