Судова практика щодо земельних спорів

Земельні спори є однією з найпоширеніших категорій судових справ, оскільки питання власності, користування та розпорядження землею мають важливе значення як для фізичних, так і для юридичних осіб.

Судова практика в цій сфері постійно розвивається, формуючи правові позиції щодо ключових аспектів земельного законодавства. Формування судової практики у справах щодо земельних спорів відіграє ключову роль у врегулюванні таких спорів, допомагаючи сформувати єдині підходи до тлумачення законодавства та захисту прав сторін.

У цій статті розглянуто актуальні правові позиції та висновки Верховного Суду щодо земельних спорів, викладені у рішеннях, прийнятих у 2024 році.

1. Щодо права звернення до суду органів Держгеокадастру (постанова ВП ВС від 11 червня 2024 у справі № 925/1133/18)

У постанові від 11 червня 2024 у справі № 925/1133/18 ВП ВС уточнила власний правовий висновок, викладений у пункті 50 постанови від 01.06.2021 у справі № 925/929/19, щодо права органів Держгеокадастру на звернення до суду, визначивши, що органи Держгеокадастру можуть звертатися до суду, якщо це необхідно для здійснення їхніх повноважень з нагляду (контролю) за дотриманням земельного законодавства, використанням та охороною земель усіх категорій і форм власності в тих випадках, коли це прямо визначено у відповідних нормативно-правових актах (зокрема, з позовами щодо відшкодування втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, повернення самовільно зайнятих чи тимчасово зайнятих земельних ділянок, строк користування якими закінчився).

Органи Держгеокадастру не мають повноважень звертатися з позовом до суду про визнання незаконним та скасування рішення органу місцевого самоврядування щодо зміни цільового призначення земельної ділянки, міська рада є відповідачем, а тому статусом позивача має наділятися прокурор.

2. Щодо відповідності критерію правомірності та ефективності обраного позивачем способу захисту про визнання незаконним і скасування рішення уповноваженого органу державної влади, коли відчуження спірної земельної ділянки не відбулося (постанова ВП ВС від 12 березня 2024 року у справі № 927/1206/21)

Велика Палата Верховного Суду встановила, що позов з вимогою про визнання незаконним і скасування наказу уповноваженого органу про передачу з державної власності у комунальну власність земельних ділянок, на яких розташовані пам'ятки археології, за іншим цільовим призначенням (землі сільськогосподарського призначення для ведення фермерського господарства) відповідає критерію правомірності та ефективності вибраного позивачем способу захисту порушеного права, якщо подальше відчуження земельної ділянки не відбулося, оскільки усуває стан юридичної невизначеності щодо цільового призначення земельної ділянки та особи її власника. Подібний за змістом висновок Велика Палата Верховного Суду вже формулювала у пункті 82 постанови від 15.09.2020 у справі № 469/1044/17, і підстави для відступу від цього висновку не було встановлено.

Як вказано у постанові від 12 березня 2024 року у справі № 927/1206/21, скасування рішення уповноваженого органу, яке продовжує діяти як підстава виникнення та існування права комунальної власності і внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, саме лише приведе до усунення порушення прав держави на особливо цінні об'єкти археологічної спадщини.

3. Про ефективний спосіб захисту порушеного права позивача як власника земельних ділянок, на яких розташовано тимчасові споруди без установлених законом підстав (постанова ВП ВС від 18 вересня 2024 року у справі № 914/1785/22)

Щодо ефективного способу захисту порушеного права позивача як власника земельних ділянок, на яких розташовано тимчасові споруди без установлених законом підстав, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 18 вересня 2024 року у справі № 914/1785/22 дійшла такого висновку.

Якщо нежитлові приміщення є тимчасовими спорудами, які не відносяться до нерухомого майна, збудовані на земельній ділянці комунальної власності, що використовується власником цих приміщень без установлених законом підстав, ефективним способом захисту порушеного права власника земельної ділянки є усунення перешкод у користуванні належним йому майном, зокрема шляхом заявлення вимоги про повернення таких ділянок, тобто звернення з негаторним позовом (стаття 391 ЦК України), зокрема шляхом скасування державної реєстрації права приватної власності на такі приміщення та зобов'язання звільнити самовільно зайняті земельні ділянки у спосіб демонтажу нежитлових приміщень. Такий негаторний позов можна заявити впродовж усього часу тривання порушення прав законного володільця відповідних земельних ділянок.

Вимога позивача про зобов'язання відповідача звільнити самовільно зайняті земельні ділянки шляхом демонтажу (знесення) нежитлових приміщень не є нерозривно пов'язаною з його особою та не перешкоджає виконанню цього рішення без участі відповідача (але за рахунок його коштів) шляхом вжиття виконавцем заходів примусового виконання у разі його невиконання відповідачем у добровільному порядку та/або вчинення перешкод у його виконанні.

Таким чином, рішення суду щодо демонтажу нежитлових приміщень має бути виконуваним не лише у добровільному порядку, а й шляхом вжиття виконавцем заходів примусового виконання (без участі відповідача, але його коштом) у разі його невиконання відповідачем у добровільному порядку та/або вчинення перешкод у його виконанні.

4. Правовий висновок ВП ВС щодо наслідків зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки (постанова ВП ВС від 5 червня 2024 року у справі № 914/2848/22).

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 конкретизувала власний правовий висновок, викладений у постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, щодо внесення змін до договору оренди в разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки, визначивши, що з моменту початку застосування зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності автоматично змінюються і права та обов'язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов'язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов'язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.

Велика Палата Верховного Суду зауважує, що задоволення позовної вимоги про визнання укладеною спірної додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності, які пов'язані тільки зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки, не приведе до захисту прав чи інтересів позивача, оскільки судове рішення про визнання укладеною спірної додаткової угоди не матиме наслідком стягнення з відповідача орендної плати відповідно до зміненого розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Таким чином, належним способом захисту орендодавця в разі зміни розміру орендної плати у зв'язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної чи комунальної власності є позовна вимога про стягнення орендної плати, не сплаченої орендарем. Водночас несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення з моменту початку застосування рішення ради щодо зміни розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності.

Також Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на висновок, викладений у пункті 57 постанови ВП ВС від 16.02.2021 у справі № 921/530/18, відповідно до якого якщо договір змінений судом, то відповідне договірне зобов'язання змінюється з моменту набрання рішенням суду законної сили (частина третя статті 653 ЦК України).

У справі № 914/2848/22 Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що належному способу захисту орендодавця земельних ділянок державної та комунальної власності відповідає позовна вимога про стягнення орендної плати, не сплаченої орендарем. Зважаючи на зазначене, висновок, викладений у пункті 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 921/530/18, не є застосовним.

5. Щодо питання позбавлення добросовісного набувача права власності на земельну ділянку (постанова КЦС ВС від 9 жовтня 2024 року у справі № 201/9336/22)

Встановлення обставин вибуття земельної ділянки із власності поза волею власника є підставою для її витребування в добросовісного набувача згідно зі ст. 388 ЦК України.

У цій справі Верховний Суд зробив посилання на пункт 58 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2022 року у справі № 461/12525/15-ц (провадження № 14-190цс20) зроблено висновок, що «розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦК України у поєднанні з положеннями статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі Конвенція), суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном, а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням. Такими обставинами можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна тощо».

Верховний Суд звернув увагу, що позбавлення власності без виплати суми, обґрунтовано пов'язаної з її вартістю, зазвичай призводить до недотримання необхідного справедливого балансу між вимогами загального інтересу суспільства та вимогами захисту основоположних прав особи і становить непропорційний тягар для заявника. У контексті скасування помилково наданих майнових прав принцип «належного урядування» може покладати на органи державної влади обов'язок діяти оперативно у виправленні їхньої помилки, а також потребувати виплати адекватної компенсації чи іншого виду належного відшкодування колишнім добросовісним власникам (див. рішення у справі «Кривенький проти України» («Kryvenkyy v. Ukraine»), пункт 45 з подальшими посиланнями).

У справі, що розглядалася, КЦС ВС дійшов висновку, що наведених міркувань достатньо для визнання судом того, що за обставин цієї справи позбавлення заявника права власності на її земельну ділянку без надання будь-якої форми компенсації чи відшкодування не забезпечило справедливий баланс між вимогами суспільного інтересу, якщо такі були, з одного боку, і правом заявника на мирне володіння своїм майном, з іншого.

6. Щодо надмірності вимоги про знесення самочинного будівництва у разі погодження при укладенні мирової угоди власником земельної ділянки будівництва на ній (постанова КГС ВС від 22 травня 2024 у справі № 922/436/22)

Знесення самочинного об'єкта нерухомості є крайньою мірою впливу на забудовника і можливе лише тоді, коли використано всі передбачені законодавством заходи з метою усунення порушень та неможлива перебудова об'єкта нерухомості чи особа відмовляється від здійснення такої перебудови.

Як вказано у постанові КГС ВС від 22.05.2024 у справі № 922/436/22, у цій справі прокурор не заявляє вимог про перебудову чи приведення спірних правовідносин у правове поле іншим чином, крім знесення нерухомого майна. Позовні вимоги обґрунтовано тим, що будівництво багатоповерхового житлового комплексу здійснюється на земельній ділянці, яка не сформована (кадастровий номер не присвоєно), зазначена земельна ділянка самовільно захоплена, відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо об'єктів, які перебувають на цій ділянці, внесені незаконно на підставі неналежних документів. Тобто прокурор доводить суду, що будівництво проводиться відповідачем самочинно з огляду на відсутність будь-яких прав на земельну ділянку під цим будівництвом.

Водночас прокурором пред'явлено позов в інтересах власника земельної ділянки, а висловленим при укладенні мирової угоди волевиявленням міська рада погодилася з будівництвом відповідачем на цій ділянці житлового комплексу та з подальшим оформленням прав на неї у встановленому порядку.

За таких обставин та з огляду на норми ст. 375, 376 ЦК України, КГС ВС дійшов висновку, що доводи прокурора про знесення самочинного будівництва є надмірними, враховуючи правові наслідки надання власником земельної ділянки згоди на її використання та можливість у подальшому визнання права власності на такий об'єкт.

7. Щодо наслідків підписання учасником земельних торгів документів електронним підписом, який не є кваліфікованим (постанова КГС ВС від 26 червня 2024 у справі № 903/662/23)

Нормативно-правове регулювання спірних правовідносин у сфері земельних торгів підпадає під дію спеціального кодифікованого (Земельного кодексу України) та відповідного підзаконного (постанова Кабінету Міністрів України № 1013) актів, якими чітко визначено вимоги щодо підписання заяв і поданих до них документів кваліфікованим електронним підписом, на відміну від правовідносин, що підлягають іншому правовому регулюванню, а саме врегульовані Законом України «Про публічні закупівлі».

Таким чином, до осіб, які бажають взяти участь у земельних торгах, чинним законодавством встановлено вимогу щодо підписання документів під час їх подання кваліфікованим електронним підписом, і така вимога є імперативною.

КГС ВС встановлено, що закон розрізняє такі види електронних підписів в електронному документообігу, як кваліфікований електронний підпис та удосконалений електронний підпис. Для учасників земельних торгів законодавством було встановлено вимогу щодо підписання документів саме кваліфікованим електронним підписом.

У справі № 903/662/23 позивач подав заяву про участь у земельних торгах і документи до неї із накладенням електронного підпису, який має тип носія особистого ключа «незахищений», тобто не є кваліфікованим електронним підписом, і це є достатньою підставою для прийняття рішення про відмову в підписанні протоколу з переможцем, що оформлено актами про дискваліфікацію учасника аукціону.

8. Про повноваження військових адміністрацій щодо надання земельних ділянок в оренду в умовах воєнного стану (постанова КГС ВС від 17.12.2024 у справі № 922/502/24)

У постанові від 17.12.2024 у справі № 922/502/24 Верховний Суд дійшов висновку, що визначені у пункті 26 частини 2 статті 15 Закону України "Про правовий режим воєнного стану" обмеження повноважень військових адміністрацій, зокрема, на надання земельних ділянок в оренду на строк понад один рік, стосується саме первинного надання їх у користування, що супроводжується певною процедурою, а не правовідносин щодо укладення договорів оренди землі на новий строк у межах вже існуючих договірних відносин.

Норми чинного ЗК України та Закону України "Про оренду землі" розмежовують змістовно різні поняття: "поновлення договору оренди землі", "надання (передача) земельних ділянок у користування" та "укладення договору оренди землі на новий строк".

При цьому Суд звертає увагу на те, що надання (передача) земельних ділянок у користування шляхом укладення договору оренди землі є процесом досягнення згоди з усіх істотних умов договору, що створює юридичний факт, тобто утворює нові правовідносини між сторонами, які супроводжуються новими зобов'язаннями та укладенням договору з урахуванням актуальних законодавчих норм і рішень відповідних органів влади. Отже, під наданням земельних ділянок у користування шляхом укладенням договору оренди землі слід розуміти саме первинне надання земельної ділянки у користування.

Враховуючи те, що у спорі у справі № 922/502/24 мова йшла про укладення договорів оренди землі на новий строк у межах вже існуючих договірних відносин, положення пункту 26 частини 2 статті 15 Закону України "Про правовий режим воєнного стану" не розповсюджуються на спірні правовідносини сторін.

Дар'я Лялюк,

юрист судової практики ЮК "RIYAKO & PARTNERS"