Договор между застройщиком и покупателем всегда был предметом недовольства покупателей. Дело в том, что обычно застройщик предлагал покупателю одобренную именно застройщиком редакцию договора. Следовательно, в договоре на продажу имущественных прав или иного рода договоров, следствием заключения которых является приобретение объекта недвижимости в строящемся доме, устанавливались все возможные права и защищались интересы застройщика, в то же время почти не предусматривалась ответственность застройщика за совершенные им нарушения условий договора и в минимальном объеме определялись права покупателя. При возникновении спорных вопросов между застройщиком и покупателем, у последнего почти не оставалось средств влияния на застройщика, наличие которых обеспечивал бы договор.
Статьей 13 Закона "О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем" (далее - Закон № 5091) законодатель существенно улучшил положение покупателя (инвестора), предусмотрев целый ряд гарантий. Для лучшего понимания следует разделить нововведения на пять блоков, что соответствует первым пяти частям статьи 13 Закона № 5091.
Частью первой статьи 13 Закона № 5091 определяются взаимные права и обязанности продавца и покупателя. Для продавца определяются обязанности обеспечить строительство, принятие в эксплуатацию объекта строительства, подключение к инженерным сетям, регистрацию за покупателем прав на будущий объект недвижимости и передачу указанного объекта в натуре после завершения строительства дома. Основным новшеством в данной части считаю обязанность застройщика осуществить регистрацию прав на будущий объект недвижимости за покупателем. Данное положение гарантирует покупателю, что после заключения договора и регистрации прав на будущий объект недвижимости у покупателя исчезают риски того, что объект недвижимости может быть перепродан другим покупателям, поскольку все данные на владельца уже внесены в реестр прав собственности. Раньше покупатель был вынужден полагаться на добросовестность застройщика и ждать регистрации прав собственности после принятия дома в эксплуатацию.
Частью второй статьи 13 Закона № 5091 предусмотрены существенные условия договора. То есть условия, которые в обязательном порядке должны содержаться в договоре. Среди наиболее интересных следует отметить следующие:
- Сведения о застраиваемом участке и его владельце или пользователе. Если продавцом является не заказчик строительства, а девелопер или другой посредник, то информация о земельном участке и его пользователе чаще всего не указывалась в договоре, что для обычного покупателя, который не обращался за юридическим сопровождением и не понимает порядка работы с государственными реестрами, затрудняло понимание того, кто же является фактическим пользователем и застройщиком земельного участка, а затем и его непосредственная связь с посредником, осуществляющим отчуждение объекта недвижимости в пользу продавца.
- Основные данные о строящемся доме, составной частью которого является объект недвижимости, который приобретается покупателем. К числу таких сведений отнесена общая площадь дома и площадь отдельных помещений, их функциональное назначение, количество этажей, описание основных конструктивных элементов и инженерного оборудования. Информация, непосредственно не касающаяся приобретаемого объекта недвижимости, почти никогда не указывалась в договоре с покупателем, что существенно уменьшало информированность покупателя и снижало его возможности по контролю за соблюдением предварительно заявленных параметров строящегося дома. На практике, застройщик мог пообещать, что в доме будут расположены целый ряд объектов, на которые рассчитывал покупатель при приобретении квартиры (спортивный клуб, детский сад, продуктовый магазин и т.п.), а после ввода дома в эксплуатацию оказывалось, что все эти объекты отсутствуют, а на их месте размещены квартиры.
Теперь у покупателей в самом договоре купли-продажи будут внесены запроектированные параметры дома. Важность указанной информации заключается еще и в том, что другим положением Закона № 5091 предусмотрена обязательность застройщика согласовывать с покупателями определенные виды изменений в проект, а именно изменение этажности или функционального назначения объекта строительства, а также изменение площади будущего объекта недвижимости (например квартиры) на 10 и более процентов от проектной, уменьшение площади мест общего пользования (чердака, подвала и т.п.) более чем на 5 процентов и т.п. Это обеспечивает полномочия покупателя по частичному контролю хода строительства.
- Номер сведений о специальном имущественном праве в Государственном реестре вещных прав. Обязательность указания сведений в договоре означает, что к моменту заключения договора права на будущий объект недвижимости уже зарегистрированы за определенным собственником. Это дополнительная гарантия того, что будущий объект недвижимости принадлежит (зарегистрирован) на фактического продавца.
- Графическое изображение объекта недвижимости на этаже. Чаще всего застройщики указывают данные о будущем объекте недвижимости и иногда изображают его схему. Но в данном случае в договоре будет не просто схема объекта недвижимости, а четкое его изображение на этаже относительно других объектов, дополнительно гарантирующее, что покупатель получит именно тот объект, который предварительно согласовал перед покупкой и в том месте на этаже, где планировал.
- Срок возврата покупателю средств в случае досрочного прекращения действия договора, который не может превышать 60 календарных дней. Следует отметить, что немногие застройщики указывали на сроки возврата денег покупателю в случае досрочного прекращения действия договора, или если и указывали, то привязывали этот срок к моменту продажи объекта другому покупателю, после чего должен был произойти расчет с предыдущим покупателем. А когда именно могло произойти указанное приобретение, неизвестно. Таким образом, застройщик пытался избегать добровольного возврата денег или существенно растягивал этот срок, что заставляло покупателя обращаться в суд. Однако не все так однозначно. С одной стороны, законодатель ограничил срок для возврата денежных средств шестидесятью днями, что улучшает защищенность прав покупателя, однако подлежащая возврату сумма не конкретизируется. Дело в том, что застройщики часто предусматривают огромные штрафные санкции при одностороннем расторжении договора по инициативе покупателя. В таком случае застройщик соглашается вернуть покупателю его деньги, но за минусом штрафных санкций, которые необоснованно завышены, а значит, покупатель вернет лишь незначительную часть уплаченных средств. В судебном порядке можно доказать, что штрафные санкции не пропорциональны уплаченным средствам, однако для этого покупатель будет вынужден обращаться в суд.
Частью третьей статьи 13 Закона № 5091 предусмотрена обязанность продавца ознакомить покупателя с рядом сведений и документов. Распространена практика, когда застройщики пытаются балансировать между тем, чтобы удовлетворить интерес покупателей и предоставить им информацию об объекте строительства, в то же время минимизировать объем указанной информации. Законодатель решил «сложности» застройщика и предусмотрел, что он должен предоставить на ознакомление, среди прочего, проектную документацию, экспертизу проекта, градостроительные условия и ограничения, и технические условия. В настоящее время, в основном, все эти документы должны находиться в соответствующих реестрах, однако, конечно, намного легче получить их непосредственно от застройщика, чем проверять реестры. Тем более, на период военного положения доступ к реестрам стал ограниченным.
К указанному выше перечню документов законодатель добавил обязанность застройщика предоставлять договор об организации и финансировании строительства объекта. Чтобы было понятно, это договор между пользователем земельного участка, одновременно выступающего заказчиком строительства и лицом, финансирующим строительство и имеющим право на продажу части будущих объектов недвижимости. В настоящее время с такими договорами редко знакомят покупателей, ссылаясь на их конфиденциальность. А если и знакомят, то с очень сокращенным вариантом договора, к которому могут идти дополнительные соглашения с полным текстом всех договоренностей, которые покупателю не показывают. Для покупателя этот договор имеет значение, поскольку в нем предусматривается распределение между заказчиком строительства и девелопером будущих объектов недвижимости, а значит определяется, кто и какие именно объекты имеет право отчуждать. Поскольку законодатель предусмотрел, что такие договоры должны заключаться в нотариальной форме, то манипулировать с дополнительными соглашениями застройщику и девелоперу будет гораздо сложнее.
Но наиболее странно положение об обязанности продавца ознакомлять покупателя с финансовой отчетностью заказчика строительства и/или девелопера за последние два года. Законодатель наверняка хотел сделать прозрачной для покупателя деятельность продавца, однако, по моему мнению, это уже было лишним, поскольку граничит с конфиденциальностью хозяйственной деятельности соответствующего субъекта. Если подзаконными нормативными актами финансовую отчетность конкретизируют и определят, в какой части она может быть предоставлена покупателям, то это должно уменьшить негативное влияние на деятельность продавца, который не хотел бы раскрывать нюансы своей деятельности, в том числе и для конкурентов.
Частью четвертой и частично пятой статьи 13 предусмотрены взаимные гарантии продавца и покупателя в случае оплаты стоимости будущего объекта недвижимости в рассрочку. Если стоимость будущего объекта недвижимости уплачивается по частям, то право собственности на такой объект остается за продавцом до момента полного расчета покупателем. В таком случае на объект накладывается обременение, которое регистрируется в соответствующем реестре и фиксирует невозможность отчуждения объекта продавцом. Следовательно, даже при отсутствии прав на будущий объект недвижимости покупатель обеспечен гарантиями выполнения продавцом взятых на себя обязательств. В то же время продавец имеет право, даже при условии внесения покупателем частичной оплаты, зарегистрировать за ним право собственности на будущий объект недвижимости. В таких случаях законодатель дает право уже продавцу наложить обременение на объект, чтобы покупатель до момента полной оплаты не смог осуществить его отчуждение. Таким образом, стороны могут согласовать различные варианты взаимодействия при заключении договоров с рассрочкой платежей.
И, наконец, частью пятой статьи 13 Закона № 5091 определены обязанности продавца. Если не перечислять наиболее очевидных и таких, которые в любом случае указывались в договорах с покупателями до принятия Закона № 5091, то среди тех, на которые стоит обратить внимание, можно выделить следующие:
- выдать справку о полной оплате цены будущего объекта недвижимости в течение трех дней с даты обращения покупателя. Очень важно, что законодатель конкретизирует сроки и порядок получения справки, поскольку без нее покупатель не сможет зарегистрировать право собственности на объект недвижимости.
- вернуть покупателю излишне уплаченные средства, в случае если по результатам технической инвентаризации объекта недвижимого имущества фактическая общая площадь объекта недвижимого имущества окажется меньше площади, указанной в договоре купли-продажи. Данный пункт с одной стороны не совсем конкретный, поскольку не определяет сроков возврата денежных средств, однако основная идея заложена в этот пункт в том, что при любых обстоятельствах продавец должен вернуть денежные средства несмотря на площадь, на которую объект недвижимости оказался меньше, чем устанавливалось договором. Застройщики часто указывали, что возврату подлежит стоимость площади, на которую объект недвижимости оказался меньше, чем определено договором, но при условии, что такая площадь превышает определенный процент от площади объекта. Чаще всего указывали от одного до трех процентов. Некоторые застройщики злоупотребляли своим положением и зная, что фактически построят объекты меньшей площади, указывали в договорах бОльшую площадь, а затем не возвращали излишне уплаченные покупателем средства за недополученные метры, поскольку уменьшение площади было в рамках того процента, который определен в договоре. Эта площадь вроде бы была незначительной, но если взять в масштабах всего дома - это очень существенные деньги.
В целом детализация положений договора между застройщиком и покупателем несет существенное увеличение гарантий для покупателей и в определенной степени упорядочивает содержание договора, которое должно пресечь ряд злоупотреблений со стороны застройщиков, которые возникали до принятия Закона № 5091. Считаю, что для добросовестных застройщиков это не должно быть проблемой, а количество недобросовестных должно уменьшиться.
Иван Топор,
старший юрист ООО «ЮКК «Де-юре»
Работайте только с проверенными контрагентами, имеющими лицензии на деятельность. В сервисе CONTR AGENT можно узнать о наличии лицензий на туроператорскую деятельность и услуги перевозки пассажиров, предоставление финансовых услуг, торговлю алкогольными и табачными изделиями. Приобретите CONTR AGENT сегодня, чтобы быть уверенными в своих бизнес-связях.
