Договір між забудовником та покупцем завжди був предметом невдоволення покупців. Справа в тому, що зазвичай забудовник пропонував покупцю схвалену саме забудовником редакцію договору. Відтак, в договорі на продаж майнових прав чи іншого роду договорів, наслідком укладення яких є придбання об'єкта нерухомості в будинку, що будується, встановлювались всі можливі права та захищались інтереси забудовника, в той же час майже не передбачалась відповідальність забудовника за вчинені ним порушення умов договору та в мінімальному обсязі визначались права покупця. За умови виникнення спірних питань між забудовником та покупцем, у останнього майже не залишалось засобів впливу на забудовника, наявність яких забезпечував би договір.
Статтею 13 Закону "Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" (надалі за текстом - Закон № 5091) законодавець суттєво покращив положення покупця (інвестора), передбачивши цілий ряд гарантій. Для кращого розуміння слід розділити нововведення на п'ять блоків, що відповідає першим п'яти частинам статті 13 Закону № 5091.
Частиною першою статті 13 Закону № 5091 визначаються взаємні права і обов'язки продавця і покупця. Зокрема, для продавця визначаються обов'язки забезпечити будівництво, прийняття в експлуатацію об'єкта будівництва, підключення до інженерних мереж, реєстрацію за покупцем прав на майбутній об'єкт нерухомості та передачу вказаного об'єкта в натурі після завершення будівництва будинку. Основним нововведеннями в даній частині вважаю обов'язок забудовника здійснити реєстрацію прав на майбутній об'єкт нерухомості за покупцем. Дане положення гарантує покупцю, що після укладання договору та реєстрації прав на ще не збудований об'єкт нерухомості у покупця зникають ризики того, що об'єкт нерухомості може бути перепроданий іншим покупцям, оскільки всі дані на власника вже внесені в реєстр прав власності. Раніше покупець був вимушений покладатись на добросовісність забудовника і чекати реєстрації прав власності після прийняття будинку до експлуатації.
Частиною другою статті 13 Закону № 5091 передбачені істотні умови договору. Тобто, умови, які в обов'язковому порядку мають міститись у договорі. Серед найбільш цікавих слід відзначити наступні:
- Відомості про земельну ділянку, що забудовується, та її власника або користувача. Якщо продавцем є не замовник будівництва, а девелопер чи інший посередник, то інформація про земельну ділянку та її користувача найчастіше не вказувалась у договорі, що для звичайного покупця, який не звертався за юридичним супроводом та не розуміє порядку роботи з державними реєстрами, ускладнювало розуміння того, хто ж є фактичним користувачем та забудовником земельної ділянки, а відтак і його безпосередній зв'язок із посередником, який здійснює відчуження об'єкта нерухомості на користь продавця.
- Основні дані про будинок, що будується і складовою частиною якого є об'єкт нерухомості, який купується покупцем. До таких відомостей віднесена загальна площа будинку та площа окремих приміщень, їх функціональне призначення, кількість поверхів, опис основних конструктивних елементів та інженерного обладнання. Інформація, що безпосередньо не стосується об'єкта нерухомості, який купується, майже ніколи не зазначалась в договорі із покупцем, що суттєво зменшувало поінформованість покупця і знижувало його можливості по контролю за дотриманням попередньо заявлених параметрів будинка, що будується. На практиці, забудовник міг пообіцяти, що в будинку будуть розташовані цілий ряд об'єктів, на які розраховував покупець при придбанні квартири (спортивний клуб, дитячий садочок, продуктовий магазин тощо), а після введення будинку в експлуатацію виявлялось, що всі ці об'єкти відсутні, а на їх місці розміщені квартири.
Тепер у покупців в самому договорі купівлі-продажу будуть внесені запроектовані параметри будинку. Важливість вказаної інформації полягає ще й в тому, що іншими положенням Закону № 5091 передбачено обов'язковість забудовника погоджувати із покупцями певні види змін до проекту, а саме зміну поверховності або функціонального призначення об'єкта будівництва, а також зміну площі майбутнього об'єкта нерухомості (наприклад квартири) на 10 і більше відсотків від проектної, зменшення площі місць загального користування (даху, підвалу тощо) більш ніж на 5 відсотків, тощо. Це забезпечує повноваження покупця по частковому контролю перебігу будівництва.
- Номер відомостей про спеціальне майнове право у Державному реєстрі речових прав. Обов'язковість зазначення вказаних відомостей у договорі означає, що до моменту укладання договору права на майбутній об'єкт нерухомості вже зареєстровані за певним власником. Це додаткова гарантія того, що майбутній об'єкт нерухомості належить (зареєстрований) за фактичним продавцем.
- Графічне зображення об'єкта нерухомості на поверсі. Найчастіше забудовники зазначаються дані про майбутній об'єкт нерухомості і іноді зображують його схему. Але в даному випадку в договорі буде не просто схема об'єкта нерухомості, а чітке його зображення на поверсі відносно інших об'єктів, що додатково гарантує, що покупець отримає саме той об'єкт, який попередньо узгодив перед купівлею і в тому місці на поверсі, де планував.
- Строк повернення покупцю коштів у разі дострокового припинення дії договору, який не може перевищувати 60 календарних днів. Слід зазначити, що небагато забудовників вказували на строки повернення грошей покупцю у разі дострокового припиненні дії договору, або якщо і вказували, то прив'язували цей строк до моменту продажу об'єкта іншому покупцю, після чого і мав відбутись розрахунок з попереднім покупцем. А коли саме могло відбутись зазначене придбання, невідомо. Таким чином, забудовник намагався уникати добровільного повернення грошей або суттєво розтягував цей строк, що примушувало покупця звертатись до суду. Проте не все так однозначно. З однієї сторони законодавець обмежив строк для повернення грошових коштів шістдесятьма днями, що покращує захищеність прав покупця, проте сума, яка підлягає поверненню, не конкретизується. Справа в тому, що забудовники часто передбачають величезні штрафні санкції у разі одностороннього розірвання договору за ініціативи покупця. В такому разі забудовник погоджується повернути покупцю його гроші, але за мінусом штрафних санкцій, що є необґрунтовано завищеними, а отже покупець поверне лише незначну частину сплачених коштів. В судовому порядку можна довести, що штрафні санкції не пропорційні до сплачених коштів, проте для цього покупець буде вимушений звертатись до суду.
Частиною третьою статті 13 Закону № 5091 передбачений обов'язок продавця ознайомити покупця із рядом відомостей та документами. Розповсюдженою є практика, коли забудовники намагаються балансувати між тим, щоб задовольнити інтерес покупців та надати їм інформацію про об'єкт будівництва, в той же час мінімізувати об'єм вказаної інформації. Законодавець вирішив «складнощі» забудовника і передбачив, що він має надати на ознайомлення, серед іншого, проектну документацію, експертизу проекту, містобудівні умови та обмеження та технічні умови. На даний час, здебільшого, всі ці документи мають перебувати у відповідних реєстрах, проте, звісно, набагато легше отримати їх безпосередньо від забудовника, ніж перевіряти реєстри. Тим більше, що на період воєнного стану доступ до реєстрів став обмеженим.
До зазначеного вище переліку документів законодавець додав обов'язок забудовника надавати договір про організацію та фінансування будівництва об'єкта. Щоб було зрозуміло, це договір між користувачем земельної ділянки, що одночасно виступає замовником будівництва, та особою, що фінансує будівництво та має право на продаж частини майбутніх об'єктів нерухомості. На даний час з такими договорами рідко ознайомлюють покупців, посилаючись на їх конфіденційність. А якщо і ознайомлюють, то із дуже скороченим варіантом договору, до якого можуть йти додаткові угоди із повним текстом всіх домовленостей, які покупцю не показують. Для покупця цей договір має значення, оскільки в ньому передбачається розподіл між замовником будівництва та девелопером майбутніх об'єктів нерухомості, а відтак визначається, хто і які саме об'єкти має право відчужувати. Оскільки законодавець передбачив, що такі договори повинні укладатись в нотаріальній формі, то маніпулювати із додатковими угодами забудовнику та девелоперу буде значно складніше.
Але найбільш дивним є положення про обов'язок продавця ознайомлювати покупця із фінансовою звітністю замовника будівництва та/або девелопера за останні два роки. Законодавець напевне хотів зробити прозорою для покупця діяльністю продавця, проте, на мою думку, це вже було зайвим, оскільки межує із конфіденційністю господарської діяльності відповідного суб'єкта. Якщо підзаконними нормативним актами фінансову звітність конкретизують та визначать, в якій частині вона може бути надана покупцям, то це має зменшити негативний вплив на діяльність продавця, який не хотів би розкривати нюанси своєї діяльності, в тому числі і для конкурентів.
Частиною четвертою і частково частиною п'ятою статті 13 передбачені взаємні гарантії продавця та покупця в разі оплати вартості майбутнього об'єкта нерухомості в розстрочку. Якщо вартість майбутнього об'єкта нерухомості сплачується частинами, то право власності на такий об'єкт залишається за продавцем до моменту повного розрахунку покупця. В такому разі на об'єкт накладається обтяження, яке реєструється у відповідному реєстрі і фіксує неможливість відчуження об'єкта продавцем. Отже, навіть за відсутності прав на майбутній об'єкт нерухомості покупець забезпечений гарантіями виконання продавцем взятих на себе зобов'язань. В той же час, продавець має право, навіть за умови внесення покупцем часткової оплати, зареєструвати за ним право власності на майбутній об'єкт нерухомості. За таких умов законодавець дає право вже продавцю накласти обтяження на об'єкт, щоб покупець до моменту повної оплати не зміг здійснити його відчуження. Таким чином сторони можуть узгодити різні варіанти взаємодії при укладанні договорів з розстрочкою платежів.
І нарешті частиною п'ятою статті 13 Закону № 5091 визначено обов'язки продавця. Якщо не перелічувати найбільш очевидних і таких, які в будь-якому разі зазначались в договорах із покупцями до прийняття Закону № 5091, то серед тих, на які варто звернути увагу, можна виділити наступні:
- Видати довідку про повну сплату ціни майбутнього об'єкта нерухомості протягом трьох днів з дати звернення покупця. Дуже важливо, що законодавець конкретизує строки та порядок отримання такої довідки, оскільки без неї покупець не зможе зареєструвати право власності на об'єкт нерухомості.
- Повернути покупцю надміру сплачені кошти, у разі якщо за результатами технічної інвентаризації об'єкта нерухомого майна фактична загальна площа об'єкта нерухомого майна виявиться меншою за площу, зазначену в договорі купівлі-продажу. Даний пункт з однієї сторони є не зовсім конкретним, оскільки не визначає строків повернення грошових коштів, проте основна ідея закладена в цей пункт в тому, що за будь-яких обставин продавець має повернути грошові кошти незважаючи на площу, на яку об'єкт нерухомості виявився менше, ніж встановлювалось договором. Забудовники часто зазначали, що поверненню підлягає вартість площі, на яку об'єкт нерухомості виявився меншим, ніж визначено договором, але за умови, що така площа перевищує певний відсоток від площі об'єкта. Найчастіше вказували від одного до трьох відсотків. Деякі забудовники зловживали своїм положенням і знаючи, що фактично збудують об'єкти меншої площі, вказували в договорах більшу площу, а потім не повертали надміру сплачені покупцем кошти за недоотримані метри, оскільки зменшення площі було в рамках того відсотка, який визначений в договорі. Ця площа начебто була незначною, але якщо взяти в масштабах всього будинку - це дуже суттєві гроші.
Загалом деталізація положень договору між забудовником та покупцем несе суттєве збільшення гарантій для покупців та в певній мірі упорядковує форму договору, що має припинити ряд зловживань з боку забудовників, які існують на даний час. Вважаю, що для добросовісних забудовників це не має бути проблемою, а недобросовісних має поменшати.
Іван Топор,
старший юрист ТОВ «ЮКК «Де-юре»
Працюйте лише з перевіреними контрагентами, що мають ліцензії на діяльність. У сервісі CONTR AGENT дізнатися про наявність ліцензій на туроператорську діяльність й послуги перевезення пасажирів, надання фінансових послуг, торгівлю алкогольними й тютюновими виробами. Придбайте CONTR AGENT сьогодні, щоб бути впевненими у своїх бізнес-зв'язках.
