Поновлення договору оренди землі часто має вирішальне значення: для аграріїв - через збереження земельного банку, для забудовників та власників об'єктів - через ризик додаткових процедур і обмежень. Тому практика "мовчазної згоди" та відмови орендодавця заслуговує на особливу увагу.
Коли діє "мовчазна згода"
Закон від 05.12.2019 № 340-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив правила поновлення договорів оренди землі. Із Закону "Про оренду землі" було вилучено механізм "мовчазної згоди" орендодавця, за винятком випадку, передбаченого для орендаря, який є інвестором зі значними інвестиціями і з яким укладено спеціальний інвестиційний договір відповідно до Закону "Про державну підтримку інвестиційних проектів із значними інвестиціями".
Водночас цим же Законом розділ IX "Перехідні положення" Закону "Про оренду землі" було доповнено положенням, за яким правила, визначені ст. 126-1 ЗК, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом № 340-IX. Натомість поновлення договорів, укладених до цієї дати, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Зміни щодо правил поновлення договорів набрали чинності 16.07.2020. Із цієї дати назву ст. 33 Закону "Про оренду землі" змінено з "Поновлення договору оренди землі" на "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк", а з її тексту фактично вилучено чч. 6 - 8, які раніше регулювали автоматичну пролонгацію договору за відсутності заперечень орендодавця.
Отже, чинне законодавство більше не передбачає механізму "мовчазної згоди" орендодавця на поновлення договору оренди землі. Водночас цей механізм може застосовуватися до договорів, укладених до 16.07.2020, якщо після цієї дати вони не змінювалися і якщо на момент їх укладення закон допускав такий спосіб поновлення.
При цьому ч. 6 ст. 33 Закону "Про оренду землі", яка прямо передбачала "мовчазну згоду" орендодавця, діяла лише в період із 12.03.2011 до 16.07.2020 та містила формулювання: "такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах". Саме конструкція "вважається поновленим" і давала підстави для застосування механізму автоматичного поновлення.
Натомість редакція ст. 33 Закону "Про оренду землі", що діяла до 12.03.2011, містила інше формулювання: договір "підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах". Тому якщо договір оренди землі було укладено до 12.03.2011, його поновлення за механізмом "мовчазної згоди" не відбувається.
Такий підхід узгоджується з висновками КГС ВС, викладеними в постанові від 20.09.2022 у справі № 916/1382/21. Суд звернув увагу, що законодавство, чинне на момент виникнення спірних правовідносин, не передбачало автоматичного поновлення договорів оренди землі, а реалізація переважного права на поновлення договору за відсутності заперечень сторін можлива лише за наявності рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.
|
Євгеній Удовицький |
Підстави для застосування
Судова практика з урахуванням чч. 1 - 6 ст. 33 Закону "Про оренду землі" у редакції до 16.07.2020 сформувала умови, за яких орендар може претендувати на поновлення договору за механізмом "мовчазної згоди" орендодавця.
Ідеться про такі умови:
орендар належно виконував обов'язки за договором;
до закінчення строку його дії у встановлений строк повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу договору;
додав до листа-повідомлення проєкт додаткової угоди;
після закінчення строку договору продовжив користуватися земельною ділянкою;
орендодавець протягом місяця після закінчення строку договору не надіслав листа-повідомлення про заперечення у його поновленні.
За наявності всіх цих умов договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені раніше. При цьому додаткова угода про поновлення договору має бути укладена сторонами в обов'язковому порядку в місячний строк.
Якщо орендодавець ухиляється від укладення такої додаткової угоди, орендар має право звернутися до суду з позовом про визнання її укладеною. При цьому текст додаткової угоди має бути викладений у резолютивній частині судового рішення (п. 69 постанови ВП ВС від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19).
Водночас такий спосіб захисту є обмеженим у часі. Велика Палата Верховного Суду вказала, що орендар може звернутися до суду з відповідним позовом лише в межах строку, на який договір вважається поновленим (п. 120 постанови від 05.07.2023 у справі № 904/8884/21).
Відмова в поновленні
Якщо орендодавець у встановлений строк висловив заперечення проти поновлення договору оренди землі, правові наслідки залежать насамперед від форми власності на земельну ділянку та підстав такої відмови.
Щодо земель приватної власності, оскарження відмови орендодавця, як правило, не дає орендарю бажаного результату. Відсутність волі орендодавця на поновлення договору є визначальною обставиною, яка унеможливлює його пролонгацію. Верховний Суд у постанові від 19.12.2024 у справі № 604/424/23 зазначив, що лист орендодавця є достатнім підтвердженням відмови від поновлення договору на новий строк. Відповідно, право орендаря на поновлення договору не є абсолютним, а наявність заперечень з боку орендодавця свідчить про відсутність порушення переважного права орендаря. Такий підхід підтверджено і в постанові Верховного Суду від 16.02.2026 у справі № 193/1148/20.
Інша ситуація можлива щодо земель державної та комунальної власності. У цій категорії спорів судова практика допускає скасування відмови орендодавця в поновленні договору, однак вирішальне значення мають підстави відмови, належне виконання орендарем умов договору та дотримання встановленої процедури. Верховний Суд у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 звернув увагу, що в межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади або місцевого самоврядування як орендодавець може відмовити в укладенні договору за наявності належних підстав, зокрема якщо має намір розпорядитися земельною ділянкою в інший спосіб, у тому числі виставити право оренди на торги, або якщо орендар неналежно виконував умови договору.
Отже, в кожній конкретній справі необхідно здійснювати аналіз підстав для відмови орендодавця та оцінювати перспективи поновлення договору в судовому порядку.
Загалом у такій категорії спорів належним способом захисту прав орендаря є поєднання вимог про скасування рішення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди землі та про визнання укладеною додаткової угоди про його поновлення. Саме такий підхід відображено, зокрема, у справах № 906/1314/21 та № 591/2104/20.
* * *
Таким чином, судова практика достатньо чітко окреслила правила поновлення договорів оренди землі як за механізмом "мовчазної згоди", так і у випадках, коли орендодавець заперечує проти поновлення. Водночас результат у кожній конкретній справі залежить від сукупності обставин: умов договору, дати його укладення, редакції законодавства, чинної на відповідний момент, дотримання орендарем установленої процедури та змісту заперечень орендодавця.
Євгеній Удовицький,
член Ради Комітету НААУ з питань аграрного,
земельного та довкілевого права
Мінімізуйте ризики незаконних дій з нерухомістю й роботу чорних реєстраторів. Налаштуйте моніторинг у SMS-Маяк - отримуйте миттєві сповіщення про будь-які реєстраційні дії щодо майна компанії. Підключення та деталі - за посиланням.