Гра за новими правилами реєстрації земельних ділянок розпочалася наприкінці весни цьогоріч. Головні персонажі - Закон №1423-IX та інвестори в землю. Нагорода - ви зможете відчужити чи придбати земельну ділянку, поділити її чи об'єднати кілька в одну. Ви матимете змогу побудувати будинок чи виростити врожай сільськогосподарських культур. Ці зміни не очолювали стрічки новин, але насправді впливають на розвиток бізнес-девелопменту регіонів.
Новел чимало, але зупинимось на важливих моментах, які приховані в деталях.
I. Порушення принципу належного урядування.
Не секрет, що робота місцевих органів може коливатися.
Раніше: Якщо рада не надавала дозвіл на відведення земельної ділянки протягом місяця після звернення, зацікавлена особа мала законне право замовити геодезичні роботи.
Тепер: Заявник змушений або чекати «без надії сподіваючись», або ж «боротися з вітряками» і відписувати на часто безглузді зауваження виконкомів допоки не отримає довгоочікуваний документ.
Але варто віддати належне, що старі правила продовжують діяти у ситуаціях, коли в межах земельної ділянки розміщене нерухоме майно або ж при реалізації права на приватизацію особою, яка вже користується цією землею.
Читайте також: Передача земель громадам та інші нововведення Закону 1423-IX
Контролюйте незаконні дії щодо ваших земельних ділянок у сервісі SMS-Маяк Земля. Моніторинг Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 24/7 та миттєве сповіщення про зміни. Спробуйте прямо сьогодні.
II. Дозвільний характер погодження документації замінено на інформативний.
Документація із землеустрою щодо відведення земель відтепер не погоджується. Державна експертиза так само скасована. Добре, сказане дещо перебільшено. Так, погоджується, але виключно власниками/ землекористувачами/ заставодержателями тощо. Ці особи мають безпосередній інтерес щодо відповідної земельної ділянки - логічно. Процес виділення землі в окремий об'єкт - це рівняння з багатьма невідомими. До уваги береться як поточна ситуація, так ретроспектива, містобудівна документація, місце розташування землі відносно тих чи інших водних, історико-культурних, природно-заповідних об'єктів тощо. І відтепер відповідальність за процедуру формування повністю перекладають на інженерів-землевпорядників.
З одного боку, це прийнятно, адже уповноважені органи тепер зобов'язані надавати перелік відомостей про наявні обмеження у використанні ділянки, поки відповідна інформація не буде внесена до Державного земельного кадастру на підставі відповідної документації із землеустрою (до 2024 року). Отже, проектант володітиме повним спектром даних для прийняття рішення про потенційну можливість реєстрації в кадастрі конкретної ділянки. З іншого - такий рівень відповідальності може налякати розробників, так як раніше вони покладалися на висновки профільних органів про погодження.
Ще один сюрприз може чекати на вас, коли після реєстрації ділянки в Державному земельному кадастрі при розгляді питання про затвердження документації розпорядники земель виявлять певну невідповідність вимогам законів України та прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів. Найочевидніший приклад - місцеві органи містобудування та архітектури надаватимуть внутрішні висновки про невідповідність заявленої ініціативи містобудівній документації.
І ось тут законодавець має подумати, яка доля ділянок з дефектами - нова підстава для скасування в спрощеному порядку або ж не болючий порядок виправлення помилки, допущеної проектантом. За такої умови видається несправедливим позбавляти кваліфікаційних сертифікатів інженерів-землевпорядників на підставі виявлення подібних помилок,принаймні на первинних етапах дії Закону.
На сьогоднішній день, якщо виникне подібна ситуація, то помилка виправляється шляхом розроблення технічної документації або редагування поточної, що тягне за собою витрати часові, фінансові, а також нерозуміння подальшої долі, адже завжди існує ймовірність того, що при повторному зверненні з'являться додаткові підстави для відмови.
III. Дії землевпорядної організації щодо документації, розробленої до набрання чинності змін.
Закон містить перехідні положення, які частково визначають механізм застосування нових норм до вже існуючих правовідносин. Однак, чимало білих плям залишається. Тому керуємося загальними нормами, що передбачають вимогу застосовувати нові правила до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ними чинності.
Зараз проектанти активно приводять документацію у відповідність до вимог Закону №1423. І нерідко роблять паузу в цьому процесі задля отримання більше інформації, роз'яснень щодо порядку його застосування.
Наостанок
Декларується, що ті ж інженери-землевпорядники набудуть функції кадастрових реєстраторів. Ця норма, як і інші, має дві сторони медалі - є додаткова робота і додаткова відповідальність водночас. Однак, про це ще говорити зарано. Кабмін тільки надав для ознайомлення проект своєї постанови про порядок та умови реалізації цього пілотного проекту…
Враховуючи, що Закон відносно свіжий і практика в процесі формування, то гулі набивати будуть і виконавці робіт, і органи-розпорядники земель. Як будуть ці рани лікувати - питання відкрите.
Як заповнити договір швидко та без помилок? Спробуйте систему CONTRACTUM у LIGA360. Заповніть мінімум полів з датами та сумами, та завантажте готовий договір. Також система автоматично підставить реквізити сторін. Деталі за посиланням.
Читайте також: Земельні спори: який порядок вирішення діє
