Договір дарування нерухомості: особливості та порядок розірвання

Про договір дарування нерухомості

Договір дарування нерухомості - це договір, за яким одна сторона договору (дарувальник) передає право власності на нерухомість іншій стороні договору (обдаровуваному), при цьому обдаровуваний отримує цю нерухомість (дарунок) безкоштовно.

Отже основна відмінність цього виду договору полягає в тому, що дарувальник не має права вимагати від обдаровуваного зробити або передати щось дарувальнику в обмін на його дарунок.

Але дарувальник може у договорі дарування передбачити якісь матеріальні вигоди для третіх осіб (а не для себе особисто), які обдаровуваний зобов'язаний буде зробити у разі погодження з умовами договору та отримає дарунок від дарувальника.

Дарунок може бути переданий за умовами договору відразу з підписанням договору дарування, а може і визначати обов'язок дарувальника передати дарунок у майбутньому.

Договір дарування нерухомості обов'язково укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, після чого перехід права власності на таку нерухомість також реєструється в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі - ДРРП).

Предметом договору дарування нерухомості можуть бути земельні ділянки, дома, нежитлові приміщення та будинки, квартири, житлові будинки та інші об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Про розірвання договору дарування нерухомості

Для розірвання договору законодавством України передбачені такі загальні підстави як:

1. за згодою сторін договору

2. у разі односторонньої відмови від договору

3. за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору

Отже, ініціатором розірвання договору можуть бути лише сторони цього договору, а от треті особи такого права не мають, якщо інше не передбачено законом.

Для третіх осіб (які не є сторонами договору), якщо їх права були порушені, є можливість, наприклад, визнати договір припиненим або недійсним з тих чи інших підстав, але в цій статті ми сфокусуємося саме на питаннях розірвання договорів дарування нерухомості.

Отже, розберемо деталі та специфіку застосування зазначених вище загальних підстав розірвання договорів саме для договорів дарування нерухомості:

1. за згодою сторін

Розірвання договору за згодою сторін відбувається у будь-який зручний для сторін час та незалежно від наявності чи відсутності порушень умов договору.

Як ми вже зазначали, договір дарування нерухомості укладається у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню та перехід права власності на нерухомість реєструється в ДРРП. Тому у такому ж порядку необхідно діяти і для розірвання договору дарування за згодою сторін.

Порядок розірвання договору дарування нерухомості за згодою сторін наступний:

1.1. сторони договору домовляються про умови розірвання договору:

· дата розірвання договору

· розподіл між сторонами витрат у зв'язку з розірванням договору

1.2. сторони звертаються до нотаріуса, який посвідчував договір дарування, та домовляються про посвідчення угоди сторін про розірвання договору дарування:

· погоджують з нотаріусом дату та час прибуття для посвідчення угоди про розірвання

· погоджують перелік документів, необхідних для посвідчення цієї угоди нотаріусом

1.3. сторони (самостійно, з юристом та/або з нотаріусом) погоджують текст угоди про розірвання договору та готують оригінали документів, необхідні нотаріусу для посвідчення цієї угоди

1.4. сторони в погоджений час приїжджають до нотаріуса разом з оригіналами всіх необхідних документів та підписують угоду про розірвання договору дарування

1.5. нотаріус посвідчує угоду про розірвання

1.6. нотаріус вносить відповідні зміни до ДРРП:

· у день посвідчення угоди - якщо дата розірвання договору дарування, визначена сторонами в угоді про розірвання, вже наступила

· після дати розірвання договору - якщо дата розірвання договору дарування, визначена сторонами в угоді про розірвання, наступає через певний (визначений сторонами) час після підписання сторонами угоди про розірвання

Договір дарування нерухомості в цьому випадку буде вважатися розірваним з дати нотаріального посвідчення підписання сторонами угоди про розірвання або з іншої дати, вказаної в такій угоді.

Зазначений вище порядок розірвання договору нерухомості за згодою сторін застосовується у більшості випадків, крім тих, коли сторони заздалегідь передбачили в договорі інший (особливий) порядок його розірвання.

2. у разі односторонньої відмови від договору

Законодавством України передбачені права сторін договору на односторонню відмову лише від договору дарування, за яким дарувальник зобов'язаний передати дарунок не відразу, а у майбутньому.

У такому випадку від договору дарування нерухомості в односторонньому порядку має право відмовитися:

· дарувальник (до моменту передання дарунка) - якщо після укладення договору його майновий стан істотно погіршився

· обдаровуваний (до моменту прийняття дарунка) - з будь-якої причини або, навіть, без зазначення причини

Порядок розірвання договору дарування нерухомості шляхом односторонньої відмови від договору наступний:

2.1. для дарувальника:

· зібрати докази погіршення його майнового стану, причому саме істотного погіршення (поняття оціночне, тому треба бути готовими доказати цю істотність в суді, якщо до цього дійде) та саме у період після дати укладання договору дарування (акт або довідка про форс-мажорну подію (пожежа, коштовна медична операція, банкрутство об'єкту інвестиції тощо), декларації про майновий стан)

· письмово повідомити обдаровуваного (вручити особисто обдаровуваному під розписку або надіслати лист поштою с описом вкладення та повідомленням про вручення) про те, що дарувальник відмовляється від договору дарування в односторонньому порядку, вказавши при цьому, причину відмови (з додаванням доказів істотного погіршення матеріального стану дарувальника)

2.2. для обдаровуваного:

· письмово повідомити дарувальника (вручити особисто дарувальникові під розписку або надіслати лист поштою с описом вкладення та повідомленням про вручення) про те, що обдаровуваний відмовляється від договору дарування в односторонньому порядку (причини такої відмови можна взагалі не вказувати)

Договір дарування нерухомості в цих випадках буде вважатися розірваним з дати отримання стороною, якій направлено лист, повідомлення про відмову від договору.

3. за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору

Договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Дарувальник має право вимагати розірвання договору дарування нерухомості, якщо:

· обдаровуваний не вчинив певну дію майнового характеру на користь третьої особи або не утримався від її вчинення (передати грошову суму чи інше майно у власність, виплачувати грошову ренту, надати право довічного користування дарунком чи його частиною, не пред'являти вимог до третьої особи про виселення тощо), якщо договором дарування був встановлений такий обов'язок обдаровуваного - є докази невиконання обдаровуваним цього обов'язку (акт огляду комісією, фото- / відео- фіксація тощо)

· обдаровуваний умисно вчинив кримінальне правопорушення проти життя, здоров'я, власності дарувальника, його батьків, дружини (чоловіка) або дітей - є вирок суду за вчинений умисний злочин

· обдаровуваний створює загрозу безповоротної втрати дарунка, що має для дарувальника велику немайнову цінність - є експертний висновок про те, що дійсно з'явились пошкодження цієї нерухомості, які спричинені саме з вини обдаровуваного (а не когось іншого) та які створюють загрозу безповоротної втрати цієї нерухомості, а також є докази наявності великої немайнової цінності цієї нерухомості для дарувальника

· внаслідок недбалого ставлення обдаровуваного до нерухомості, що становить культурну цінність, ця нерухомість може бути знищена або істотно пошкоджена - є офіційна довідка про внесення цієї нерухомості до реєстру об'єктів культурної спадщини та є докази недбалого ставлення обдарованого до нерухомості, що створює загрозу її істотного пошкодження або знищення (акт огляду комісією, акти контролюючих органів, фото- / відео- фіксація тощо)

· пожертва (особливий вид дарування з наперед обумовленою дарувальником метою використання дарунка) використовується не за призначенням - є докази використання нерухомості (пожертви) не за призначенням (акт огляду комісією, фото- / відео- фіксація тощо)

Крім самого дарувальника, також мають право вимагати розірвання договору дарування:

· спадкоємці дарувальника - якщо обдаровуваний вчинив умисне вбивство дарувальника

· правонаступники дарувальника - у разі використання пожертви не за призначенням

У зв'язку з тим, що обдаровуваний нічого не надає дарувальнику за договором дарування, та тим, що до моменту передачі дарунку обдаровуваний і так має право в односторонньому порядку та без зазначення причин розірвати договір дарування, то для нього законодавством передбачений лише один випадок, коли він має право вимагати розірвання договору дарування нерухомості. Цей випадок пов'язаний саме з істотним порушенням договору з боку дарувальника, а саме:

· неповідомлення обдаровуваного про відомі дарувальникові недоліки нерухомого майна (дарунка) або його особливі властивості, які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна обдаровуваного або інших осіб

Порядок розірвання договору дарування нерухомості через вимогу однієї із сторін наступний:

3.1. збір та документування доказів, які підтверджують наявність підстав для розірвання договору дарування

3.2. підготовка та подання позовної заяви до відповідного суду (за місцезнаходженням нерухомого майна, яке є дарунком за договором) з вимогою про розірвання договору дарування

3.3. отримання рішення суду про задоволення позовних вимог

3.4. після набрання сили рішенням суду, отримати в суді завірену копію рішення суду

3.5. звернутися до державного реєстратора, нотаріуса або в ЦНАП для внесення відповідних змін до ДРРП

Договір дарування нерухомості у цих випадках вважається розірваним з моменту набрання законної сили рішенням суду.

Також необхідно пам'ятати, що до вимог про розірвання договору дарування застосовується спеціальний (скорочений) строк позовної давності в 1 рік (з моменту, коли позивач дізнався або мав дізнатися про порушення його прав).

Про збереженість дарунку та вимогу про розірвання договору

У разі розірвання договору дарування обдаровуваний зобов'язаний повернути дарунок у натурі. У випадку відсутності дарунка (його знищення, відчуження третім особам тощо), ні вимога про розірвання правочину, ні вимога про повернення дарунка, пред'являтися не можуть.

Верховний Суд у постанові від 26 вересня 2019 року у справі № 464/1509/17 виклав таку правову позицію з цього питання:

«Якщо річ була відчужена третій особі, її повернення не є можливим. Дарувальник може вимагати розірвання договору дарування лише у тому разі, коли дарунок на момент пред'явлення вимоги є збереженим, тобто знаходиться у власності обдаровуваного і його стан відповідає його призначенню. Наявність у обдаровуваного права власності на предмет дарунку є невід'ємною складовою збереженості дарунку на момент пред'явлення дарувальником вимоги про розірвання договору.

Збереженість дарунка передбачає знаходження дарунка у власності саме обдаровуваного, а не лише його фізична наявність як речі - предмета матеріального світу. Відсутність дарунка у власності обдаровуваного не відповідатиме критерію збереженості дарунка (ч. 4 ст. 727 ЦК України)»

Про податкові питання

Після розірвання договору дарування, нерухомість повертається до дарувальника, що податківці розглядають як ще одна угода дарування тільки у зворотному напрямку, у зв'язку з чим, вважають, що сторони мають сплатити податки повторно як з окремої угоди дарування.

Але з такою позицією податківців не погоджується Верховний Суд у постанові від 13 червня 2018 року у справі № 813/6099/15 та вказує наступне:

«Під час укладення Договору розірвання позивач не отримала доходу від продажу (обміну) об'єкта ОСОБА_4, так як фактично мала місце реституція, а саме повернення сторін Договору дарування в стан, який існував до моменту його укладення.

Приписи ст.172 ПК України застосовуються при переході права власності, а не при поверненні нерухомого майна до попереднього власника згідно із договором про розірвання договору дарування, укладеного раніше»

Висновки:

Договір дарування може бути розірваний як за згодою сторін, так і у разі порушення однією зі сторін умов договору або, навіть, в односторонньому порядку однією зі сторін.

Законодавство надає широкі можливості для сторін договору дарування для можливостей розірвання договору, у тому числі для захисту своїх прав в судовому порядку.

Як і завжди, і в цих правовідносинах є свої нюанси, які потрібно знати та враховувати для того, щоб розірвання договору дарування не стало для вас додатковою проблемою.

Викладені в цій статті алгоритми дій щодо різних варіантів розірвання договорів дарування нерухомості будуть корисними для всіх фізичних та юридичних осіб, які стикаються з цими питаннями, і вони можуть виконати всі ці дії самостійно, при цьому, я завжди рекомендую звертатися з такими питаннями до професіональних юристів та адвокатів у сфері нерухомості.

Олександр Кодолов,

керівник практики «Земельне право та нерухомість»

партнер, адвокат Адвокатського об'єднання «Ассирія»

Читайте також:

Порядок прийняття спадщини дитиною