Будівельний сектор відрізняється особливою уразливістю впливу фінансово-економічних потрясінь. З одного боку, для підвищення власної рентабельності більшість забудовників активно притягають позиковий капітал, тим самим стаючи залежними від кон'юнктури на фінансових ринках. З іншого боку, для обслуговування боргів потрібні безперервні надходження від продажів. У вересні 2008-го року продажі на ринку нерухомості рухнули. З метою стабілізації положення парламент прийняв декілька актів, зокрема Закон України "Про недопущення дії фінансової кризи на розвиток будівельної галузі і житлового будівництва" від 25.12.2008 №800 - VI (далі - Закон). В якості одного із заходів, ч. 4 ст. 3 Закони забороняла розривати будь-які договори, інакше як за згодою сторін, в результаті яких забудовники повинні передати житло, за умови повної оплати такого житла інвестором. Закон спеціально встановлював виключення, коли заборона не застосовується, а саме при затримці прийняття об'єкту в експлуатацію більше ніж на 18 місяців.
Конституційний Суд України своїм Рішенням №5-рп/2012 від 13.03.2012 р. (справа про заборону розірвання договорів інвестування житлового будівництва) (далі - Рішення) визнав неконституційним положення ч. 4 ст. 3 Закон, що встановлює заборону на розірвання повністю сплачених договорів. Не вдаючись до детального аналізу Рішення, в цілому воно виглядає досить обгрунтованим і закономірним. Але як відміна заборони вплине на правовідносини в секторі нерухомості з практичної точки зору?
Розривати договори знову можна
В першу чергу треба відмітити, що учасники ринку нерухомості не отримали спеціальної правомочності. Швидше, Рішення повернуло status quo: тепер договори про інвестування в житло, як і інші цивільно-правові договори, можуть бути розірвані у випадках, передбачених законом, а також самим договором. Договір із забудовником, частенько, de jure або de facto є договором приєднання, умови якого визначені самим забудовником, і можливості інвестора змінити умови договору мінімальні. Очевидно, що забудовник в договорі захищає свої інтереси. Тому, якщо договір про придбання житла і припускає право інвестора розірвати договір, то, як правило, у виняткових випадках. Нижче зупинимося на законодавчому регулюванні розірвання договорів.
|
Володимир Игонин |
За загальним правилом, встановленому ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України (далі - ГК), цивільно-правовий договір може бути "розірваний за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору іншою стороною і в інших випадках, встановлених договором або законом; істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок заподіяного цим збитку інша сторона значним чином втрачає того, на що вона розраховувала при укладенні договори". Найочевидніший і, на жаль, поширеніший приклад порушення договору забудовником - це затримка передачі готового житла інвесторові. Очевидно, що інвестор, укладаючи договір, розраховує отримати сплачене ним житло в строк.
На практиці забудовники часто йдуть на хитрість, передбачаючи в договорі два терміни по передачі ними житла інвесторові - маркетинговий або плановий (оптимістичний), який, по суті, виконує інформаційну функцію, і юридичний (значно пізніший песимістичний). Тільки останній має значення для розірвання договору і відшкодування збитку інвесторові.
Розірвання договору не гарантує повернення внесених інвестором засобів
В той же час, очевидно, що розірвання договору - не самоціль для інвестора. Його основне завдання - отримати сплачене ним житло або, при неможливості основного сценарію, хоч би повернути вкладені кошти. На практиці це досить непросто. По-перше, у багатьох забудовників внаслідок кризи елементарно не залишилося грошей на рахунках. Таким чином, навіть якщо суд винесе ухвалу про розірвання договору, інвестор може все одно не отримати сплачені ним гроші назад. По-друге, якщо забудовник все-таки має у розпорядженні кошти, він явно не зацікавлений в тому, щоб повертати гроші інвесторові, особливо в умовах слабкого попиту на нерухомість. Арешт рахунків забудовника в забезпечення позову одного або декількох інвесторів може привести до зупинки усього будівництва. Суд, розуміючи це, дуже зважено підходитиме до застосування такого забезпечення. По-третє, у ряді випадків інвестор придбавав житло не у забудовника, а у посередника, наприклад, венчурного фонду, на якому в цілях оподаткування акумулювався основний прибуток забудовника. Отримати гроші від такого посередника без його доброї волі на те украй важко. По-четверте, усі договори із забудовниками полягали в гривні, притому, що традиційно ринок нерухомості в Україні прив'язаний до долара. Якщо інвесторові вдасться повернути заплачені за житло засоби в гривні, купівельна спроможність цієї суми може бути неадекватна існуючій ринковій кон'юнктурі.
Окремо слід зазначити питання штрафних санкцій. Рішенням визнана неконституційній не уся ч. 4 ст. 3 Закони, а тільки її положення про заборону на розірвання договорів. При цьому згадана норма містить і інші положення, зокрема, звільняє забудовників від (1) виплати штрафних санкцій, передбачених договорами, і (2) стягнення засобів, передбачених ст. 625 ЦК (індексація суми боргу з урахуванням інфляції, а також компенсація трьох відсотків річних від простроченої суми) на увесь термін дії ст. 3 Закони. Формально це положення не було визнане Рішенням неконституційним, отже, воно продовжує свою дію.
Розірвання договору може бути вигідне забудовникові
Можна припустити, що в деяких ситуаціях в розірванні договору про інвестування в житло може бути зацікавлений не лише інвестор, але і сам забудовник. Наприклад, це може бути виправдано при підготовці незавершеного будівництвом об'єкту перед продажем або залученням партнера в проект для його завершення. Очевидно, що ніж менше осіб мають домагання на об'єкт (його частини), тим об'єкт привабливіше для стратегічного інвестора. В деяких випадках, для завершення проекту може знадобитися зміна профілю будівлі. Наприклад, замість житлового будинку вигідніше побудувати готель або багатофункціональний комплекс. Для зміни профілю забудовникові необхідно спочатку розірвати або змінити договори з інвесторами, що вже сплатили житло.
В якості укладення можна відмітити, що скасована Рішенням заборона на розірвання договорів інвестування житлового будівництва в цілому виконала свою функцію - на деякий час він стабілізував ринок нерухомості. Зараз відміна заборони виглядає цілком закономірною. Недобросовісні забудовники втратили індульгенцію від невиконання своїх зобов'язань. В той же час сама по собі можливість розірвання договору ще не гарантує інвесторові повернення сплачених за житло засобів. Через низку обставин, отримати гроші практично може бути украй складно.
Володимир Игонин, адвокат, провідний юрист ЮФ "Василь Кисиль і Партнери"
