Сегодня в Украине защита успешного аграрного бизнеса от посягательств рейдеров является настоящей головной болью владельца. Полагаться только на государство в этом вопросе - неоправданное легкомыслие, так как конституционные и международные гарантии, а также установленная ??уголовная ответственность за нарушение права собственности, на практике часто не срабатывают. Как же заранее распознать и предупредить беду?
(Не)рушимое право
И статья 1 Первого протокола Конвенции о защите прав человека и основных свобод и ст. 41 Конституции Украины с одной стороны устанавливают право мирно владеть своим имуществом, а с другой - запрещают противоправное лишение права собственности. С осени 2016 года в стране действует антирейдерский закон, который существенно усилил уголовную ответственность мошенников, которые переоформляют на себя чужое имущество - им грозит уголовная ответственность до 10 лет лишения свободы с конфискацией.
Впрочем, несмотря на официальную статистику, все это пока остается на бумаге. Так, только в 2017 году в аграрном секторе Украины было зафиксировано более 700 случаев рейдерских атак. А по сообщению Opendatabot (сервис мониторинга регистрационных данных украинских компаний и судебного реестра для защиты от рейдерских захватов) за прошлый год в Комиссию по рассмотрению жалоб в сфере государственной регистрации Минюста (так называемая антирейдерская комиссия) обратилось 1270 граждан. Основными причинами обращений назывались внесение изменений в единый государственный реестр, подделка документов и фальсификация договоров аренды.
Среди факторов, способствовавших распространению этого негативного явления, эксперты часто называют изменение в январе 2013 года системы регистрации прав на землю, когда функции регистратора перешли от органов земельных ресурсов к органам юстиции. Именно тогда все кадастровые записи о регистрации прав, сделанные до 2013 года, были перенесены в новый реестр, что открыло путь для злоупотреблений.
Также типичной причиной нарушений прав становится неосторожность самих участников земельных отношений. Например, в случае, когда стороны почему-то не спешат с регистрацией договора аренды земли в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. В ситуации, когда арендатор без регистрации права фактически пользуется земельным участком, владелец имеет возможность распоряжаться имуществом, в том числе, и далее свободно заключать новые договоры аренды. При таких условиях арендатор фактически лишен возможности защиты нарушенного права, поскольку не может подтвердить свой статус.
Маяк в кармане
Чтобы предотвратить мошенничества с недвижимостью и уменьшить факты противоправного захвата чужой собственности (с целью дальнейшего отчуждения и предотвращения ее возвращения законным владельцам), распоряжением от 26.10.2016 № 789-р Правительство внедрило пилотный проект по информированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений.
Документом была запущена система платных услуг по информированию украинских граждан о любых регистрационных действиях в связи с их недвижимостью. Также собственникам решили дать возможность узнавать о том, кто из пользователей реестра интересовался их имуществом (земельным участком, жилым домом, квартирой, зданием, сооружением, помещением, предприятием как единым имущественным комплексом). В конце декабря 2016 года Минюст и компания «Лига:Закон» объявили о запуске такой системы. Она получила название «SMS-Маяк» и должна оперативно информировать граждан о любых регистрационных действиях, совершаемых с их недвижимостью.
Сегодня этот сервис позволяет:
1) отслеживать изменения статуса объектов недвижимого имущества по номеру в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. О любом изменении владельцу приходит сообщение, правда суть самого изменения не указывается;
2) получать уведомления о факте подачи заявления на проведение какого-либо регистрационного действия (регистрационный номер, дата и время регистрации заявления), об изменении статуса объекта и о принятии решения по изменению статуса.
Такая информация позволяет на ранней стадии выявить незаконные действия в отношении имущества и заблаговременно обратиться к государственному регистратору и в суд, чтобы их пресечь.
Дабы воспользоваться услугой нужно иметь электронную цифровую подпись или электронную цифровую печать, получить регистрационный номер объекта недвижимости (правда, если право собственности на объект было зарегистрировано до 1 января 2013 года, сначала этот объект придется внести в реестр), открыть кабинет собственника имущества на сайте реестра. В кабинете указывается номер телефона, куда будут приходить сообщения, после чего имущество ставится на контроль.
Через суд и не только
В случае выявления мошеннических действий, связанных с собственностью, каждому, помимо обращения в суд, предоставлено право обжаловать незаконную регистрацию имущества в Министерстве юстиции. Также можно инициировать уголовное производство.
Если вы узнали о какой подозрительной активности с регистрацией вашего имущества, можно обратиться в антирейдерскую комиссию, чтобы отменить незаконные регистрационные действия. По сообщению чиновников Минюста, в 2017 году людям было возвращено право собственности на около 6 тысяч земельных участков общей площадью более 7,5 тысяч гектаров. В частности, эта комиссия удовлетворила совместную жалобу 151 селянина из Кировоградской области, земельные участки которых были незаконно перерегистрированы, и такую же жалобу от более чем ста селян из Винницкой области.
Также, чтобы быть полностью спокойным за свое имущество, не стоит пренебрегать периодической проверкой в реестре данных о статусе своего объекта недвижимости, и надежно хранить первичные документы, на основании которых возникло право собственности. Отстаивая свое право в суде, или обращаясь в уполномоченный государственный орган для защиты права собственности на недвижимое имущество, в первую очередь, будут нужны именно такие документы, чтобы установить законного владельца, а уже потом будут выяснять, что стало причиной изменений в реестре.
Юлия Горовая,
помощник адвоката Sofiya Law Firm
