Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду висвітлив актуальну практику щодо земельних спорів і спорів у сфері будівництва.
Нотаріальна палата пропонує нотаріусам ознайомитися із основними висновками ВС.
Правові підстави укладення договору оренди землі (земельні спори)
У висновку, викладеному у постанові Верховного Суду України від 17 січня 2011 року у справі № 35/390, зазначено, що визнання судом укладеним договору оренди земельної ділянки за відсутності рішення органу місцевого самоврядування про передачу позивачу цієї ділянки в оренду є порушенням виключної компетенції органу місцевого самоврядування на розпорядження землями.
Велика Палата ВС не відступила від висновку ВСУ та зазначила, що передача земельної ділянки в оренду здійснюється на підставі рішення органу місцевого самоврядування шляхом укладення відповідного договору оренди. Прийняття уповноваженим органом місцевого самоврядування рішення про передачу в користування (оренду) земельної ділянки, яка перебуває у комунальній власності, є необхідною умовою для передачі такої земельної ділянки в оренду.
Набрання чинності договором оренди земельної ділянки починається з моменту вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (ВП ВС від 15.01.2020 року у справі № 322/1178/17).
Реєстрацію права оренди земельної ділянки, «подвійної» реєстрації було відображено у постанові Великої Палати ВС від 01.04.2020 року у справі № 610/1030/18.
Нездійснення державним реєстратором запитів до відповідних органів з метою перевірки наявності вже зареєстрованих прав на земельну ділянку призводить до подвійної реєстрації прав оренди на ту саму земельну ділянку.
При цьому одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну і ту саму земельну ділянку суперечить вимогам закону, який спрямований на забезпечення визнання і захисту державою речових та інших прав, які підлягають державній реєстрації, і призводить до порушення права первинного орендаря.
Застосування статті 33 Закону «Про оренду землі»
Надано ґрунтовний аналіз застосування статті 33 Закону «Про оренду землі» та визначено алгоритм дій орендаря й орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.
При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» і «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою - п'ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність (постанова ВП ВС від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18).
Визнання права власності на збудовані об'єкти, державна реєстрація права власності
Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті.
Державна реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, та не виключає можливість знесення такого об'єкта нерухомості в порядку, встановленому для самочинно побудованих об'єктів (постанова ВП ВС від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13).
У зв'язку із викладенням статті 26 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у новій редакції згідно із Законом «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності з 16.01.2020, наразі чинне законодавство взагалі не передбачає скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а навпаки визначає, що такі відомості не підлягають скасуванню або вилученню (постанова КГС ВС від 30.06.2020 у справі № 922/3130/19).
Захистити своє майно від рейдерів допоможе ефективний сервіс SMS-Маяк від "ЛІГА:ЗАКОН". Завдяки ньому можна відстежувати зміни статусу об'єкта нерухомості. Отримана інформація дасть змогу своєчасно звернутися до суду з позовною заявою про скасування вчинених реєстраційних дій, а також до правоохоронних органів із заявою про неправомірність таких дій. Ефективно уберегтися від рейдерів також допоможуть сервіси SMS-Маяк Земля та SMS-Маяк Іпотека від "ЛІГА:ЗАКОН", за допомогою яких можна оперативно дізнатися про зміни в реєстрі нерухомості (через SMS-повідомлення, електронним листом або через повідомлення в кабінеті користувача).
Читайте також:
