Игра по новым правилам регистрации земельных участков началась в конце весны этого года. Главные персонажи - Закон №1423-IX и инвесторы в землю. Награда - вы сможете отчуждать или приобрести земельный участок, поделить его или объединить несколько в один. Вы сможете построить дом или вырастить урожай сельскохозяйственных культур. Эти изменения не возглавляли новостные ленты, но на самом деле влияют на развитие бизнес-девелопмента регионов.
Новелл немало, но остановимся на важных моментах, которые скрыты в деталях.
I. Нарушение принципа надлежащего правления.
Не секрет, что работа местных органов колеблется.
Ранее: Если совет не давал разрешение на отвод земельного участка в течение месяца после обращения, заинтересованное лицо имело законное право заказать геодезические работы.
Теперь: Заявитель вынужден либо ждать «без надежды надеясь», либо «бороться с ветряными мельницами» и отписывать на часто бессмысленные замечания исполкомов до тех пор, пока не получит долгожданный документ.
Но следует отдать должное, что старые правила продолжают действовать в ситуациях, когда в пределах земельного участка размещено недвижимое имущество или же при реализации права на приватизацию лицом, уже пользующимся этой землей.
Читайте также: Передача земель общинам и другие нововведения Закона 1423-IX
Контролируйте незаконные действия в отношении ваших земельных участков в сервисе SMS-Маяк Земля. Мониторинг Государственного реестра прав на недвижимое имущество 24/7 и мгновенное оповещение об изменениях. Попробуйте прямо сегодня.
II. Разрешительный характер согласования документации заменен информативным.
Документация по землеустройству касательно отвода земель отныне не согласовывается. Государственная экспертиза также упразднена. Хорошо, сказанное несколько преувеличено. Да, согласовывается, но исключительно собственниками/землепользователями/залогодержателями и т. д. Эти лица имеют непосредственный интерес относительно соответствующего земельного участка - логично. Процесс выделения земли в отдельный объект - это уравнение со многими неизвестными. Учитывается как текущая ситуация, так и ретроспектива, градостроительная документация, местоположение земли относительно тех или иных водных, историко-культурных, природно-заповедных объектов и т. д. И теперь ответственность за процедуру формирования полностью перекладывают на инженеров-землеустроителей.
С одной стороны это приемлемо, ведь уполномоченные органы теперь обязаны предоставлять перечень сведений об имеющихся ограничениях в использовании участка, пока соответствующая информация не будет внесена в Государственный земельный кадастр на основании соответствующей документации по землеустройству (до 2024 года). Следовательно, проектировщик будет обладать полным спектром данных для принятия решения о потенциальной возможности регистрации в кадастре конкретного участка. С другой стороны, такой уровень ответственности может напугать разработчиков, так как раньше они полагались на выводы профильных органов о согласовании.
Еще один сюрприз может ждать вас, когда после регистрации участка в Государственном земельном кадастре при рассмотрении вопроса об утверждении документации распорядители земель выявят определенное несоответствие требованиям законов Украины и принятых в соответствии с ними нормативно-правовых актов. Самый очевидный пример - местные органы градостроительства и архитектуры будут давать внутренние заключения о несоответствии заявленной инициативы градостроительной документации.
И вот здесь законодатель должен подумать, какая судьба участков с дефектами - новое основание для отмены в упрощенном порядке или неболезненный порядок исправления ошибки, допущенной проектантом. При таком условии кажется несправедливым лишать квалификационных сертификатов инженеров-землеустроителей на основании обнаружения схожих ошибок, по крайней мере на первичных этапах деяния Закона.
На сегодняшний день, если возникнет подобная ситуация, то ошибка исправляется путем разработки технической документации или редактирования текущей, что влечет за собой временные, финансовые затраты, а также непонимание дальнейшей судьбы, ведь всегда существует вероятность того, что при повторном обращении появятся дополнительные основания для отказа.
III. Действия землеустроительной организации относительно документации, разработанной до вступления в силу изменений.
Закон содержит переходные положения, частично определяющие механизм применения новых норм к уже существующим правоотношениям. Однако немало белых пятен остается. Поэтому руководствуемся общими нормами, предусматривающими требование применять новые правила к правам и обязанностям, возникшим с момента вступления в силу.
Сейчас проектировщики активно приводят документацию в соответствие с требованиями Закона №1423. И нередко делают паузу в этом процессе для получения большей информации, разъяснений о порядке его применения.
Напоследок
Декларируется, что те же инженеры-землеустроители приобретут функции кадастровых регистраторов. Эта норма, как и другие, имеет две стороны медали - есть дополнительная работа и дополнительная ответственность одновременно. Однако об этом еще говорить рано. Кабмин только предоставил для ознакомления проект своего постановления о порядке и условиях реализации этого проекта…
Учитывая, что Закон относительно свежий и практика в процессе формирования, то шишки набивать будут и исполнители работ, и органы-распорядители земель. Как будут эти раны лечить - вопрос открытый.
Как заполнить договор быстро и без ошибок? Попробуйте систему CONTRACTUM в LIGA360. Заполните минимум полей с датами и суммами, и загрузите готовый договор. Также система автоматически подставит реквизиты сторон. Детали по ссылке.
Читайте также: Земельные споры: какой порядок разрешения действует
