Договор дарения недвижимости: особенности и порядок расторжения

О договоре дарения недвижимости

Договор дарения недвижимости - это договор, согласно которому одна сторона договора (даритель) передает право собственности на недвижимость другой стороне договора (одаряемому), при этом одаряемый получает эту недвижимость (дар) бесплатно.

Следовательно, основное отличие этого вида договора состоит в том, что даритель не имеет права требовать от одаряемого сделать или передать что-то дарителю в обмен на его подарок.

Но даритель может в договоре дарения предусмотреть какие-то материальные выгоды для третьих лиц (а не для себя лично), которые одаряемый обязан будет совершить в случае согласия с условиями договора и получит дар от дарителя.

Дар может быть передан по условиям договора сразу с подписанием договора дарения, а может и возлагать обязанность на дарителя передать дар в будущем.

Договор дарения недвижимости обязательно заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, после чего переход права собственности на такую недвижимость также регистрируется в Государственном реестре имущественных прав на недвижимое имущество (далее - ДРРП).

Предметом договора дарения недвижимости могут быть земельные участки, дома, нежилые помещения и строения, квартиры, жилые дома и другие объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения.

О расторжении договора дарения недвижимости

Для расторжения договора законодательством Украины предусмотрены такие общие основания как:

1. по соглашению сторон договора

2. в случае одностороннего отказа от договора

3. по решению суда по требованию одной из сторон договора

Следовательно, инициатором расторжения договора могут быть только стороны этого договора, а вот третьи лица такого права не имеют, если иное не предусмотрено законом.

Для третьих лиц (не являющихся сторонами договора), если их права были нарушены, есть возможность, например, признать договор прекращенным или недействительным по тем или иным основаниям, но в этой статье мы сфокусируемся именно на вопросах расторжения договоров дарения недвижимости.

Итак, разберем детали и специфику применения указанных выше общих оснований расторжения договоров именно для договоров дарения недвижимости:

1. по соглашению сторон

Расторжение договора по согласию сторон происходит в любое удобное для сторон время и независимо от наличия или отсутствия нарушений условий договора.

Как уже отмечалось, договор дарения недвижимости заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению и переход права собственности на недвижимость регистрируется в ДРРП. Поэтому в таком же порядке необходимо действовать и для расторжения договора дарения по согласию сторон.

Порядок расторжения договора дарения недвижимости по согласию сторон следующий:

1.1. стороны договора договариваются об условиях расторжения договора:

• дата расторжения договора

• распределение между сторонами расходов в связи с расторжением договора

1.2. стороны обращаются к нотариусу, который удостоверял договор дарения, и договариваются об удостоверении сделки сторон о расторжении договора дарения:

• согласовывают с нотариусом дату и время прибытия для удостоверения сделки о расторжении

• согласовывают перечень документов, необходимых для заверения этой сделки нотариусом

1.3. стороны (самостоятельно, с юристом и/или с нотариусом) согласовывают текст соглашения о расторжении договора и готовят оригиналы документов, необходимые нотариусу для удостоверения этого соглашения

1.4. стороны в согласованное время приезжают к нотариусу вместе с оригиналами всех необходимых документов и подписывают соглашение о расторжении договора дарения

1.5. нотариус удостоверяет соглашение о расторжении

1.6. нотариус вносит соответствующие изменения в ДРРП:

• в день удостоверения соглашения - если дата расторжения договора дарения, установленная сторонами в соглашении о расторжении, уже наступила

• после даты расторжения договора - если дата расторжения договора дарения, установленная сторонами в соглашении о расторжении, наступает через определенное (установленное сторонами) время после подписания сторонами соглашения о расторжении

Договор дарения недвижимости в этом случае будет считаться расторгнутым с даты нотариального удостоверения подписания сторонами соглашения о расторжении или другой даты, указанной в таком соглашении.

Указанный выше порядок расторжения договора недвижимости по согласию сторон применяется в большинстве случаев, кроме тех, когда стороны заранее предусмотрели в договоре другой (особый) порядок его расторжения.

2. в случае одностороннего отказа от договора

Законодательством Украины предусмотрены права сторон договора на односторонний отказ только от договора дарения, согласно которому даритель обязан передать подарок не сразу, а в будущем.

В таком случае от договора дарения недвижимости в одностороннем порядке вправе отказаться:

• даритель (до момента передачи дара) - если после заключения договора его имущественное положение существенно ухудшилось

• одариваемый (до момента принятия дара) - по любой причине или, даже, без указания причины

Порядок расторжения договора дарения недвижимости путем одностороннего отказа от договора следующий:

2.1. для дарителя:

• собрать доказательства ухудшения его имущественного положения, причем именно существенное ухудшение (понятие оценочное, поэтому надо быть готовыми доказать эту существенность в суде, если до этого дойдет) и именно в период после даты заключения договора дарения (акт или справка о форс-мажорном событии (пожар, дорогостоящая медицинская операция, банкротство объекта инвестиции и т.п.), декларации об имущественном состоянии)

• письменно уведомить одариваемого (вручить лично одариваемому под расписку или отправить письмо по почте с описью вложения и уведомлением о вручении) о том, что даритель отказывается от договора дарения в одностороннем порядке, указав при этом причину отказа (с добавлением доказательств существенного ухудшения материального состояния дарителя)

2.2. для одаренного:

• письменно уведомить дарителя (вручить лично дарителю под расписку или отправить письмо по почте с описью вложения и уведомлением о вручении) о том, что одаряемый отказывается от договора дарения в одностороннем порядке (причины такого отказа можно вообще не указывать)

Договор дарения недвижимости в этих случаях будет считаться расторгнутым с даты получения стороной, которой направлено письмо, уведомления об отказе от договора.

3. по решению суда по требованию одной из сторон договора

Договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной и других случаях, установленных договором или законом.

Даритель имеет право требовать расторжения договора дарения недвижимости, если:

• одариваемый не совершил определенное действие имущественного характера в пользу третьего лица или не воздержался от его совершения (передать денежную сумму или иное имущество в собственность, выплачивать денежную ренту, предоставить право пожизненного пользования даром или его частью, не предъявлять требований к третьему лицу о выселении и т.п.), если договором дарения была установлена такая обязанность одариваемого - есть доказательства неисполнения одариваемым этой обязанности (акт осмотра комиссией, фото-/видео-фиксация и т.п.)

• одариваемый умышленно совершил уголовное правонарушение против жизни, здоровья, собственности дарителя, его родителей, супруги (супруга) или детей - есть приговор суда о совершенном умышленном преступлении

• одариваемый создает угрозу безвозвратной потери дара, имеющего для дарителя большую неимущественную ценность - есть экспертное заключение о том, что действительно появились повреждения этой недвижимости, вызванные именно по вине одариваемого (а не кого-то другого) и создающие угрозу безвозвратной потери этой недвижимости, а также доказательства наличия большой неимущественной ценности этой недвижимости для дарителя

• вследствие небрежного отношения одариваемого к недвижимости, которая представляет культурную ценность, эта недвижимость может быть уничтожена или существенно повреждена - есть официальная справка о внесении этой недвижимости в реестр объектов культурного наследия и есть доказательства небрежного отношения одариваемого к недвижимости, что создает угрозу ее существенного повреждения или уничтожения (акт осмотра комиссией, акты контролирующих органов, фото-/видео- фиксация и т.п.)

• пожертвование (особый вид дарения с предопределенной дарителем целью использования дара) используется не по назначению - есть доказательства использования недвижимости (пожертвования) не по назначению (акт осмотра комиссией, фото-/видео- фиксация и т.п.)

Кроме самого дарителя, также имеют право требовать расторжения договора дарения:

• наследники дарителя - если одариваемый совершил умышленное убийство дарителя

• правопреемники дарителя - в случае использования пожертвования не по назначению

В связи с тем, что одаряемый ничего не дает дарителю по договору дарения, и тем, что к моменту передачи дара одариваемый и так имеет право в одностороннем порядке и без указания причин расторгнуть договор дарения, то для него законодательством предусмотрен только один случай, когда он вправе потребовать расторжения договора дарения недвижимости. Этот случай связан именно с существенным нарушением договора со стороны дарителя, а именно:

• несообщение одариваемому об известных дарителю недостатках недвижимого имущества (дара) или его особых свойствах, которые могут быть опасными для жизни, здоровья, имущества одариваемого или других лиц

Порядок расторжения договора дарения недвижимости по требованию одной из сторон следующий:

3.1. сбор и документирование доказательств, подтверждающих наличие оснований для расторжения договора дарения

3.2. подготовка и подача искового заявления в соответствующий суд (по местонахождению недвижимого имущества, являющегося даром по договору) с требованием о расторжении договора дарения

3.3. получение решения суда об удовлетворении исковых требований

3.4. после вступления в силу решения суда, получить в суде заверенную копию решения суда

3.5. обратиться к государственному регистратору, нотариусу или в ЦНАП для внесения соответствующих изменений в ДРРП

Договор дарения недвижимости в этих случаях считается расторгнутым с момента вступления в законную силу решения суда.

Также необходимо помнить о том, что к требованиям о расторжении договора дарения применяется специальный (сокращенный) срок исковой давности в 1 год (с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушения его прав).

О сохранности подарка и требовании о расторжении договора

В случае расторжения договора дарения одариваемый обязан вернуть дар в натуре. В случае отсутствия дара (его уничтожения, отчуждения третьим лицам и т.п.), ни требование о расторжении сделки, ни требование о возврате дара предъявляться не могут.

Верховный Суд в постановлении от 26 сентября 2019 года по делу № 464/1509/17 изложил такую правовую позицию по этому вопросу:

«Если вещь была отчуждена третьему лицу, ее возвращение невозможно. Даритель может потребовать расторжения договора дарения только в том случае, когда дар на момент предъявления требования сохранен, то есть находится в собственности одариваемого и его состояние соответствует его назначению. Наличие у одариваемого права собственности на предмет дара является неотъемлемой составляющей сохранности дара к моменту предъявления дарителем требования о расторжении договора.

Сохранность дара предполагает нахождение дара в собственности именно одариваемого, а не только его физическое наличие как вещи - предмета материального мира. Отсутствие дара в собственности одариваемого не будет соответствовать критерию сохранности подарка (ч. 4 ст. 727 ГК Украины)»

О налоговых вопросах

После расторжения договора дарения недвижимость возвращается к дарителю, что налоговики рассматривают как еще одна сделка дарения только в обратном направлении, в связи с чем считают, что стороны должны уплатить налоги повторно как по отдельному соглашению дарения.

Однако с такой позицией налоговиков не согласился Верховный Суд в постановлении от 13 июня 2018 года по делу № 813/6099/15 и указывает следующее:

«При заключении Договора о расторжении истец не получил доход от продажи (обмена) объекта ОСОБА_4, так как фактически имела место реституция, а именно возвращение сторон Договора дарения в состояние, существовавшее до момента его заключения.

Предписания ст.172 НК Украины применяются при переходе права собственности, а не при возвращении недвижимого имущества к предыдущему собственнику согласно договора о расторжении договора дарения, заключенного ранее»

Выводы:

Договор дарения может быть расторгнут как по согласию сторон, так и в случае нарушения одной из сторон условий договора или, даже, в одностороннем порядке одной из сторон.

Законодательство предоставляет широкие возможности сторонам договора дарения для возможностей расторжения договора, в том числе для защиты своих прав в судебном порядке.

Как всегда, и в этих правоотношениях есть свои нюансы, которые нужно знать и учитывать для того, чтобы расторжение договора дарения не стало для вас дополнительной проблемой.

Изложенные в этой статье алгоритмы действий по разным вариантам расторжения договоров дарения недвижимости будут полезны для всех физических и юридических лиц, которые сталкиваются с этими вопросами, и они могут выполнить все эти действия самостоятельно, при этом, я всегда рекомендую обращаться с такими вопросами к профессиональным юристам и адвокатов в сфере недвижимости.

Александр Кодолов,

руководитель практики «Земельное право и недвижимость»

партнер, адвокат Адвокатского объединения «Ассирия»

Читайте также:

Порядок принятия наследства ребёнком