З 2018 в державі активно стартувала кампанія з інвентаризації земель державної власності, в результаті чого були проінвентаризовані земельні масиви державної землі, а інформація про земельні ділянки була внесена до Державного земельного кадастру (далі - ДЗК).
На той момент волі на докорінні зміни в управлінні та розпорядженні земельними ресурсами на території України у законодавця не було, а тому до прийняття Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» (далі - Закон 1423-ІХ) територіальні органи Держгеокадастру продовжували розпоряджатися землями сільськогосподарського призначення державної власності за межами населених пунктів.
Продовження монополії Держгеокадастру продовжилося після 31 січня 2018 року, коли урядом було прийнято розпорядження № 60-р «Питання передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності у комунальну власність об'єднаних територіальних громад», яким передбачалася інвентаризація земель сільськогосподарського призначення державної власності на території України, а передача Держгеокадастром сільськогосподарських земель передбачалася виключно за погодженням з ОТГ.
Деякі проінвентаризовані земельні ділянки сільськогосподарського призначення передавалися Держгеокадастром у комунальну власність ОТГ на підставі встановленої статтею 117 Земельного кодексу України процедури.
Відтепер все змінилося, законодавець прийнятим нормативно-правовим актом продовжив курс на реалізацію повноцінної децентралізації з наданням ОТГ повноважень з розпорядження землями державної власності.
Пропонуємо розглянути ключові законодавчі новели нижче.
1. ОТГ набули повноважень з розпорядження землями державної власності (в межах їх територій)
Для збереження земельного банку ОТГ законодавець встановив заборону для органів державної влади (територіальних органів Держгеокадастру, облдержадміністрацій та райдержадміністрацій) на розпорядження земельними ділянками державної власності, права на які не зареєстровані за ОТГ.
Відтепер землями комунальної власності ОТГ вважаються всі землі державної власності, розташовані за межами населених пунктів у межах таких територіальних громад. Це передусім стосується несформованих в ДЗК земельних ділянок.
Що стосується сформованих земельних ділянок в ДЗК, права державної власності на які зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - ДРРП), переходять у комунальну власність ОТГ з моменту державної реєстрації такого права.
Інші земельні ділянки та землі, не сформовані у земельні ділянки, переходять у комунальну власність з дня набрання чинності цим пунктом.
Що це значить? Це значить, що ОТГ в межах належної території можуть розпоряджатися землями майже усіх категорій, крім земель оборони, земель, які перебувають в постійному користуванні органів державної влади, земель лісогосподарського призначення, природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення загальнодержавного значення, земель під будівлями, спорудами, іншими об'єктами нерухомого майна державної власності та ін.
При цьому, раніше отримані дозволи на розроблення документації із землеустрою зберігатимуть свою чинність, однак затверджувати відповідну документацію будуть вже ОТГ.
Тобто, всі несформовані земельні ділянки державної власності, які розташовані за межами населених пунктів у межах відповідних територіальних громад, в автоматичному порядку переходять до комунальної власності за адміністративно-територіальним принципом. Що стосується сформованих земельних ділянок в базі Державного земельного кадастру - для набуття права комунальної власності на них, ОТГ необхідно перереєструвати відповідне право власності в ДРРП. При цьому, перехід права власності до ОТГ не є підставою для припинення права оренди та інших речових прав, на такі земельні ділянки, а будь-які зміни до таких договорів не вимагаються і здійснюються лише за згодою сторін.
2. Суттєве спрощення процедури погодження документації із землеустрою та скасування державної експертизи землевпорядної документації
В новій редакції Земельного кодексу України виключено всім раніше знайому статтю 1861, яка регулювала багаторівневу процедуру погодження компетентними органами розробленої документації із землеустрою. Натомість, ми отримали ст. 186 Земельного кодексу України в новій редакції, яка суттєво звужує перелік компетентних органів, з якими необхідно погоджувати документацію із землеустрою.
З 28.04.2021 відбулося фактичне скасування державної експертизи землевпорядної документації. Профільний Закон України «Про державну експертизу землевпорядної документації» втратив чинність, а з ним спростилося відведення (оформлення) земельних ділянок.
Такі законодавчі новели значно спрощують саму процедуру погодження розробленої документації та суттєво зменшують часові затрати на реєстрацію земельної ділянки в ДЗК та її передачу у власність (користування).
|
Дмитро Савчук |
3. З 27.05.2022 виконавчі органи сільських, селищних та міських рад отримають повноваження в частині здійснення державного контролю за використанням і охороною земель
Як і раніше функції з державного контролю за використанням та охороною земель залишаться у територіальних органів Держгеокадастру. Однак, з 27.05.2022 функції з державного контролю за використанням та охороною земель також зможуть здійснювати виконавчі органи сільських, селищних, міських рад (у разі прийняття відповідною радою рішення про здійснення такого контролю).
Ці зміни важливі для ОТГ з точки зору отримання контролюючих функцій з дотримання земельного законодавства землевласниками (землекористувачами) усіх категорій та форм власності в межах території ОТГ.
4. Деякі нововведення до процедури зміни цільового призначення (виду використання) земельних ділянок
Відтепер, зміна цільового призначення приватних земельних ділянок здійснюватиметься сільською, селищною, міською радою. Додатково необхідно зазначити, що з відкриттям ринку сільськогосподарської землі законодавець передбачив можливу масовість набуття особами, які не можуть набувати права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення (юридичними особами) у власність несільськогосподарських земель з ціллю подальшої зміни їх цільового призначення (зі зміною категорії) з «несільськогосподарського призначення» на «сільськогосподарське призначення». Якщо така особа все ж реалізує процедуру зміни цільового призначення земельної ділянки (зі зміною категорії), тоді у неї з'явиться обов'язок відчужити земельну ділянку протягом 1 (одного) року з дня внесення такої інформації в ДЗК.
Що стосується виду використання земельної ділянки в межах категорії земель та її цільового призначення, то відтепер види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються власником (користувачем) самостійно, в межах вимог, встановлених до використання цієї категорії земель (з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою).
Відтепер затверджувати проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок (цільове призначення яких змінюється) будуть органи місцевого самоврядування. Така опція додатково посилить вплив ОТГ на містобудівну і планувальну перспективу розвитку територіальної громади.
Крім того, позитивних змін зазнала процедура зміни виду використання земельної ділянки, яка раніше не була встановлена і прирівнювалася судами до процедури зміни цільового призначення земельної ділянки (з обов'язковою розробкою проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, його погодження та затвердження). Відтепер землевласник (землекористувач) отримає право змінювати вид використання належної земельної ділянки з урахуванням містобудівної перспективи та власних економічних потреб і цілей.
5. Спеціальний дозвіл на зняття та перенесення ґрунтового покриву (родючого шару) скасовано!
Так, власники земельних ділянок та землекористувачі отримають право здійснювати зняття та перенесення ґрунтового покриву земельних ділянок виключно на підставі розробленого у встановленому законом порядку робочого проекту землеустрою (без необхідності отримання дозволу від Держгеокадастру).
Розробляти робочий проект землеустрою непотрібно, у випадку якщо переміщення ґрунтового покриву (родючого шару ґрунту) відбувається у межах однієї і тієї самої земельної ділянки, яка відноситься до одного з наступних цільових призначень - для ведення особистого селянського господарства, ведення садівництва, будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), індивідуального дачного будівництва та будівництва індивідуальних гаражів.
Ці зміни покликані спростити забюрократизовану та недосконалу процедуру отримання дозволу від Держгеокадастру. Відтепер замовник нестиме повну відповідальність за дотримання встановлених вимог та нормативів із зняття та перенесення ґрунтового покриву (родючого шару ґрунту) на земельну ділянку.
Дмитро Савчук,
старший юрист Legal House
Читайте також:
Аналіз Закону щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об'єкта нерухомості
Слідкуйте за реєстраційними змінами нерухомості в системі SMS-Маяк. Захистіть свій бізнес від рейдерства.
Як отримати більше клієнтів для юридичного бізнесу? Зареєструйте компанію у Liga:BOOK. Цей каталог допомагає клієнтам знайти юристів, адвокатів, нотаріусів. Учасники Liga:BOOK публікують статті й розміщують банери на новинних майданчиках ЛІГА:ЗАКОН, беруть участь у юридичному рейтингу. Дізнайтеся про всі можливості Liga:BOOK прямо зараз.
