Іпотека є одним із найпоширеніших механізмів, які використовують для забезпечення виконання зобов'язань. Для кредиторів забезпечення їх вимог іпотекою слугує гарантією, що борг буде повернуто. Однак дуже часто трапляються ситуації, коли боржники з тих чи інших причин своїх боргів не повертають. У такому разі у забезпечених іпотекою правовідносинах кредитор має право звернути стягнення на предмет іпотеки, тобто задовольнити свої вимоги за рахунок продажу заставленого майна боржника.
У цій статті розглянемо ключові аспекти процедури звернення стягнення на предмет іпотеки з точки зору захисту кредиторських прав.
1. Сутність та правова природа іпотеки
Іпотека - це застава нерухомого майна, при якій майно, що становить предмет застави, залишається в заставодавця або третьої особи (така третя особа іменується майновим поручителем). Іпотека виступає гарантією, що боржник дійсно має намір належним чином виконати свої зобов'язання перед кредитором. В іншому випадку, якщо основне зобов'язання боржником не виконано (повністю або частково), кредитор має право звернути стягнення на предмет іпотеки.
Порядок звернення стягнення регулюється чинним законодавством та може бути визначений умовами іпотечного договору.
2. Підстави для звернення стягнення на предмет іпотеки
Звернення стягнення можливе в разі порушення боржником строків або способу виконання зобов'язання, забезпеченого іпотекою. Закон встановлює, що кредитор має право вимагати задоволення своїх вимог шляхом реалізації іпотечного майна лише після належного повідомлення боржника й виконання інших процедурних вимог.
Для захисту кредиторських прав важливо чітко дотримуватися встановлених законодавством формальностей: від правильного оформлення іпотечного договору до своєчасного направлення вимог до суду або виконавчих органів.
3. Способи звернення стягнення на предмет іпотеки
Законодавство України передбачає кілька варіантів звернення стягнення на предмет іпотеки, що дають змогу кредитору реалізувати своє право на задоволення вимог у разі невиконання боржником зобов'язань.
Судовий порядок
Звернення стягнення на іпотечне майно може відбуватися на підставі рішення суду. У цьому випадку кредитор звертається до суду з позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки. Після отримання відповідного судового рішення та його набрання законної сили виконавча служба реалізує майно для задоволення вимог кредитора.
Для кредитора важливо подати повний пакет доказів, що підтверджують правомірність вимог і законність звернення стягнення.
Позасудові способи
Існують також варіанти звернення стягнення без необхідності звертатися до суду, а саме:
виконавчий напис нотаріуса. Якщо договір іпотеки містить відповідне положення, нотаріус може оформити виконавчий напис, який дає кредитору право примусового стягнення за рахунок іпотечного майна без звернення до суду;
договір про задоволення вимог іпотекодержателя (іпотечне застереження). Такий договір може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки або надання кредитору права продати іпотечне майно від свого імені будь-якій особі за договором купівлі-продажу. Це дає змогу прискорити процес задоволення вимог кредитора без судового втручання.
4. Особливості звернення стягнення на предмет іпотеки в умовах воєнного стану
У зв'язку з введенням воєнного стану в Україні законодавець тимчасово обмежив окремі механізми реалізації прав іпотекодержателів, що безпосередньо впливає на практику звернення стягнення на предмет іпотеки.
Зокрема, на період дії воєнного стану зупинено дію окремих положень Закону України «Про іпотеку» в частині:
реалізації права іпотекодержателя на набуття права власності на предмет іпотеки;
реалізації права іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки;
виселення мешканців із житлових будинків і приміщень, переданих в іпотеку, щодо яких є судове рішення про звернення стягнення на такі об'єкти;
реалізація предмета іпотеки на електронному аукціоні та електронних торгах.
Зазначений мораторій має чітко окреслену сферу дії: він застосовується переважно до фізичних осіб, споживчих кредитів, а також житлової нерухомості, яка є єдиним житлом, або ж розташована в зонах бойових дій, або пошкоджена. Юридичні особи, ФОПи, а також комерційна нерухомість, яка є предметом іпотеки, цими обмеженнями не охоплюється.
До прикладу, за актуальною судовою практикою в справах, де предметом іпотеки є земельна ділянка (не призначена для житлового будівництва) або нежитлова будівля, суди часто відмовляють у застосуванні мораторію, якщо кредит не мав ознак споживчого.
Верховний Суд підтверджує, що подання позову про звернення стягнення на предмет іпотеки не заборонено мораторієм. Мораторій стосується переважно позасудових способів і стадії примусового виконання судового рішення (реалізації майна на торгах).
Суди ухвалюють рішення про стягнення, але реалізація майна може бути зупинена, якщо майно підпадає під дію мораторію. Таким чином кредитори можуть фіксувати свої вимоги, навіть якщо фактичне виконання буде відтерміновано.
Виконавчі написи нотаріусів та договори про задоволення вимог допустимі лише у випадках, коли майно чи кредит не підпадають під мораторій. Судова практика демонструє зважений підхід: суди перевіряють, чи справді кредит є споживчим і чи охоплюється він захистом, та дозволяють звернення стягнення на майно, яке не має ознак, які підпадають під дію мораторію.
Отже, попри наявні обмеження, звернення стягнення на предмет іпотеки можливе, але залежить від правового статусу боржника, характеру кредиту й типу майна. Найбільш універсальним і безпечним інструментом залишається судовий розгляд.
Таким чином воєнний стан створює додаткові складнощі в захисті кредиторських прав, але не позбавляє кредитора можливості ефективно діяти за законом та задовольняти свої вимоги.
5. Висновок
Загалом, звернення стягнення на предмет іпотеки є дієвим інструментом захисту прав кредитора в разі невиконання боржником своїх зобов'язань. Законодавство передбачає як судові, так і позасудові способи такого стягнення, що дає змогу обрати найбільш ефективний механізм залежно від конкретної ситуації. Водночас успішна реалізація права кредитора залежить від дотримання передбачених процедур, належного оформлення документів і правильного визначення статусу боржника та майна.
Катерина Манойленко,
партнерка GOLAW,
керівниця судової практики, адвокатка
Ігор Селівакін,
юрист судової практики GOLAW, адвокат
Вікторія Прокопенко,
помічниця адвоката судової практики GOLAW
Як допомогти клієнтам захистити нерухомість? Сервіс SMS-Маяк дозволяє налаштувати моніторинг об'єктів та контролювати будь-які реєстраційні зміни. Придбайте зараз.
