Право на землю: ілюзія простоти

Під завісу минулого року у сфері земельних стосунків сталися відчутні зміни: набув чинності Закон, покликаний спростити процедуру придбання права власності на земельні ділянки при їх купівлі, приватизації або придбанні нерухомості на них. Незважаючи на благі наміри, акт викликав велику кількість суперечок і обурення. В той же час експерти, фахівці у сфері земельного права, одностайно говорять про його позитивний характер, вказуючи, проте, і на ряд недоробок.

Отже, Закон від 05.11.2009 № 1702 - VI "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України відносно спрощення порядку набуття прав на землю" (далі - Закон, Закон № 1702) набув чинності 10 грудня 2009 року, за винятком деяких положень, діючих тільки з початку 2010 року. Основними його відмінностями можна назвати наступні.

Курс на спрощення

По-перше, значно спрощений процес приватизації земучастков і надання їх в користування. Цьому сприяє скасування процедури, що не виправдала себе узгодження попереднього місця розташування ділянки у рамках процедури безкоштовної приватизації землі громадянами. Отже, заощадження часу, сил і засобів.

Але найважливішим моментом є впровадження принципу "єдиного вікна" при узгодженні землевпоряджувальної документації. Згідно із Законом, зацікавленим обличчю не треба отримувати окремі узгодження ряду органів (земельних ресурсів, містобудування і архітектури, СЭС, природоохоронних і органів культурної спадщини)що на практиці вимагало неабияких зусиль, витрат і часу. Зараз же теоретично в районах і містах обласного значення, містах Києві і Севастополі повинні створюватися комісіїщо складаються з представників тих же вищеперелічених органів і приймають одно загальне рішення.

Спрощений, відповідно, і сам порядок відведення земучастков (при приватизації і передачі земель в користування)а також скорочені терміни ухвалення рішення місцевою владою. Обличчю необхідно тепер лише подати в місцеву раду (чи держадміністрацію) клопотання, вказавши в нім цільове призначення ділянки і його орієнтовні розміри і приклавши графічні матеріали бажаного місцерозташування ділянки. Вказані органи впродовж місяця повинні дати дозвіл на розробку проекту землевідведення ділянки.

Єдиною причиною відмови може бути невідповідність місця розташування земельної ділянки вимогам законів, нормативно-правових актів, містобудівної і землевпоряджувальної документації. Пан Бондарев вважає, що встановлення переліку підстав, по яких місцевий орган влади або самоврядування може відмовити в розгляді клопотання про надання земельної ділянки, знижує (але не усуває повністю) можливість зловживань з боку чиновників.

Потім розробляється проект землевідведення і уся документація потрапляє на розгляд комісії. Як відмічає адвокат АК "Коннов і Созановский" Дмитро Сичкарь, "позитивним моментом є встановлення тритижневого терміну для узгодження проекту відведення, після закінчення якого комісія надає відповідному органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування укладення відносно узгодження (неузгодження) проекту відведення. У наступному вищезгадані органи впродовж двох тижнів повинні прийняти рішення про затвердження проекту відведення і передачі земельної ділянки у власність".

Земля і будівля єдині?

По-друге, як вважають відвідувачі форуму ЛІГАБізнесІнформЗакон № 1702 - сирий, проте створює передумови для формування в Україні такого поняття, як "єдиний і неділимий об'єкт нерухомості".

І не безпідставно, адже він однозначно закріпив положення про те, що відчужувач нерухомості втрачає право на землю під нею і воно переходить до набувача нерухомості. Більше того, визначені і мінімальні розміри такої ділянки.

Таким чином, на думку пана Бондарева вирішено питання з подвійним стягуванням плати за землю (орендної плати з колишнього, і земельного податку з нового землекористувача) до моменту оформлення права нового власника об'єкту нерухомості на земельну ділянку державної (комунальною) власності, яка доставляла багато незручностей раніше.

Але не усе так просто. Мабуть, розробники проекту не врахували необхідності внести відповідні зміни ст. 140 Земельного кодексущо закріпила вичерпний перелік підстав для припинення права власності на землю. Крім того, експерти побоюються зловживань при набутті прав на земучастки за допомогою придбання дешевої незначної нерухомості.

Проте найбільше питань виникає відносно оформлення договору про відчуження нерухомості, адже тепер договір купівлі-продажу будівлі повинен в якості істотної умови містити кадастровий номер земучастка. "Позитивний ефект проявиться в перспективі, оскільки це положення попередить появу багатьох потенційних суперечок по розмірах і межах з суміжними землеволодіннями"- заявляє Тимур Бондарев. В той же час фахівці звертають увагу на наступні нюанси.

1. Виникають питання відносно реєстрації прав на земельну ділянкуоскільки згідно ч. 2 ст. 126 Земельного кодексу право власності на земельну ділянку, придбану у власність з приватних земель, упевняється цивільно-правовою угодою про відчуження земельної ділянки (а не про відчуження об'єкту нерухомості), відмічає Дмитро Сичкарь. Вихід: можна укладати комплексну угоду про відчуження як нерухомості, так і землі, передбачивши в нім усі необхідні умови для цих видів угод.

2. На сьогодні не усі ділянки мають кадастровий номер (оскільки до 2002 року його не привласнювали, та і не усі ділянки державної або комунальної власності, на яких розміщена нерухомість, оформлені належним чином). Учасники форуму вважають, що така норма змушує осіб, бажаючих продати нерухомість, оформляти право власності на земучасток. А це додаткові витрати.

Пан Сичкарь ділиться невтішною практикою: "Слід зазначити, що вже зараз багато нотаріуси відмовляють укладати угоди відносно таких об'єктів. Хоча, по правді кажучи, деякі фахівці висловлюють думку, що цю норму, виходячи з її буквального прочитання, слід застосовувати тільки відносно вже оформлених земельних ділянок".

Підтверджує це і Тимур Бондарев: "За наявною інформацією, Держкомзем готує проект змін до Закону № 1702 відносно перехідних положень, по яких пропонується уточнення положень ст. 120 ЗК і ст. 377 ГК у частині вимоги про наявність кадастрового номера тільки для тих земельних ділянок, яким він вже присвоєний. Для інших пропонується брати довідку із земельного кадастру про відсутність такого номера".

3. Експерт також відмічає наступне: при встановленні мінімальних розмірів земельної ділянки державної (комунальною) власності, право на який може придбати новий власник житлового будинку (окрім багатоквартирного), "забули" встановити максимальні. Тобто з'явився грунт для можливих зловживань по "законному захопленню" прилеглих земельних ділянок з боку наближених до влади облич.

Крім того, мінімальний розмір земельної ділянки, на яку має право новий власник об'єкту нерухомості, встановлений тільки для житлових будинків (окрім багатоквартирних). По багатоквартирних житлових будинках, будівлях і спорудах, розташованих на земельних ділянках державної (комунальною) власності (як придбаним до набуття чинності Закону, так і до цього моменту), питання залишилося неврегульованим.

Про інші нововведення

По-третє, землевласникам і землекористувачам дано право самостійно визначати види використання земель в межах встановлених категорій "з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою". Виключення - землі сільгосппризначення і землі оборони.

По-четверте, розширений перелік видів земельних ділянок, що не підлягають продажу на земельних аукціонах (див. "Експертну думку"). Наприклад, скасований обов'язковий продаж на торгах прав оренди земельних ділянок для реконструкції кварталів старої забудови, для будівництва соціального і доступного житла, якщо конкурс на його будівництво вже проведений. Зокрема, норма розрахована на спрощення реалізації і без того складних проектів по реконструкції хрущовок.

Важливо відмітити також наміри законодавця понизити рівень корупції, шляхом відміни необхідності державної експертизи експертної грошової оцінки земельних ділянок державної і комунальної власності у разі їх продажу.

І, наприкінці, хотілося б порадувати орендарів інформацією про те, що на законодавчому рівні тепер чітко заборонено продавати арендований земучасток державної або комунальної власності без їх згоди, не потрібно аукціон при відновленні договору оренди землі, а також з'явилася можливості розділу земельної ділянки, яка знаходиться в користуванні.

Старший партнер адвокатської компанії Arzinger Тимур Бондарев так характеризує Закон: "На нашу думку, Закон № 1702 в цілому носить явно виражений позитивний характер.

При цьому ми хочемо акцентувати увагу на тому, що зміни, що вносяться Законом, спрямовані головним чином на врегулювання і спрощення процедури отримання прав на земельні ділянки для громадян (фізичних осіб) для особистого (некомерційного) використання, нетоварного сільськогосподарського призначення, фермерського господарства, а також використання такої землі.

Для комерційного використання земельних ділянок громадянами, а також для юридичних осіб зміни також носять позитивний характер, але по масштабу вони не так значні".

В той же час пан Бондарев вказав і на деякі недоробки Закону : "Законодавець так і не вирішив проблемні питання, пов'язані з мінімальним розміром земельних ділянок державної і комунальної власності при придбанні таких об'єктів, як багатоквартирні житлові будинки, будівлі і споруди. Також не вирішено питання про можливість "ретроспективного" застосування положень Закону до угод по вказаних об'єктах, які були здійснені до його набуття чинності".

Адвокат АК "Коннов і Созановский" Дмитро Сичкарь у бесіді з ЛІГА :ЗАКОН відмітив позитивні сторони Закону : "Передусім варто відмітити, що законодавець дійсно спростив процедуру приватизації земельної ділянкивиключивши погоджувальну процедуру вибору місцерозташування земельної ділянки, яка була введена рік тому Законом "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України по сприянню будівництву". Ця процедура фактично являлася додатковим тягарем для громадян, бажаючих отримати земельну ділянку безкоштовно у власність.

Досить приємним сюрпризом стало розширення в ч. 2 ст. 134 Земельні кодекси переліку випадків безаукционного отримання земельної ділянки із земель державної і комунальної власності, серед яких слід особливо відмітити : передачу громадянам земельних ділянок для ведення фермерського господарства, ведення особистого селянського господарства, ведення садівництва, для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), для індивідуального дачного будівництва, для сінокосу і випасу худоби, для городництва; надання ділянок для будівництва, обслуговування і ремонту об'єктів зв'язку (що не може не порадувати операторів мобільного зв'язку), відновлення договору оренди землі.

В цілому Закон містить в собі багато позитивних моментів, які допоможуть оживити земельний ринок".

Отже, експерти одностайні в тому, що ухвалення Закону № 1702 принесе полегшення землевласникам і землекористувачам завдяки спрощенню процедури отримання прав на земельні ділянки. Прогресивне нововведення в цій сфері - впровадження принципу "єдиного вікна" при узгодженні землевпоряджувальної документації. Звичайно, регулювання цього питання ще не досконале, але головне - старт дан.

Крім того, Закон поставив точки над деякими "і" в питанні, що стосується переходу прав на землю у разі відчуження нерухомості. Таким чином, зроблений крок назустріч формуванню поняття "Єдиний і неділимий об'єкт нерухомості", прив'язавши право на землю до права на нерухомість на ній. У зв'язку з цим потрібно звернути особливу увагу на оформлення угод по відчуженню нерухомості.

Загалом, практичний позитив від Закону залежатиме від якості його реалізації, а про це доки говорити рано.