Сьогодні в Україні захист успішного аграрного бізнесу від посягань рейдерів є справжнім головним болем власника. Покладатися тільки на державу в цьому питанні - невиправдана легковажність, оскільки конституційні і міжнародні гарантії, а також встановлена ??карна відповідальність за порушення права власності, на практиці часто не спрацьовують. Як же заздалегідь розпізнати і попередити біду?
(Не)право, що рушить
І стаття 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основних свобод і ст. 41 Конституції України з одного боку встановлюють право мирно володіти своїм майном, а з іншої - забороняють протиправне позбавлення права власності. З осені 2016 року в країні діє антирейдерський закон, який істотно посилив карну відповідальність шахраїв, які переоформляють на себе чуже майно, - їм загрожує карна відповідальність до 10 років позбавлення волі з конфіскацією.
Втім, незважаючи на офіційну статистику, усе це доки залишається на папері. Так, тільки в 2017 році в аграрному секторі України було зафіксовано більше 700 випадків рейдерських атак. А по повідомленню Opendatabot (сервіс моніторингу реєстраційних даних українських компаній і судового реєстру для захисту від рейдерських захоплень) за минулий рік в Комісію з розгляду скарг у сфері державної реєстрації Мінюсту (так звана антирейдерська комісія) звернулося 1270 громадян. Головними причинами звернень називалися внесення змін до єдиного державного реєстру, підробка документів і фальсифікація договорів оренди.
Серед чинників, що сприяли поширенню цього негативного явища, експерти часто називають зміну в січні 2013 року системи реєстрації прав на землю, коли функції реєстратора перейшли від органів земельних ресурсів до органів юстиції. Саме тоді усі кадастрові записи об реєстрації прав, зроблені до 2013 року, були перенесені в новий реєстр, що відкрило шлях для зловживань.
Також типовою причиною порушень прав стає необережність самих учасників земельних стосунків. Наприклад, у разі, коли сторони чомусь не поспішають з реєстрацією договору оренди землі в Державному реєстрі прав на нерухоме майно. За ситуації, коли орендар без реєстрації права фактично користується земельною ділянкою, власник має можливість розпоряджатися майном, у тому числі, і далі вільно укладати нові договори оренди. За таких умов орендар фактично позбавлений можливості захисту порушеного права, оскільки не може підтвердити свій статус.
Маяк в кишені
Щоб запобігти шахрайствам з нерухомістю і зменшити факти протиправного захоплення чужої власності (з метою подальшого відчуження і запобігання її поверненню законним власникам), розпорядженням від 26.10.2016 № 789-р Уряд впровадив пілотний проект по інформуванню у сфері державної реєстрації прав на нерухоме майно і їх обтяжень.
Документом була запущена система платних послуг з інформування українських громадян про будь-які реєстраційні дії у зв'язку з їх нерухомістю. Також власникам вирішили дати можливість дізнаватися про того, хто з користувачів реєстру цікавився їх майном (земельною ділянкою, житловим будинком, квартирою, будівлею, спорудою, приміщенням, підприємством як єдиним майновим комплексом). У кінці грудня 2016 року Мінюст і компанія "Ліга: Закон" оголосили про запуск такої системи. Вона дістала назву "SMS-Маяк" і повинна оперативно інформувати громадян про будь-які реєстраційні дії, що здійснюються з їх нерухомістю.
Сьогодні цей сервіс дозволяє:
1) відстежувати зміни статусу об'єктів нерухомого майна по номеру в Державному реєстрі прав на нерухоме майно. Про будь-яку зміну власникові приходить повідомлення, правда суть самої зміни не вказується;
2) отримувати повідомлення про факт подачі заяви на проведення якої-небудь реєстраційної дії (реєстраційний номер, дата і час реєстрації заяви), про зміну статусу об'єкту і про ухвалення рішення по зміні статусу.
Така інформація дозволяє на ранній стадії виявити незаконні дії відносно майна і завчасно звернутися до державного реєстратора і до суду, щоб їх присікти.
Щоб скористатися послугою треба мати електронний цифровий підпис або електронний цифровий друк, отримати реєстраційний номер об'єкту нерухомості (правда, якщо право власності на об'єкт було зареєстроване до 1 січня 2013 року, спочатку цей об'єкт доведеться внести в реєстр), відкрити кабінет власника майна на сайті реєстру. У кабінеті вказується номер телефону, куди приходитимуть повідомлення, після чого майно ставиться на контроль.
Через суд і не лише
У разі виявлення шахрайських дій, пов'язаних з власністю, кожному, окрім звернення до суду, надано право оскаржити незаконну реєстрацію майна в Міністерстві юстиції. Також можна ініціювати карне виробництво.
Якщо ви дізналися про яку підозрілу активність з реєстрацією вашого майна, можна звернутися в антирейдерську комісію, щоб відмінити незаконні реєстраційні дії. По повідомленню чиновників Мінюстуу 2017 році людям було повернено право власності на близько 6 тисяч земельних ділянок загальною площею більше 7,5 тисяч гектарів. Зокрема, ця комісія задовольнила спільну скаргу 151 селянина з Кіровоградської області, земельні ділянки яких були незаконно перереєстровані, і таку ж скаргу від більш ніж ста селян з Вінницької області.
Також, щоб бути повністю спокійним за своє майно, не варто нехтувати періодичною перевіркою в реєстрі даних про статус свого об'єкту нерухомості, і надійно зберігати первинні документи, на підставі яких виникло право власності. Відстоюючи своє право в суді, або звертаючись в уповноважений державний орган для захисту права власності на нерухоме майно, в першу чергу, будуть потрібні саме такі документи, щоб встановити законного власника, а вже потім з'ясовуватимуть, що стало причиною змін в реєстрі.
Юлія Горовая,
помічник адвоката Sofiya Law Firm
