Здійснення будівництва супроводжується низкою взаємопов’язаних та узгоджених між собою дій щодо отримання дозвільних документів, необхідних протягом усього періоду будівництва та до введення об’єкту в експлуатацію.
Разом з тим, на практиці трапляються випадки, коли отримавши Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки (далі – МУО) забудовник (інвестор будівництва) позбавлений можливості виконати вимоги указаних МУО, отримати у наступному дозвіл на виконання будівельних робіт та сертифікат про готовність об’єкта до експлуатації саме у зв’язку зі зміною містобудівного законодавства (як правило у сторону встановлення додаткових обтяжень та/або нових обов’язків).
Крім того, сам факт отримання МУО свідчить лише про те, що забудовник виразив бажання здійснити будівництво на певній земельній ділянці і в подальшому проект будівництва має розроблятися відповідно до встановлених у МУО містобудівних обмежень та пройти у наступному державну експертизу (для об’єктів будівництва з категорією складності від СС2 та вище).
Зважаючи на цілу низку необхідних попередніх погоджень проекту будівництва від профільних державних органів – починаючи від органів охорони культурної спадщини і закінчуючи органами у сфері транспорту, від стадії отримання МУО та до звернення в органи ДІАМ (Державна інспекція архітектури та містобудування) або відповідного органу архітектурно-будівельного контролю на місцях за отриманням дозволу на виконання будівельних робіт, може пройти доволі багато часу.
В цілому, МУО є складовою вихідних даних, отримання яких є необхідною умовою для набуття права на забудову земельної ділянки. Містобудівні умови та обмеження є видом містобудівної документації та визначають комплекс планувальних та архітектурних вимог до проектування і будівництва, дотримання яких є обов`язковим для всіх суб`єктів містобудівної діяльності.
Як показує практика, у місті Києві серед МУО, виданих до 2019 року, поширеним є пункт, згідно з яким встановлено вимогу визначити висоту будівлі проектною документацією за висновками історико-містобудівного обґрунтування (далі – ІМО), розробленого та погодженого саме із Мінкультури.
Водночас наказом Мінкультури від 07 грудня 2018 року № 1079 скасовано вимоги щодо розроблення та погодження ІМО (набув чинності з 01 січня 2019 року), у зв’язку з чим забудовники фактично позбавлені можливості виконати вимоги виданих МУО.
Судова практика у цьому разі підтримала інтереси саме забудовника, оскільки безпосередньо сама держава не взмозі забезпечити виконання виданих раніше МУО.
Втім, не завжди забудовникам вдається так просто позбутися від невигідного для себе містобудівного обмеження.
Проблема обмежень у формі встановлення мораторію на забудову
Так, до прикладу видані МУО можуть містити вимоги до забудовника щодо дотримання тих чи інших рішень/розпоряджень органів місцевого самоврядування, які фактично вводять мораторій на здійснення нового будівництва (у деяких МУО, виданих у місті Києві, є вказівки виконувати, наприклад, п 1 Розпорядження КМДА від 12 травня 2006 року № 817 передбачено заходи з захисту історико-культурного середовища та припинення хаотичної забудови історичної частини м. Києва, зокрема, тимчасово, до прийняття відповідного рішення Київської міської ради з цього питання, заборонено розміщення і проектування висотних будинків у межах Центральної планувальної зони м. Києва, визначеної Генеральним планом міста Києва).
Разом з тим, відповідно до чинного законодавства, містобудівна документація на місцевому рівні може бути оновлена за рішенням місцевих рад і лише шляхом:
1) актуалізації картографо-геодезичної основи;
2) перенесення з паперових носіїв у векторну цифрову форму;
3) приведення містобудівної документації у відповідність із вимогами законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил.
Фактично жоден зі визначених законодавством способів оновлення містобудівної документації на місцевому рівні не передбачає встановлення мораторію на будівництво (аналогічний висновок міститься у постанові Верховного Суду від 27 лютого 2019 року у справі № 809/721/18), що слугує підставою для скасування подібного неправомірного обов’язку для забудовника в судовому порядку.
Встановлення додаткових обмежень щодо висотності об’єкту містобудування
До прикладу, поширеною є практика затвердження уповноваженими органами охорони культурної спадщини науково-проектної документації щодо окремих пам’яток охорони культурної спадщини, які встановлюють додаткові/нові обмеження у будівництві об’єкта містобудування, яких раніше не існувало.
Подібні дії зі сторони органів охорони культурної спадщини можуть слугувати взагалі підставою для прийняття рішення забудовником про припинення будівельного проекту.
Зокрема, наказом Мінкультури від 31 січня 2020 року № 412 затверджені межі та режими використання буферної зони об`єкту всесвітньої спадщини "Київ: Собор Святої Софії і прилеглі монастирські споруди, Києво-Печерська Лавра", де здійснено обмеження забудови максимальною висотністю від 12 (дванадцять) метрів до 34 (тридцяти чотирьох) метрів, у той час як станом до 2020 року указаних обмежень висотності забудови взагалі не існувало.
Разом з тим, як видається, закон, який встановлює нові обов`язки, скасовує чи звужує права, належні суб’єктам господарювання, чи обмежує їх використання, не має зворотної дії в часі.
Зокрема, у Рішенні Конституційного Суду України від 12 липня 2019 року № 5-р(I)/2019 було зроблено висновок, що за змістом ч.1 ст. 58 Конституції новий акт законодавства застосовується до тих правовідносин, які виникли після набрання ним чинності.
У пункті 50 Касаційного адміністративного суду від 31 березня 2021 у справа № 803/1541/16 зроблено висновок, що у разі безпосередньо (прямої) дії закону в часі новий нормативний акт поширюється на правовідносини, що виникли після набрання ним чинності або до набрання ним чинності і тривали на момент набрання актом чинності.
Як убачається, враховуючи вимоги статті 58 Конституції України, наказ Мінкультури від 31 січня 2020 року № 412 не може бути застосований судом при оцінці рішення суб`єкта владних повноважень прийнятих раніше (тобто до 31 січня 2020 року).
Певна схожість також вбачається і з Наказом Мінкультури від 18.12.2019 № 86, яким було затверджено науково-проектну документацію "Межі і режими використання зон охорони пам’ятки ландшафту, історії місцевого значення "Історичний ландшафт Київських гір та долини річки Дніпро", якою встановлено максимальну гранично допустиму висоту будівель забудови (від 10 до 27 м). В розрізі питань будівництва актуальним є визначення наявності обов’язку дотримання висотності забудови, встановленої наказом 2019 року, у разі, коли в період 2010-2019 років вже було отримано "Містобудівні умови та обмеження", але ще не отримано дозвіл на виконання будівельних робіт.
Висновки
Як видається, у разі, коли МУО були отримані саме до моменту введення в дію зі сторони Мінкультури (чи будь-яких інших органів влади) обмежень, але до моменту отримання дозволу на виконання будівельних робіт, забудовник має право не дотримуватися нових заборон/обмежень, оскільки останні мають поширюватися уже на випадки із отриманнях нових МУО, а не реалізацію виданих.
Однак існує велика ймовірність того, що державні органи займуть протилежну позицію і в такому разі захищати інтереси забудовника доведеться в судовому порядку.
В такому випадку місце, де саме має бути поставлено «кому» в реченні «Будувати не можна узгодити», багато в чому буде залежати від правильно обраної стратегії та тактики ведення судової справи.
Захистіть свою нерухомість від шахрайства та “чорних реєстраторів”. Сервіс SMS-Маяк миттєво сповістить про зміни в Реєстрі речових прав та незаконні процедури. Ставте свої об’єкти на контроль прямо зараз.
