28 березня 2018 року з нагоди 100 днів роботи Верховного Суду відбувся брифінг, в ході якого голова ВС Валентина Данишевская призвала юридичну громадськість активніше обговорювати і критикувати рішення нового Верховного Суду, цим і займемося!
Оборот нерухомості (передусім купівля-продаж і оренда) немислимий без такого інструменту як попередній договір. Він дозволяє сторонам зафіксувати домовленості про укладення оборудки в майбутньому і стимулює до дотримання досягнутих угод. Щоб не служити справі марною тратою часу і псування паперу, більшість попередніх договорів посилена страхом втрати грошової суми - гарантійного платежу, що сплачується покупцем продавцеві або орендарем, - орендодавцеві в забезпечення укладення основного договору. Часто окрім стимулу така оплата носить ще і характер підтвердження фінансової спроможності, та і просто серйозності намірів. Про природу гарантійного платежу вимушений був потурбуватися новий Верховний Суд в постанові від 08.02.2018 в справі № 910/11491/17.
Фабула справи: Підприємець намірився орендувати приміщення в торговому центрі (ТЦ). Між ним і ТЦ був ув'язнений попередній договір, в забезпечення зобов'язань по якому (зобов'язання укласти договір оренди), Підприємець сплатив ТЦ гарантійний платіж. В строк, вказаний в попередньому договорі, основний договір оренди укладений не був. Підприємець звернувся з позовом до торгового комплексу про стягування: (і) суми гарантійного платежу, сплаченого за попереднім договором, (іі) 3 % річних згідно ст. 625 ГКУ; (ііі) інфляція.
|
Владислав Кисиль |
Що сказав суд:
А. Неукладення основного договору оренди в строк, передбачений попереднім договором, припиняє зобов'язання між сторонами попереднього договору. Оскільки основний договір укладений сторонами не був, те сума гарантійного платежу являється авансом і підлягає поверненню Підприємцеві. При цьому зроблено посилання на аналогічну позицію Верховного Суду України в постанові від 13.02.13 в справі № 6176цс12.
Би. Інфляція і 3 % річних по ст. 625 ГКУ в цьому випадку стягуванню не підлягають, оскільки повернення гарантійного платежу є поверненням авансу і не є простроченим грошовим зобов'язанням в розумінні ст. 625 ГКУ; в даному випадку на аванс можуть нараховуватися тільки відсотки, передбачені ст. 536 ГКУ, що відповідає позиції ВСУ від 16.09.16 у справі № 921/266/13-г/7 (тут, мабуть, суд допустив описку, т. до. постанова датована 16.09.14 у справі N 3-90гс14).
Навіщо ж так? А. Безапеляційний (і бескассационный) висновок суду про те, що гарантійний платіж являється виключно авансом і нічим іншим бути не може, повергає в легке нерозуміння. Зроблена спроба скрасити лапідарність виводу посиланням на рішення ВСУ від 13.02.13 в справі № 6176цс12. Проте найближчий розгляд цього рішення виявляє, що там йшлося про "попередню оплату в рахунок торби за основним договором", передбаченої спірним попереднім договором. У вказаному рішенні ВСУ очікувано вказав, що завдатком попередні договори забезпечувати некоректно. Доктрина сформулювала цю тезу досить давно, досить згадати класичну роботу М. Б. Гонгало "Представляється, що специфіка попереднього договору не дозволяє використовувати завдаток як забезпечувальний засіб зобов'язання, що породжується таким договором" (Гонгало Б. М. Забезпечення виконання зобов'язань / Б. М. Гонгало. - М.: Спарк, 1999. 151 с.).
Так давно, що встигла сформулювати антитезис про те, що нічого крамольного в застосуванні аналогії завдатку з відкладеною розрахунковою функцією або непойменованого забезпечення, схожого на завдаток, немає. (Чи є сенс в забороні забезпечення завдатком зобов'язань з попереднього договору? // Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації № 8/2010. Ермошкина М. Ф. Завдаток: поняття, правова кваліфікація, окремі види, сфера застосування. - М., 2008.) С. 123 - 140).
У результаті, відмежувавши завдаток від суми, переданої в рахунок майбутніх платежів за основним договором, ВСУ в 2013 році дійшов висновку, що в конкретному попередньому договорі природа переданих грошей - це аванс. Очевидно, що виведення ВСУ було засноване на виявленні дійсної волі сторін, які самі назвали суму не інакше як "попередньою оплатою". Таке найменування виключало які-небудь натяки на спосіб забезпечення зобов'язань. Різниця між виявленням істинної природи переданих засобів за одним договором (рішення ВСУ 2013) і спробою вирішити наперед долю усіх гарантійних платежів по усіх попередніх договорах (ВС 2018) очевидна і не вимагає додаткових пояснень. Віднині під усі гарантійні платежі закладена міна уповільненої дії, вибух якої змусить забути не лише про компенсацію інфляції і 3 %, але і про можливість використовувати гарантійний платіж як забезпечення зобов'язань. А це означає, що не можна з упевненістю покладатися на забезпечувальну функцію гарантійного платежу. Тобто ніякого привласнення продавцем гарантійного платежу при неукладенні основного договору з вини покупця, і ніякого подвійного повернення гарантійного платежу орендареві при несправності орендодавця чекати більше не доводиться. Незручно, право, вийшло.
Що не сказав суд, але міг би :
А. Суд повинен був все-таки наполегливіше спробувати проникнути в природу механізму, який сторони назвали гарантійним платежем. І тут, ймовірно, могли б обмалюватися 3 варіанти: (і) аванс (звичайно, можна було б вдаватися ще і до міркувань про аванс - як свідоцтві того, що насправді під ім'ям попереднього договору сторони уклали основний договір - консенсусну оренду або купівлю-продаж майбутньої речі. І аванс в даному випадку виглядає як не можна доречно. Але не вимагатимемо надто багато від новонародженої вищої судової інстанції); (іі) завдаток (при ліберальному підході); (ііі) непойменований спосіб забезпечення зобов'язань sui generis під назвою гарантійний (забезпечувальний) платіж, можливість конструювання якого в договірному порядку прямо передбачена як ч. 2 ст. 546 ГКУ, так і Законом України "Про забезпечення вимог кредиторів і реєстрації тих, що обтяжили".
Зрозуміло, що консервація позиції ВСУ приведе до висновку, що завдаток непридатний для забезпечення зобов'язань з попереднього договору і підлягає анафемі. Аванс позбавляє сторони стимулу виконувати свої зобов'язання і, окрім іншого, ставить невміле питання про необхідність нараховувати ПДВ. А ось проти вживання непойменованого способу забезпечення зобов'язання аргументів явно недостатньо. Безумовно, останній згаданий підхід виправданий, у тому випадку, якщо сторони усвідомлено вирішили використовувати сплату певної грошової суми як забезпечення зобов'язань по укладенню основного договору і покриттю збитків, пов'язаних з ухиленням від укладення. Що не менш значущо, на практиці масово застосовується саме такий механізм, і розумних підстав для його підривання відшукати не представляється можливим. Найобразливіше, що суд зіткнувся з ситуацією, коли винне ухилення однієї із сторін від укладення основного договору доведено не було. Т. е. не було доведено ні напрям оферти, ні проекту основного договору. Таким чином, порушення забезпечених зобов'язань, при якому міг бути задіяний механізм гарантійного платежу, очевидно, не виникло, і саме тому непойменоване забезпечення припинило свою дію, а сума гарантійного платежу підлягала поверненню. Хіба варто було через це "напинати" на спосіб забезпечення "личину" авансу?
Би. Суд не звернув уваги на зобов'язання по відшкодуванню збитків, зв'язані із зобов'язаннями по укладенню основного договору. Ці зобов'язання, як випливає з ч. 2 ст. 546 ГКУ, не припиняються простроченням укладення основного договору. Саме ці зобов'язання можуть бути цілком придатними для забезпечення, т. до. вони явно носять грошовий характер і живуть довше за зобов'язання по укладенню основного договору.
Як нам тепер жити з такою позицією Верховного Суду
Як не дивно, вихід слід шукати, грунтуючись на принципі розумності вершителів правосуддя. Є такий прийом тлумачення законодавства - презумпція розумності законодавця, що означає, що в законі відсутні помилкові слова, просто необхідно знайти їх дійсний сенс. Так от, дійсним сенсом постанови, що коментується, є опис ситуації, при якій забезпечене зобов'язання з попереднього договору припинене, отже, акцесорне непойменоване забезпечення - гарантійний платіж також припинилося. Ці обставини спричинили обов'язок повернути отриману суму по аналогії з поверненням авансу, і не більше. До випадків ухилення однієї із сторін попереднього договору від виконання своїх зобов'язань, забезпечених гарантійним платежем, сентенція ВС про гарантійний платіж як аванс - застосуванню не підлягає.
Тільки так, мені бачиться, можна скрасити досить сумовиту картину заперечення гарантійного платежу як забезпечення, написану Верховним Судом. Інакше вышеобозначенный принцип розумності необхідно буде рішуче відкинути.
Владислав Кисиль
Адвокат, партнер ЮК "KPD Consulting"
Співголова комітету з питань права Ukrainian Real Estate Club
Усі рішення судів Ви можете легко знайти в Системі аналізу судових рішень VERDICTUMствореною для аналітичної роботи з багатомільйонним масивом судових рішень. Якщо Ви ще не користуєтеся системою, то рекомендуємо замовити тестовий доступ або придбати VERDICTUM.
