За останні декілька років процедура набуття прав на земельні ділянки так часто мінялася, що свої акти на землю люди вимушені чекати роками, не встигнувши отримати у рамках однієї процедури. У кінці минулого року був прийнятий Закон від 05.11.2009 № 1702 - VI "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України відносно спрощення порядку набуття прав на землю" (про яке ЛІГА :ЗАКОН писала в матеріалі "Право на землю: ілюзія простоти")що перекроїв усе по-новому. Своїми поглядами на новий порядок поділилися фахівці у сфері земельного права в час практикуму "Останні зміни в земельному законодавстві, які набувають чинності в грудні 2009 року і в січні 2010 року, - спрощений порядок набуття прав на землю", проведеного компанією ЛІГА :ЗАКОН (детальніше про інші практикуми можна прочитати тут).
Про останні законодавчі новинки, суть яких роз'яснювали доповідачі, ЛІГА :ЗАКОН вже писала у вищезгаданому матеріалі, так що тепер детальніше зупинимося на практичних аспектах їх реалізації. Передусім експерти звернули увагу на те, що уряд досить оперативно врегулював діяльність нового органу - комісії з питань узгодження документації по землеустрою (далі - Комісія).
Але перш, ніж справа дійде до Комісії, особі необхідно вирішити декілька питань, про що розповіла замдиректора Інституту правового консалтингу і інвестиційного проектування Тетяна Симчишина.
Усе по порядку
До того, як приступити до самої процедури відведення землі, особі необхідно з'ясувати декілька моментів. По-перше, визначити місцезнаходження земельної ділянкиа виходячи з цього, власника або розпорядника землі. Так, землями, розташованими в межах населеного пункту, розпоряджається місцева рада, а за межами - місцева держадміністрація. Проблема, на думку пані Симчишинойполягає в тому, що багато населених пунктів не мають генпланівтому визначити точне місцезнаходження ділянки іноді буває досить складно.
По-друге, експерт порадила уточнити, чи немає у складі бажаної ділянки особливо цінних земель (перелік особливо цінних груп грунтів затверджений наказом Держкомзему від 06.10.2003 № 245)оскільки відведення такої землі буде в компетенції Кабміну.
Потім, визначивши, куди звертатися з проханням про відведення землі, слід подавати клопотання (заява) з прикладеними до нього документами (у Законі № 1702 для кожного випадку свій перелік документів). У місцевої ради або держадміністрації є місяць на розгляд клопотання (заяви) і ухвалення рішення про можливість землевідведення. Основа для відмови у них одно: "Невідповідність місця розташування земельної ділянки вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, а також генеральних планів населених пунктів, іншої містобудівної документації".
Правда, як відмітила адвокат, директор юрфірми "Еліт Консалтинг" Олена Сукманова (доповідач)отримати дозвіл ради в місячний термін вдається дуже рідко. Причина навіть не у відмові ради в наданні дозволу, а в ігноруванні цього питання. Тому пані Сукманова порадила у разі затягування розгляди цього питання звертатися до суду з вимогою зобов'язати раду винести його на розглядтобто включити до порядку денного. А ще краще - зобов'язати голову ради забезпечити його розгляд. Але не можна просити суд зобов'язати раду прийняти яке-небудь рішення.
Після отримання дозволу можна укладати договір з відповідними організаціями на розробку проекту землевідведення, обумовлюючи зручні терміни (Типовий договір про розробку проекту землеустрою по відведенню земельної ділянки затверджений постановою КМУ від 04.03.2004 № 266).
Місія Комісії
Потім проект землевідведення подається на розгляд Комісії, що складається з представників усіх тих органів, з якими раніше окремо необхідно було погоджувати проект. Саме їй доповідачі приділили досить багато уваги.
Кабмін ствердив Типове положення про Комісію (далі - Положення) ще в грудні минулого року. Згідно з Положенням, документацію в Комісію передає не зацікавлена особа, а орган, уповноважений давати дозвіл на землевідведення, тобто або рада, або адміністрація. Комісія, розглянувши документи, може видати три типи укладень:
- "про погодження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки" (при приватизації або наданні ділянок в користування);
- "про погодження місця розташування об' єкта" (при вилученні або викупі земель для громадських потреб або за мотивами громадської необхідності);
- "про відмову у погодженні документації із землеустрою" (за наявності зауважень членів Комісії).
У цьому питанні, на думку пані Симчишинойполягає колізія. З норми Закону № 1702 можна припустити, що Комісія - орган колегіальний, що приймає одно рішення більшістю голосів. Незгодні підписують позитивне укладення, додаючи при цьому своє укладення із зауваженнями.
Положення ж говорить про те, що якщо є хоч би одно зауваження, позитивного укладення бути не може. Комісія оформляє відмову, а той, що відмовив оформляє своє укладення із зауваженням. Зацікавлена особа може виправити зауваження і подати документи на повторний розгляд.
Втім, суть зводиться до того, що відмова одного з членів Комісії може послужити причиною відмови в дозволі на відведення земучастка, так що у будь-якому випадку, незважаючи на колегіальність, проект повинен відповідати усім вимогам законодавства і бути погодженим усіма членами Комісії. Якщо ж Комісія погоджувала проект землевідведення без зауважень, у ради або адміністрації немає приводу відмовити в дозволі.
На кого скаржитися?
Але найбільше питань у учасників практикуму виникло відносно права оскарження укладення Комісії. У Положенні вказано, що укладення Комісії можна оскаржити до суду, а укладення одного з її членів - його керівникові або у вищестоящий орган, який, за результатами розгляду скарги, може надати своє укладення. З останнім, здається, усе зрозуміло. Питання в тому, яким чином оскаржити рішення Комісії або її бездіяльність?
Експерти одностайні в тому, що такий колегіальний орган, як Комісія не може виступати відповідачем у суді при спростуванні його рішення або бездіяльності. Із цього приводу були висловлені різні версії: відповідачем може виступити або голова Комісії, або орган, що її створив. Але усе це припущення. Ясне одно: доведеться чекати роз'яснень або судової практики.
Наприкінці доповідачі нагадали, що Комісія дає укладення безкоштовно.
