Прошедший год выдался насыщенным законодательными нововведениями в области недвижимости и строительства и непростым в отношении наработки соответствующей правоприменительной практики. Подводя итоги, стоит вспомнить о важных законодательных изменениях, произошедших в 2013 году, которые, по нашим прогнозам, повлияют на дальнейшее развитие отрасли.
Создание новой системы государственной регистрации вещных прав на недвижимость
В числе наиболее значительных событий в сфере правового регулирования рынка недвижимости, - введение в силу с 1 января 2013 года новых правил государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество. Трудности переходного периода, которые уже стали привычным сопутствующим фактором большинства законодательных трансформаций в Украине, удалось частично преодолеть только во втором полугодии, когда, наконец, была отлажена работа регистрационной службы, и наработана некоторая практика регистрации. Тем не менее, даже сейчас, по прошествии года, зарегистрировать вещное право или обременение, особенно в органах государственной регистрационной службы, не так-то просто: государственные регистраторы практикуют затягивание сроков рассмотрения заявлений, отказы по причине отсутствия документов, предоставление которых не установлено законодательством, и т.д. Стоит, однако, отметить преимущества новой системы в части вещных прав, которые возникают в процессе оформления нотариальной сделки, - отныне приобретение вещного права на недвижимость и регистрация соответствующего права осуществляется одновременно, что существенно упрощает формальности, связанные с оформлением прав на объекты недвижимости.
На протяжении прошедшего года сложности также возникали в связи с процедурами регистрации права аренды, прекращения и перерегистрации ипотеки, а также обращения взыскания на недвижимое имущество, права и обременения на которое не были зарегистрированы в новом Реестре. Первопричина большинства этих проблем кроется в том, что не была предусмотрена возможность автоматического переноса данных из ранее существующих реестров в новый единый Государственный реестр вещных прав. Таким образом, внесению информации в Реестр должна предшествовать регистрация права собственности на объект.
Дальнейшее усовершенствование системы государственной регистрации связывают со вступлением в силу 12 февраля 2014 года нового Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденного Постановлением КМУ № 868 от 17 октября 2013 года. В частности, речь идет о расширении перечня заинтересованных лиц, по заявлению которых осуществляется регистрация прекращения ипотеки: помимо ипотекодержателя и государственного исполнителя, такими правами будут наделены лица, которые прекратили ипотеку, а также лица, в чьих интересах прекращена ипотека.
В силу положений нового Порядка для предоставления информации из Реестра относительно объекта, право собственности на который было зарегистрировано до 2013 года, заявителю больше не придется “перерегистрировать” объект в новом Реестре - запрашиваемую информацию государственный регистратор сможет получить из предыдущих реестров, а также из реестровых книг и регистрационных дел, ведение которых осуществляли предприятия БТИ. Поскольку в настоящее время фактический доступ к архивным документам БТИ у государственных регистраторов отсутствует, действенность на практике этой нормы вызывает некоторые сомнения. С целью упрощения процедур для заявителя, новый Порядок предусматривает также возможность подачи документов почтовым отправлением. Правда, на практике, эта опция вряд ли будет широко востребована ввиду общеизвестных проблем с работой почтовых служб.
В 2014 году ожидается внесение ряда других, анонсированных правительством важных изменений в систему государственной регистрации вещных прав. Одним из изменений, в котором назрела реальная потребность, является наделение нотариусов правом предоставлять извлечения из Реестра без привязки к оформлению нотариальной сделки, благодаря чему удалось бы “разгрузить” работу регистрационных служб и сэкономить время заявителей. Не теряет своей актуальности дискуссия об открытии доступа к данным Реестра, что, по нашему убеждению, является залогом действенности Реестра как механизма обеспечения прав и защиты добросовестных приобретателей. В Верховной Раде периодически регистрируются законопроекты, которые предусматривают возможность получения информации из Реестра по запросу любого физического или юридического лица, что говорит о растущем осознании законодателем такой необходимости.
Отвод земельных участков для градостроительных нужд при отсутствии градостроительной документации
Вступивший в силу с 1 января 2013 года запрет на землеотвод для строительных целей при отсутствии планов зонирования или детальных планов территорий, предусмотренный положениями Закона о градостроительной деятельности, стал в своем роде «шоковой» терапией для отрасли, фактически заморозив на некоторое время процессы отвода земельных участков для градостроительных нужд в ряде регионов Украины.
Напомним, части 3 и 4 статьи 24 Закона Украины “О регулировании градостроительной деятельности” предусматривают запрет передачи земельных участков из земель государственной или коммунальной собственности в собственность или пользование физическим и юридическим лицам для градостроительных нужд при отсутствии плана зонирования или детального плана территории, а также запрет изменения целевого назначения земельного участка, который не соответствует плану зонирования территории и/или детальному плану территории.
Упомянутые ограничения преследуют цель не допустить хаотический отвод и изменение целевого назначения земельных участков в населенных пунктах и привести застройку на земельных участках, предназначенных для градостроительных нужд, в соответствие новой градостроительной документации. Такая документация должна была быть разработана в кратчайшие сроки - первоначально, устанавливался срок до 1 января 2012 года, а затем 2013 года, но разработать градостроительную документацию в установленные законом сроки так и не удалось. Объясняется это, главным образом, отсутствием средств для финансирования разработки документации со стороны как местных бюджетов, так и частных инвесторов (хотя возможность частного финансирования заинтересованными лицами предусматривалась законом). В результате, когда с начала 2013 года эти положения вступили в силу, процессы отвода земельных участков и изменения их целевого назначения были, фактически, заблокированы.
Неоднократные попытки отсрочить действие запрета на землеотвод увенчались успехом лишь в октябре с принятием Закона № 606-VII, согласно которому до 1 января 2015 года действие вышеупомянутых частей 3 и 4 статьи 24 не будет распространяться на территории, в отношении которых не утверждены планы зонирования или детальные планы территорий. До этого момента решения о предоставлении градостроительных условий и ограничений на территориях, где не утверждены планы зонирования или детальные планы территорий, должны принимать уполномоченные органы градостроительства и архитектуры с учетом предыдущих планировочных решений. На данном этапе остается надеяться, что очередной “переходной” период будет в полной мере использован соответствующими органами для выстраивания системы зонинга.
Другим важным аспектом этой проблемы является недоступность для широкой общественности существующей градостроительной документации, которая еще с советских времен традиционно сохранялась под грифом "для служебного пользования". По информации правительства, в апреле 2014 планируется ввести открытый доступ к генеральным планам всех населенных пунктах, что сделает процесс отвода земельных участков более прозрачным для застройщиков, инвесторов и всей общественности.
Проект Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения
На протяжении вот уже многих лет в сфере земельных отношений вот уже не первый год насущным является вопрос об отмене моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения. В прошедшем году предпосылки для его отмены так и не были созданы. Более того, в парламенте зарегистрирован законопроект, предусматривающий продление моратория до 2030 года.
Как известно, одним из условий, с которым увязывается отмена моратория, является принятие закона “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”. Соответствующий правительственный законопроект был, наконец, опубликован на веб-сайте Государственного агентства земельных ресурсов Украины 5 апреля 2013 года.
Законопроектом предусматривается, что продавать земельные участки сельхозназначения могут исполнительные органы государства, территориальные громады в лице органов местного самоуправления, Государственный земельный банк, граждане и юридические лица, которые зарегистрировались на официальном веб-портале Госземагенства, а также другие лица, которые приобрели в собственность земельные участки сельскохозяйственного назначения до вступления в силу этого Закона. При этом, граждане Украины, потенциальные продавцы земельных участков, должны соответствовать ряду требований, среди которых проживание в течение 3-х лет в местности, на территории которой продается земельный участок, а также опыт работы в сельском хозяйстве или товарном сельскохозяйственном производстве.
Иностранцы, лица без гражданства, иностранные государства, международные правительственные и неправительственные организации могут приобретать в собственность земельные участки сельскохозяйственного назначения только путем получения их в наследство по закону. Поскольку юридические лица также будут лишены прав на покупку земли сельскохозяйственного назначения, доминирующей формой оформления прав для юридических лиц останется аренда.
Законопроектом установлен перечень субъектов, которые имеют преимущественное право на выкуп земель сельхозназначения, а именно:
- государство, территориальная громада, Государственный земельный банк в указанной последовательности - в первый период экспозиции (2 месяца с момента обнародования предложения продавца);
- собственники смежных земельных участков, арендатор земельного участка в указанной последовательности - во второй период экспозиции (последующий 1 месяц);
Законопроектом установлено ограничение по площади земель сельхозназначения, находящихся в собственности граждан Украины (до 100 гектаров), а также запрет на изменение целевого назначения земельного участка сельхозназначения, расположенного за пределами населённого пункта (10 лет с момента заключения договора). Проектом также предусмотрено внесение изменений в ряд других законодательных актов. В частности, Земельный кодекс Украины предлагается дополнить положением о минимальном сроке аренды участков для ведения товарного сельскохозяйственного производства (7 лет), а в Гражданский кодекс предполагается внесение положения о размере минимальной годовой платы за пользование земельным участком (не менее 3 % от нормативной денежной оценки такого участка).
Анализ данного законопроекта дает все основания предполагать, что основной целью реализации заложенного в нем механизма является увеличение контроля государства за землями сельскохозяйственного назначения. Распорядителем таких земель будет Государственный земельный банк. В случае утверждения и принятия Верховной Радой Украины, Закон Украины “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”, за исключением некоторых его положений, вступит в силу 1 января 2016 года
Введение налога на жилую недвижимость
Со вступлением в силу с 1 января 2013 года статьи 265 Налогового кодекса Украины, был введен налог на жилую недвижимость в качестве местного налога. Для физических лиц начисление налога, в том числе и за предыдущий 2013 год, начинается с 1 января 2014 года.
В настоящий момент предусматривается, что базой налогообложения налогом является жилая площадь объектов недвижимости. Вместе с тем, правительством предпринимаются инициативы, направленные на распространение базы налогообложения на общую площадь недвижимости, налогообложения коммерческой недвижимости, введение налога на роскошь которым предлагается облагать только большие объекты недвижимости, стоимость которых дороже установленных норм и т.д.
Информацию о жилой недвижимости в собственности плательщиков налога на недвижимое имущество планируется сверять с данными Государственного реестра вещных прав, как это предусмотрено приказом Министерства доходов и сборов № 508 от 26 сентября 2013 года. Из-за отсутствия механизма автоматического переноса информации из предыдущих реестров, о чем шла речь выше, данные Реестра нельзя назвать полными. Помимо недопоступлений в бюджет, такая ситуация может поставить в дискриминационное положение собственников имущества, в зависимости от того, зарегистрировали ли они свои права в новом Реестре или нет.
Новые правила оценки имущества
С 1 ноября 2013 года вступили в силу новые правила оценки имущества, установленные постановлением КМУ № 231 от 4 марта 2013 года.
Помимо оценщиков, нововведения затронут, прежде всего, физических лиц, приобретателей и продавцов недвижимого имущества. Ведь именно для оформления сделок с их участием нотариусы затребуют оценочную стоимость объекта, подготовленную субъектом оценочной деятельности, который получил сертификат по направлению “Оценка для целей налогообложения и начисления и уплаты других обязательных платежей, взимаемых в соответствии с законодательством”.
Необходимость реформирования системы оценки имущества была обусловлена тем, что на практике стороны пользовались возможностью занижать официальную цену сделки, с тем чтобы минимизировать суму подлежащих оплате налогов. Решить эту проблему правительство намерено путем повышения требований к оценщикам, которые для получения соответствующих квалификационных свидетельств будут вынуждены проходить новое обучение, сдавать экзамены, а также закупить специализированое программное обеспечение. Оценить все возможные преимущества новой системы оценки можно будет уже в феврале 2014 года, когда истекает крайний срок действия отчетов, оформленных по старым правилам. Вполне прогнозированным является увеличение стоимости отчетов в результате таких дополнительных затрат, понесенных субъектами оценочной деятельности, и сужения круга субъектов, наделенных правом осуществлять такую оценку.
Cветлана Теуш, к.ю.н., старший юрист АО «Арцингер»
Наталья Клочун, юрист АО «Арцингер»
