За последние несколько лет процедура приобретения прав на земельные участки так часто менялась, что свои акты на землю люди вынуждены ждать годами, не успев получить в рамках одной процедуры. В конце прошлого года был принят Закон от 05.11.2009 № 1702-VI "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения порядка приобретения прав на землю" (о котором ЛІГА:ЗАКОН писала в материале "Право на землю: иллюзия простоты"), перекроивший все по-новому. Своими взглядами на новый порядок поделились специалисты в сфере земельного права во время практикума "Последние изменения в земельном законодательстве, которые вступают в силу в декабре 2009 года и в январе 2010 года - упрощенный порядок приобретения прав на землю", проведенного компанией ЛІГА:ЗАКОН (подробнее о других практикумах можно прочесть здесь).
О последних законодательных новинках, суть которых разъясняли докладчики, ЛІГА:ЗАКОН уже писала в вышеупомянутом материале, так что теперь подробнее остановимся на практических аспектах их реализации. Прежде всего эксперты обратили внимание на то, что правительство довольно оперативно урегулировало деятельность нового органа - комиссии по вопросам согласования документации по землеустройству (далее - Комиссия).
Но прежде, чем дело дойдет до Комиссии, лицу необходимо решить несколько вопросов, о чем рассказала замдиректора Института правового консалтинга и инвестиционного проектирования Татьяна Симчишина.
Все по порядку
До того, как приступить к самой процедуре отвода земли, лицу необходимо выяснить несколько моментов. Во-первых, определить местонахождение земельного участка, а исходя из этого, собственника или распорядителя земли. Так, землями, расположенными в пределах населенного пункта, распоряжается местный совет, а за пределами - местная госадминистрация. Проблема, по мнению г-жи Симчишиной, состоит в том, что многие населенные пункты не имеют генпланов, посему определить точное местонахождение участка иногда бывает довольно сложно.
Во-вторых, эксперт посоветовала уточнить, нет ли в составе желаемого участка особо ценных земель (перечень особо ценных групп почв утвержден приказом Госкомзема от 06.10.2003 № 245), поскольку отвод такой земли будет в компетенции Кабмина.
Затем, определив, куда обращаться с просьбой об отводе земли, следует подавать ходатайство (заявление) с приложенными к нему документами (в Законе № 1702 для каждого случая свой перечень документов). У местного совета или госадминистрации есть месяц на рассмотрение ходатайства (заявления) и принятие решения о возможности землеотвода. Основание для отказа у них одно: "Невідповідність місця розташування земельної ділянки вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, а також генеральних планів населених пунктів, іншої містобудівної документації".
Правда, как отметила адвокат, директор юрфирмы "Элит Консалтинг" Елена Сукманова (докладчик), получить разрешение совета в месячный срок удается очень редко. Причина даже не в отказе совета в предоставлении разрешения, а в игнорировании этого вопроса. Посему г-жа Сукманова посоветовала в случае затягивания рассмотрения данного вопроса обращаться в суд с требованием обязать совет вынести его на рассмотрение, то есть включить в повестку дня. А еще лучше - обязать председателя совета обеспечить его рассмотрение. Но нельзя просить суд обязать совет принять какое-либо решение.
После получения разрешения можно заключать договор с соответствующими организациями на разработку проекта землеотвода, оговаривая удобные сроки (Типовой договор о разработке проекта землеустройства по отводу земельного участка утвержден постановлением КМУ от 04.03.2004 № 266).
Миссия Комиссии
Затем проект землеотвода подается на рассмотрение Комиссии, состоящей из представителей всех тех органов, с которыми ранее по отдельности необходимо было согласовывать проект. Именно ей докладчики уделили достаточно много внимания.
Кабмин утвердил Типовое положение о Комиссии (далее - Положение) еще в декабре прошлого года. Согласно Положению, документацию в Комиссию передает не заинтересованное лицо, а орган, уполномоченный давать разрешение на землеотвод, то есть либо совет, либо администрация. Комиссия, рассмотрев документы, может выдать три типа заключений:
- "про погодження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки" (при приватизации или предоставлении участков в пользование);
- "про погодження місця розташування об'єкта" (при изъятии или выкупе земель для общественных нужд или по мотивам общественной необходимости);
- "про відмову у погодженні документації із землеустрою" (при наличии замечаний членов Комиссии).
В этом вопросе, по мнению г-жи Симчишиной, состоит коллизия. Из нормы Закона № 1702 можно предположить, что Комиссия - орган коллегиальный, принимающий одно решение большинством голосов. Несогласные подписывают положительное заключение, прилагая при этом свое заключение с замечаниями.
Положение же говорит о том, что если есть хотя бы одно замечание, положительного заключения быть не может. Комиссия оформляет отказ, а отказавший оформляет свое заключение с замечанием. Заинтересованное лицо может исправить замечание и подать документы на повторное рассмотрение.
Впрочем, суть сводится к тому, что отказ одного из членов Комиссии может послужить причиной отказа в разрешении на отвод земучастка, так что в любом случае, несмотря на коллегиальность, проект должен соответствовать всем требованиям законодательства и быть согласованным всеми членами Комиссии. Если же Комиссия согласовала проект землеотвода без замечаний, у совета или администрации нет повода отказать в разрешении.
На кого жаловаться?
Но больше всего вопросов у участников практикума возникло относительно права обжалования заключения Комиссии. В Положении указано, что заключение Комиссии можно обжаловать в суд, а заключение одного из ее членов - его руководителю или в вышестоящий орган, который, по результатам рассмотрения жалобы, может предоставить свое заключение. С последним, кажется, все понятно. Вопрос в том, каким образом обжаловать решение Комиссии или ее бездействие?
Эксперты единодушны в том, что такой коллегиальный орган, как Комиссия не может выступать ответчиком в суде при оспаривании его решения или бездействия. По этому поводу были высказаны разные версии: ответчиком может выступить либо председатель Комиссии, либо орган, ее создавший. Но все это догадки. Ясно одно: придется ждать разъяснений либо судебной практики.
Напоследок докладчики напомнили, что Комиссия дает заключение бесплатно.
