Минулий рік видався насиченим законодавчими нововведеннями в області нерухомості і будівництва і непростим відносно напрацювання відповідної правозастосовної практики. Підводячи підсумки, варто згадати про важливі законодавчі зміни, що сталися в 2013 році, які, за нашими прогнозами, вплинуть на подальший розвиток галузі.
Створення нової системи державної реєстрації речових прав на нерухомість
У числі найбільш значних подій у сфері правового регулювання ринку нерухомості, - введення в силу з 1 січня 2013 року нових правил державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Труднощі перехідного періоду, які вже стали звичним супутнім чинником більшості законодавчих трансформацій в Україні, вдалося частково здолати тільки в другому півріччі, коли, нарешті, була відлагоджена робота реєстраційної служби, і напрацьована деяка практика реєстрації. Проте, навіть зараз, після року, зареєструвати речове право або обтяження, особливо в органах державної реєстраційної служби, не так-то просто: державні реєстратори практикують затягування термінів розгляду заяв, відмови унаслідок відсутності документів, надання яких не встановлене законодавством, і так далі. Коштує, проте, відмітити переваги нової системи в частини речових прав, які виникають в процесі оформлення нотаріальної угоди, - віднині придбання речового права на нерухомість і реєстрація відповідного права здійснюється одночасно, що істотно спрощує формальності, пов'язані з оформленням прав на об'єкти нерухомості.
Упродовж минулого року складності також виникали у зв'язку з процедурами реєстрації права оренди, припинення і перереєстрації іпотеки, а також звернення стягнення на нерухоме майно, права і обтяження на яке не були зареєстровані в новому Реєстрі. Першопричина більшості цих проблем криється в тому, що не була передбачена можливість автоматичного перенесення даних з раніше існуючих реєстрів в новий єдиний Державний реєстр речових прав. Таким чином, внесенню інформації в Реєстр повинна передувати реєстрація права власності на об'єкт.
Подальше удосконалення системи державної реєстрації зв'язують з набуттям чинності 12 лютого 2014 року нового Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно і їх обтяжень, затвердженого Постановою КМУ № 868 від 17 жовтня 2013 року. Зокрема, йдеться про розширення переліку зацікавлених осіб, за заявою яких здійснюється реєстрація припинення іпотеки : окрім іпотекодержателя і державного виконавця, такими правами будуть наділені особи, які припинили іпотеку, а також осіб, в чиїх інтересах припинена іпотека.
Через положення нового Порядку для надання інформації з Реєстру відносно об'єкту, право власності на який було зареєстроване до 2013 року, заявникові більше не доведеться "перереєструвати" об'єкт в новому Реєстрі - прошену інформацію державний реєстратор зможе отримати з попередніх реєстрів, а також з реєстрових книг і реєстраційних справ, ведення яких здійснювали підприємства БТИ. Оскільки нині фактичний доступ до архівних документів БТИ у державних реєстраторів відсутній, дієвість на практиці цієї норми викликає деякі сумніви. З метою спрощення процедур для заявника, новий Порядок передбачає також можливість подачі документів поштовим відправленням. Правда, на практиці, ця опція навряд чи буде широко затребувана зважаючи на загальновідомі проблеми з роботою поштових служб.
У 2014 році очікується внесення ряду інших, анонсованих урядом важливих змін в систему державної реєстрації речових прав. Однією зі змін, в якій назріла реальна потреба, є наділ нотаріусів правом надавати витягання з Реєстру без прив'язки до оформлення нотаріальної угоди, завдяки чому вдалося б "розвантажити" роботу реєстраційних служб і заощадити час заявників. Не втрачає своєї актуальності дискусія про відкриття доступу до даних Реєстру, що, за нашим переконанням, є запорукою дієвості Реєстру як механізму забезпечення прав і захисту добросовісних набувачів. У Верховній Раді періодично реєструються законопроекти, які передбачають можливість отримання інформації з Реєстру по запиту будь-якої фізичної або юридичної особи, що говорить про зростаюче усвідомлення законодавцем такої необхідності.
Відведення земельних ділянок для містобудівних потреб за відсутності містобудівної документації
Що набув чинності з 1 січня 2013 року заборона на землевідведення для будівельних цілей за відсутності планів зонування або детальних планів територій, передбачений положеннями Закону про містобудівну діяльністьстав у своєму роді "шоковою" терапією для галузі, фактично заморозивши на деякий час процеси відведення земельних ділянок для містобудівних потреб у ряді регіонів України.
Нагадаємо, частини 3 і 4 статті 24 Закони України "Про регулювання містобудівної діяльності" передбачають заборона передачі земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у власність або користування фізичним і юридичним особам для містобудівних потреб за відсутності плану зонування або детального плану території, а також заборона зміни цільового призначення земельної ділянки, яка не відповідає плану зонування території і детальному плану території.
Згадані обмеження переслідують мету не допустити хаотичне відведення і зміну цільового призначення земельних ділянок в населених пунктах і привести забудову на земельних ділянках, призначених для містобудівних потреб, у відповідність нової містобудівної документації. Така документація мала бути розроблена в найкоротші терміни - спочатку, встановлювався термін до 1 січня 2012 року, а потім 2013 року, але розробити містобудівну документацію у встановлені законом терміни так і не вдалося. Пояснюється це, головним чином, відсутністю засобів для фінансування розробки документації з боку як місцевих бюджетів, так і приватних інвесторів (хоча можливість приватного фінансування зацікавленими особами передбачалася законом). В результаті, коли з початку 2013 року ці положення набули чинності, процеси відведення земельних ділянок і зміни їх цільового призначення були, фактично, заблоковані.
Неодноразові спроби відстрочити дію заборони на землевідведення увінчалися успіхом лише в жовтні з прийняттям Закону № 606 - VIIзгідно з яким до 1 січня 2015 року дія вищезгаданих частин 3 і 4 статті 24 не поширюватиметься на території, відносно яких не затверджені плани зонування або детальні плани територій. До цього моменту рішення про надання містобудівних умов і обмежень на територіях, де не затверджені плани зонування або детальні плани територій, повинні приймати уповноважені органи містобудування і архітектури з урахуванням попередніх планувальних рішень. На цьому етапі залишається сподіватися, що черговий "перехідною" період буде повною мірою використаний відповідними органами для вибудовування системи зонинга.
Іншим важливим аспектом цієї проблеми є недоступність для широкої громадськості існуючої містобудівної документації, яка ще з радянських часів традиційно зберігалася під грифом "для службового користування". За інформацією уряду, в квітні 2014 планується ввести відкритий доступ до генеральних планів усіх населених пунктах, що зробить процес відведення земельних ділянок прозорішим для забудовників, інвесторів і усієї громадськості.
Проект Закону про оборот земель сільськогосподарського призначення
На протязі ось вже багатьох років у сфері земельних стосунків ось вже не перший рік насущним є питання про відміну мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення. У минулому році передумови для його відміни так і не були створені. Більше того, в парламенті зареєстрований законопроект, що передбачає продовження мораторію до 2030 року.
Як відомо, однією з умов, з якою ув'язується відміна мораторію, є ухвалення закону "Про оборот земель сільськогосподарського призначення". Відповідний урядовий законопроект був, нарешті, опублікований на веб-сайті Державного агентства земельних ресурсів України 5 квітня 2013 року.
Законопроектом передбачається, що продавати земельні ділянки сільгосппризначення можуть виконавчі органи держави, територіальні громади в особі органів місцевого самоврядування, Державний земельний банк, громадяни і юридичні особи, які зареєструвалися на офіційному веб-порталі Госземагенства, а також інші особи, які придбали у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення до набуття чинності цього Закону. При цьому, громадяни України, потенційні продавці земельних ділянок, повинні відповідати ряду вимог, серед яких проживання впродовж 3-х років в місцевості, на території якої продається земельна ділянка, а також досвід роботи в сільському господарстві або товарному сільськогосподарському виробництві.
Іноземці, особи без громадянства, іноземні держави, міжнародні урядові і неурядові організації можуть придбавати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення тільки шляхом отримання їх в спадок згідно із законом. Оскільки юридичні особи також будуть позбавлені прав на купівлю землі сільськогосподарського призначення, домінуючою формою оформлення прав для юридичних осіб залишиться оренда.
Законопроектом встановлений перелік суб'єктів, які мають переважне право на викуп земель сільгосппризначення, а саме:
- держава, територіальна громада, Державний земельний банк у вказаній послідовності - в перший період експозиції (2 місяці з моменту обнародування пропозиції продавця);
- власники суміжних земельних ділянок, орендар земельної ділянки у вказаній послідовності - в другий період експозиції (наступний 1 місяць);
Законопроектом встановлено обмеження по площі земель сільгосппризначення, громадян України (до 100 гектарів), що знаходяться у власності, а також заборону на зміну цільового призначення земельної ділянки сільгосппризначення, розташованого за межами населеного пункту (10 років з моменту укладення договору). Проектом також передбачено внесення змін до ряду інших законодавчих актів. Зокрема, Земельний кодекс України пропонується доповнити положенням про мінімальний термін оренди ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (7 років), а до Цивільного кодексу передбачається внесення положення про розмір мінімальної річної плати за користування земельною ділянкою (не менше 3 % від нормативної грошової оцінки такої ділянки).
Аналіз цього законопроекту дає усі підстави припускати, що основною метою реалізації закладеного в нім механізму є збільшення контролю держави за землями сільськогосподарського призначення. Розпорядником таких земель буде Державний земельний банк. У разі твердження і прийняття Верховною Радою України, Закон України "Про оборот земель сільськогосподарського призначення", за винятком деяких його положень, набуде чинності 1 січня 2016 року
Введення податку на житлову нерухомість
З набуттям чинності з 1 січня 2013 року статті 265 Податкового кодексу Українибув введений податок на житлову нерухомість в якості місцевого податку. Для фізичних осіб нарахування податку, у тому числі і за попередній 2013 рік, починається з 1 січня 2014 року.
Зараз передбачається, що базою оподаткування податком є житлова площа об'єктів нерухомості. В той же час, урядом робляться ініціативи, спрямовані на поширення бази оподаткування на загальну площу нерухомості, оподаткування комерційної нерухомості, введення податку на розкіш яким пропонується обкладати тільки великі об'єкти нерухомості, вартість яких дорожче встановлених норм і так далі
Інформацію про житлову нерухомість у власності платників податку на нерухоме майно планується звіряти з даними Державного реєстру речових прав, як це передбачено наказом Міністерства прибутків і зборів № 508 від 26 вересня 2013 року. Через відсутність механізму автоматичного перенесення інформації з попередніх реєстрів, про що йшла мова вище, дані Реєстру не можна назвати повними. Окрім недонадходжень до бюджету, така ситуація може поставити в дискримінаційне положення власників майна, залежно від того, чи зареєстрували вони свої права в новому Реєстрі або ні.
Нові правила оцінки майна
З 1 листопада 2013 року набули чинності нові правила оцінки майна, встановлені постановою КМУ № 231 від 4 березня 2013 року.
Окрім оцінювачів, нововведення зачеплять, передусім, фізичних осіб, набувачів і продавців нерухомого майна. Адже саме для оформлення угод з їх участю нотаріуси зажадають оцінну вартість об'єкту, підготовлену суб'єктом оцінної діяльності, який отримав сертифікат з напряму "Оцінка для цілей оподаткування і нарахування і сплати інших обов'язкових платежів, що стягуються відповідно до законодавства".
Необхідність реформування системи оцінки майна була обумовлена тим, що на практиці сторони користувалися можливістю занижувати офіційну ціну угоди, з тим щоб мінімізувати торбу підлягаючих оплаті податків. Розв'язати цю проблему уряд має намір шляхом підвищення вимог до оцінювачів, які для отримання відповідних кваліфікаційних свідчень будуть вимушені проходити нове навчання, складати іспити, а також закупити специализированое програмне забезпечення. Оцінити усі можливі переваги нової системи оцінки можна буде вже в лютому 2014 року, коли збігає крайній термін дії звітів, оформлених за старими правилами. Цілком прогнозованим є збільшення вартості звітів в результаті таких додаткових витрат, понесених суб'єктами оцінної діяльності, і звуження круга суб'єктів, наділених правом здійснювати таку оцінку.
Cветлана Теушк.ю.н., старший юрист АТ "Арцингер"
Наталія Клочунюрист АТ "Арцингер"
