Вже пройшов третій місяць з моменту запуску нової системи реєстрації речових прав на нерухоме майно і їх обтяжень. На сьогодні система все ще повноцінно не працює. Так, з горем навпіл реєструється право власності, як на нові об'єкти, так і на ті, права на які були зареєстровані до 1 січня 2013 року. Також запустився сегмент реєстрації іпотек. Слід зазначити, що увесь січень у нотаріусів не було упевненості в тому, що вони наділені повноваженнями по реєстрації іпотек. Але на початок лютого така упевненість з'явилася, і сьогодні укласти іпотечний договір не є проблемою.
Реєстрація прав і обтяжень на земельні ділянки фактично зупинена. Головна причина - відсутність ефективної інформаційної взаємодії між реєстром і кадастром. Якщо в Києві цю проблему вирішують шляхом отримання витягання з кадастру, наявність якого повинен забезпечити заявник права, то у Львові, наприклад, із-за цього нюансу неформально відмовляють в реєстрації прав на земельні ділянки.
Іншою проблемою реєстрації прав на ділянки є те, що зареєструвати обтяження, наприклад, сервітута сьогодні не є можливим у випадках, коли ділянка, яка (чи частина якого) знаходиться під сервітутом, не відводилася і не має кадастрового номера. За логікою нової системи спочатку формується ділянка в кадастрі з привласненням йому кадастрового номера, реєструється право власності на нього, а вже потім реєструється право сервітута в якості обтяження ділянки. І ця логіка вірна. Раніше існували сервітути, які полягали, щоб не проходити складніший процес укладення договору оренди. Сьогодні ж єдиною перевагою сервітута буде обхід вимог про проведення аукціону. Також надається більше свободи в питанні ціноутворення. У іншому ж цей процес за технологією не відрізнятиметься від оформлення оренди. З цієї причини у багатьох випадках практичний і надійніше буде укласти договір орендиніж наслідувати ту ж процедуру, і по результату отримати сервітут, який, наприклад, не можна використовувати в цілях дозвільної процедури у будівництві за деякими виключеннями (наприклад, прокладення лінії електропередач).
|
Іван Трофименко |
Однією з незручностей, що не мають під собою ніяких логічних пояснень, є відсутність можливості отримати витягання з реєстру про зареєстровані іпотеки по об'єкту, окрім як через Укргосреестр. Нотаріуси подібного витягання дати не можуть. Дивною є наявність у нотаріуса права реєстрації іпотеки і при цьому відсутність права дати витягання третій особі про наявні зареєстровані іпотеки.
Також відносно іпотеки слід зауважити, що реєстрація іпотеки майнових прав на об'єкт, майбутня іпотека і іпотека об'єкту незавершеного будівництва не накладає заборону на відчуження існуючого об'єкту (у разі його реконструкції). Так, при реєстрації іпотеки нотаріус створить розділ в спеціальному розділі реєстру, а не в основному. Наявність записів в спеціальному розділі матимуть силу приміток і юридично забороною відчуження існуючого об'єкту не є.
Поширенішою є проблема внесення змін або припинення іпотек і зняття заборон. Для дійсності подібної дії потрібна державна реєстрація, оскільки виникнення і перехід права і обтяжень не лише виникають після державної реєстрації, але і припиняються після державної реєстрації. Про це, на жаль, в Законі про реєстрацію прав сказано мало, але основи цього правила лежать в Цивільному кодексі, і сьогодні це питання вже притягнуло увагу Укргосреестра. Особливо актуальним є припинення іпотеки і заборон відчуження, зареєстрованих до 1 січня 2013 року. Так, наприклад, зареєструвавши іпотеку в 2012 р. і виконавши усі зобов'язання за кредитним договором, для її припинення досить повідомлення банку, нотаріуса для припинення права іпотеки і зняття заборони відчуження. Але враховуючи таку відому особливість реєстру, як відсутність в нім даних із старих реєстрів попередників (прав власності, іпотек і заборон відчуження), таке повідомлення йде в нікуди, оскільки припиняти в новому реєстрі нічого. У результаті для того, щоб припинити іпотеку і зняти заборону, спершу потрібно привести сторони угоди, створити розділ про об'єкт в новому реєстрі, зареєструвати право власності на нього, зареєструвати іпотеку і заборону тільки після цього припинити іпотеку і зняти заборону. При цьому нотаріуси мають доступ до реєстру тільки при здійсненні нотаріальних дій, і усі ці кроки треба здійснювати через Держреєстр. Подібна ситуація застосовна і до зняття арештів. Так, раніше накладені арешти підлягають зняттю по подібному ж алгоритму. На цю проблему Держреєстр вже звернув увагу. Згідно наявної інформації над її рішенням працюють з метою створення механізму, який би все ж дозволив на підставі одного тільки повідомлення банку припиняти іпотеку, а не "грати весілля наново".
Також опрацьовується можливість зняття іпотеки і заборони силами самого іпотекодавця шляхом надання документів, що підтверджують наявність підстав для такого припинення (повернення кредиту або виконання інших зобов'язань, забезпечених іпотекою).
Рішенням багатьох проблем могла б стати велика лібералізація для нотаріусів. Їх роль і доступ до реєстру не можна обмежувати тільки випадками здійснення нотаріальних дій.
ВИСНОВОК:
Щоб підсумувати, слід вказати, що перехід від системи реєстрації угод і обмеженої реєстрації прав до повноцінної системи реєстрації усіх прав на нерухоме майно не може бути гладким. Слідує також вже сьогодні подумати над такою, наприклад, ситуацією, як реєстрація прав оренди при безлічі орендарів в торгових центрах, офісних будівлях. Адже, реєструючи право оренди при завіренні угоди, нотаріус не зможе ідентифікувати і зіставити усі квадратні метри, щоб уникнути реєстрації прав двох осіб на одну і ту ж площу. Можливі і інші ситуації, які Укргосреестру слід уловлювати у ринку і шукати шляхи їх рішення.
Іван Трофименко
радник
керівник департаменту нерухомості і будівництва
AstapovLawyers
________________________________________________________________
"ЮРИСТ & ЗАКОН" - це електронне аналітичне видання, що входить в інформаційно-правові системи ЛІГА :ЗАКОН і створене спеціально для юристів і фахівців, що потребують якісної аналітичної інформації про зміни, що відбуваються в правовому полі України. З питань придбання видання "ЮРИСТ & ЗАКОН" звертайтеся до менеджерам ЛІГА :ЗАКОН чи дорегіональним дилерам.
