Уже прошел третий месяц с момента запуска новой системы регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений. На сегодняшний день система все еще полноценно не работает. Так, с горем пополам регистрируется право собственности, как на новые объекты, так и на те, права на которые были зарегистрированы до 1 января 2013 года. Также запустился сегмент регистрации ипотек. Следует отметить, что весь январь у нотариусов не было уверенности в том, что они наделены полномочиями по регистрации ипотек. Но к началу февраля такая уверенность появилась, и сегодня заключить ипотечный договор не является проблемой.
Регистрация прав и обременений на земельные участки фактически остановлена. Главная причина - отсутствие эффективного информационного взаимодействия между реестром и кадастром. Если в Киеве эту проблему решают путем получения извлечения из кадастра, наличие которого должен обеспечить заявитель права, то во Львове, например, из-за этого нюанса неформально отказывают в регистрации прав на земельные участки.
Другой проблемой регистрации прав на участки является то, что зарегистрировать обременение в виде, например, сервитута сегодня не является возможным в случаях, когда участок, который (или часть которого) находится под сервитутом, не отводился и/или не имеет кадастрового номера. По логике новой системы сначала формируется участок в кадастре с присвоением ему кадастрового номера, регистрируется право собственности на него, а уже потом регистрируется право сервитута в качестве обременения участка. И эта логика верная. Ранее существовали сервитуты, которые заключались, дабы не проходить более сложный процесс заключения договора аренды. Сегодня же единственным преимуществом сервитута будет обход требований о проведении аукциона. Также предоставляется больше свободы в вопросе ценообразования. В остальном же этот процесс по технологии не будет отличаться от оформления аренды. По этой причине во многих случаях практичней и надежней будет заключить договор аренды, нежели следовать той же процедуре, и по результату получить сервитут, который, например, нельзя использовать в целях разрешительной процедуры в строительстве за некоторыми исключениями (например, прокладка линии электропередач).
|
Иван Трофименко |
Одним из неудобств, не имеющих под собой никаких логических объяснений, является отсутствие возможности получить извлечение из реестра о зарегистрированных ипотеках по объекту, кроме как через Укргосреестр. Нотариусы подобного извлечения дать не могут. Странным является наличие у нотариуса права регистрации ипотеки и при этом отсутствие права дать извлечение третьему лицу об имеющихся зарегистрированных ипотеках.
Также в отношении ипотеки следует заметить, что регистрация ипотеки имущественных прав на объект, будущая ипотека и ипотека объекта незавершенного строительства не накладывает запрет на отчуждение существующего объекта (в случае его реконструкции). Так, при регистрации ипотеки нотариус создаст раздел в специальном разделе реестра, а не в основном. Наличие записей в специальном разделе будут иметь силу примечаний и юридически запретом отчуждения существующего объекта не является.
Более распространенной является проблема внесения изменений или прекращения ипотек и снятия запретов. Для действительности подобного действия необходима государственная регистрация, так как возникновение и переход права и обременений не только возникают после государственной регистрации, но и прекращаются после государственной регистрации. Об этом, к сожалению, в Законе о регистрации прав сказано мало, но основы этого правила лежат в Гражданском кодексе, и сегодня этот вопрос уже привлек внимание Укргосреестра. Особо актуальным является прекращение ипотеки и запретов отчуждения, зарегистрированных до 1 января 2013 года. Так, например, зарегистрировав ипотеку в 2012 г. и выполнив все обязательства по кредитному договору, для ее прекращения достаточно уведомления банка, нотариуса для прекращения права ипотеки и снятия запрета отчуждения. Но учитывая такую известную особенность реестра, как отсутствие в нем данных из старых реестров предшественников (прав собственности, ипотек и запретов отчуждения), такое уведомление уходит в никуда, так как прекращать в новом реестре нечего. В итоге для того, чтобы прекратить ипотеку и снять запрет, для начала надо привести стороны сделки, создать раздел об объекте в новом реестре, зарегистрировать право собственности на него, зарегистрировать ипотеку и запрет только после этого прекратить ипотеку и снять запрет. При этом нотариусы имеют доступ к реестру только при осуществлении нотариальных действий, и все эти шаги нужно осуществлять через Госреестр. Подобная ситуация применима и к снятию арестов. Так, ранее наложенные аресты подлежат снятию по подобному же алгоритму. На эту проблему Госреестр уже обратил внимание. Согласно имеющейся информации над ее решением работают с целью создания механизма, который бы все же позволил на основании одного только уведомления банка прекращать ипотеку, а не «играть свадьбу заново».
Также прорабатывается возможность снятия ипотеки и запрета силами самого ипотекодателя путем предоставления документов, подтверждающих наличие оснований для такого прекращения (возврат кредита или выполнение других обязательств, обеспеченных ипотекой).
Решением многих проблем могла бы стать большая либерализация для нотариусов. Их роль и доступ к реестру нельзя ограничивать только случаями осуществления нотариальных действий.
ВЫВОД:
Дабы подытожить, следует указать, что переход от системы регистрации сделок и ограниченной регистрации прав к полноценной системе регистрации всех прав на недвижимое имущество не может быть гладким. Следует также уже сегодня подумать над такой, например, ситуацией, как регистрация прав аренды при множестве арендаторов в торговых центрах, офисных зданиях. Ведь, регистрируя право аренды при заверении сделки, нотариус не сможет идентифицировать и сопоставить все квадратные метры, дабы избежать регистрации прав двух лиц на одну и ту же площадь. Возможны и другие ситуации, которые Укргосреестру следует улавливать у рынка и искать пути их решения.
Иван Трофименко,
советник,
руководитель департамента недвижимости и строительства
AstapovLawyers
________________________________________________________________
«ЮРИСТ & ЗАКОН» - это электронное аналитическое издание, входящее в информационно-правовые системы ЛІГА:ЗАКОН и созданное специально для юристов и специалистов, нуждающихся в качественной аналитической информации об изменениях, происходящих в правовом поле Украины. По вопросам приобретения издания «ЮРИСТ & ЗАКОН» обращайтесь к менеджерам ЛІГА:ЗАКОН или крегиональным дилерам.
