Условия договора аренды земли, заключенного после 1 января 2013 года (после изменения законодательного регулирования об отмене необходимости регистрации самого договора аренды), по общему правилу, изменяются для сторон договора с момента подписания дополнительного соглашения, а не его государственной регистрации.
К такому выводу пришла коллегия судей Большой Палаты Верховного Суда в постановлении от 15 октября 2025 года по делу № 907/882/22 (производство № 12-23гс25), информирует пресс-служба ВС.
Обстоятельства дела
По обстоятельствам дела между Департаментом городского совета и ФЛП заключен договор аренды земельного участка, право аренды зарегистрировано за ответчиком до 24 октября 2018 года. Впоследствии стороны подписали дополнительное соглашение, которым, в частности, продлили срок действия договора, установили размер арендной платы в год в размере 3% от нормативной денежной оценки земли и согласовали оплату за фактическое использование земли в период с 25 октября 2018 года до момента государственной регистрации права аренды земли, а также предусмотрели, что договор аренды в новой редакции вступает в силу с момента его подписания сторонами.
В то же время ответчик в период с января по декабрь 2020 года ежемесячно уплачивала арендную плату в размере, установленном договором до внесения изменений.
Суды предыдущих инстанций иск удовлетворили.
Ответчик утверждал, что обязанности по уплате арендной платы не возникло, поскольку не была проведена государственная регистрация дополнительного соглашения и самого права аренды.
Видеть больше, чем видно на поверхности: как обновления LIGA360 ускоряют работу юриста, узнай здесь
Позиция Верховного Суда
По результатам пересмотра судебных решений Большая Палата ВС пришла к выводу, что изменение условий договора аренды земли, заключенного с 1 января 2013 года, по общему правилу осуществляется по взаимному согласию сторон в письменной форме, а их права и обязанности в обязательственных правоотношениях изменяются с момента достижения ими такой договоренности и подписания соответствующего документа (обычно дополнительного соглашения).
В то же время государственной регистрации на основании указанной выше сделки подлежит вещное право аренды земельного участка (соответствующие сведения о нем), а не условия договора аренды земли, в частности размер арендной платы. Государственная регистрация вещного права аренды земли на основании договора аренды земли, заключенного с 1 января 2013 года, не определяет момент возникновения и изменения у его сторон прав и обязанностей в обязательных правоотношениях.
А о том, будут ли налоговые обязательства, если срок действия договора аренды земли истек, а лицо продолжает ею пользоваться, читайте в материале.
Суды не устанавливали, а участники дела, в частности ответчик, не утверждали о наличии обстоятельств, которые давали бы основания для вывода, что в дополнительном соглашении или договоре был установлен другой момент, с которого обязательства по нему будут изменяться, чем момент достижения между сторонами соответствующей договоренности.
Контролируйте незаконные действия в отношении ваших земельных участков в сервисе SMS-Маяк Земля. Мониторинг Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество 24/7 и мгновенное уведомление об изменениях.
Следовательно, обязательства по договору, в частности по установлению ставки арендной платы в размере 3 % от нормативной денежной оценки земельного участка, изменились для сторон с момента достижения ими такой договоренности и подписания дополнительного соглашения.
Также Большая Палата ВС разграничила случаи, в которых возможно отступление от вывода о применении нормы права, и случаи, когда определенный вывод может быть квалифицирован как сделанный per incuriam (с лат. «по недосмотру»).
Таким образом, Большая Палата ВС пришла к выводу, что выводы КАС ВС о необходимости государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земли, сделанные per incuriam (в результате применения норм Закона Украины «Об аренде земли», которые с 1 января 2013 года были исключены) и при наличии вывода Большой Палаты ВС о применении норм права в подобных правоотношениях, не подлежат учету в последующих делах и не требуют отступления.
Читайте также: Договор аренды земли заключен, а НГО не проведено: ВС указал на последствия
Судебная практика Верховного Суда по делам о земельных спорах
