Як вже відомо, з 1 січня цього року почала діяти нова система реєстрації прав на нерухоме майно і їх обтяжень, передбачена Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно і їх обтяжили" (Закон) № 1952 - IV від 1 липня 2004 року.
Концепція нової системи реєстрації полягає в поєднанні в єдиному уніфікованому реєстрі інформації про усі існуючі права і обтяження по відношенню до об'єкту нерухомості. Таким чином, інформація про об'єкти нерухомості, яка раніше знаходилася в 4 різних реєстрах (Реєстрі прав власності на нерухоме майно, Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, Державному реєстрі іпотек і Державному реєстрі обтяжень об'єктів рухомого майна), з 1 січня цього року мала бути перенесена в єдиний реєстр - Державний реєстр прав на нерухоме майно і їх обтяжень.
Окрім цього, в результаті введення в дію нової системи реєстрація документів, що встановлюють право, на нерухомість замінена реєстрацією відповідних прав і обтяжень.
На сьогодні відповідальним за ведення Державного реєстру прав на нерухоме майно і їх обтяжень є Державна реєстраційна службаяка підкоряється Міністерству юстиції України.
Органи, які раніше були уповноважені реєструвати відповідні права, а саме: міські бюро технічної інвентаризації (БТИ), відділення Державного агентства земельних ресурсів України, а також частково нотаріуси, втратили свої права по реєстрації документів, що встановлювали право, прав і обтяжень.
Нижче увага буде акцентована на деяких аспектах державної реєстрації права господарського ведення.
Пунктом 2 ч. 1 ст. 4 Закони України передбачена обов'язкова державна реєстрація права господарського ведення. Суб'єкт господарювання, що здійснює господарську діяльність на підставі права власності, на власний розсуд, одноосібно або спільно з іншими суб'єктами має право надати майно іншим суб'єктам для використання його на праві господарського ведення. В якості прикладу може служити норма Господарського кодексу Українищо передбачає, що господарському об'єднанню майно передається його учасниками в господарське ведення на основі засновницького договору або рішення про утворення об'єднання (ч. 2 ст. 123).
По суті право господарського ведення є речовим правом суб'єкта комерційного підприємництва, який володіє, користується і розпоряджається майном, закріпленим за ним власником (уповноваженим ним органом), з обмеженням правомочності розпорядження. Таке обмеження означає що особа, що отримала майно в господарське ведення, не може його відчужувати, здавати в користування, забезпечувати свої зобов'язання за рахунок такого майна без дозволу власника. Крім того, особа, що отримала майно на праві господарського ведення, несе відповідальність перед власником цього майна і кредиторами за відповідність статутного капіталу величині чистих активів.
Виходячи з того, що вказане вище речове право являється похідним від права власності, воно згідно ст. 4 Закони реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно. Перелік документів, що підтверджують виникнення і припинення права власності і інших речових прав на нерухоме майно, визначений в Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно і їх обтяжилизатвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 2011 роки № 703. До вказаного переліку, зокрема, відноситься рішення про закріплення нерухомого майна на праві господарського ведення, прийняте власником нерухомого майна або особою, уповноваженим управляти таким майном (п. 27 Порядку державної реєстрації прав).
При цьому слід пам'ятати, що незважаючи на положення Цивільного кодексу України відносно способів набуття прав власності на нерухоме майно, Законом встановлений єдиний момент виникнення прав на таке майно - це дата реєстрації відповідної заяви в органі державної реєстрації прав на нерухоме майно. Таке ототожнення моменту реєстрації заяви з моментом виникнення права на нерухоме майно може привести до ситуації, коли після реєстрації заяви особа визнає, що у нього виникло речове право на нерухоме майно, яким така особа може скористатися. Проте після розгляду заяви уповноваженим органом може бути прийняте рішення про відмову в реєстрації цього речового права.
Права, що виникли до 1 січня цього року, визнаються дійсними, якщо вони були зареєстровані відповідно до чинного на той час законодавства |
Також слід звернути увагу на деякі нюанси. По-перше, права, що виникли до 1 січня цього року, визнаються дійсними, якщо вони були зареєстровані відповідно до чинного законодавства або якщо таке законодавство не передбачало обов'язкової реєстрації прав. Таким чином, немає необхідності проводити перереєстрацію цих прав. По-друге, що стосується земельних ділянок, то речові права на них можуть бути зареєстровані в Державному реєстрі прав на нерухоме майно і їх обтяжень після реєстрації такої земельної ділянки в державному земельному кадастрі відповідно до процедури, встановленою Законом України "Про державний земельний кадастр" і Порядком ведення державного земельного кадаструзатвердженою постановою Кабінету Міністрів України № 1051 від 17 жовтня 2012 року. По-третє, право власності на нерухоме майно може бути зареєстроване незалежно від того, чи було зареєстровано право власності на земельну ділянку під такою нерухомістю. По-четверте, право власності на частину нерухомого майна (наприклад, квартири або офісного приміщення) може бути зареєстроване незалежно від реєстрації права власності на будівлю в цілому.
Державна реєстраційна служба України 11.12.2012 року прийняла рекомендації відносно порядку державної реєстрації прав господарського ведення і оперативного управління. Першим етапом за згаданою вище процедурою є подача заяви про державну реєстрацію прав і їх обтяжили. Слід зазначити, що якщо об'єкт нерухомого майна розташований в межах території, на якій діють два і більше органів державної реєстрації прав, заява про таку реєстрацію подається в один з органів по вибору заявника.
Разом із заявою необхідно подати документи, що підтверджують виникнення, перехід або припинення права господарського ведення на нерухоме майно; документи, що засвідчують особу або повноваження заявника; документ, що підтверджує внесення плати за надання виписки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі - Реєстр).
|
Євгеній Музыченко |
Документами, що підтверджують виникнення права господарського ведення на нерухоме майно, являються:
- рішення про закріплення нерухомого майна на праві господарського ведення, прийняте власником нерухомого майна або особою, уповноваженим управляти таким майном;
- засновницький договір або рішення про створення об'єднання.
Для проведення державної реєстрації права господарського ведення на земельну ділянку заявник також подає виписку з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (у разі коли в документі, що засвідчує речове право на земельну ділянку, відсутні відомості про його кадастровий номер).
Якщо нерухомість знаходиться в іпотеці або податковій запоруці, то для проведення державної реєстрації права господарського ведення, окрім вищезгаданих документів, заявник повинен надати документ, що підтверджує факт надання згоди іпотекодержателем або органом державної податкової служби на передачу нерухомого майна, що знаходиться в іпотеці або податковій запоруці, на праві господарського ведення.
Для проведення державної реєстрації права господарського ведення на нерухоме майно на підставі договору, згідно з яким право господарського ведення на нерухоме майно перейде у зв'язку з настанням певних подій, заявник повинен надати документ, що підтверджує факт настання такої події. Наприклад, договір про те, що особа передасть нерухомість на праві господарського ведення після введення забудовником цієї нерухомості в експлуатацію.
Після подачі пакету документів державний реєстратор прав на нерухоме майно впродовж 14 робочих днів приймає рішення про реєстрацію права господарського ведення на нерухоме майно або про відмову в такій реєстрації. Теоретично зазначені терміни не підлягають продовженню. Реєстратор на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав вносить записи в Реєстр. Після внесення записів в Реєстр державний реєстратор формує виписку з нього і оформляє її в двох екземплярах, один з яких залучає до реєстраційної справи.
ВИСНОВОК:
Наявність пропусків в Реєстрі, який продовжує наповнюватися за декларативним принципом, створює основну проблему системи реєстрації. У зв'язку з цим деякі правовласники не зможуть здійснювати ніяких дій з об'єктами нерухомості, реєструвати речові права на такі об'єкти нерухомості. Така ситуація склалася внаслідок того, що більшість БТИ вели відповідні реєстраційні справи в паперовому виді, тоді як Реєстр є електронною базою даних. Відповідно, знадобиться немало часу, щоб перевести інформацію з баз даних БТИ в електронну базу даних Реєстру.
Євгеній Музыченко
молодший юрист АТ "З.Т. Партнерс"
________________________________________________________________
"ЮРИСТ & ЗАКОН" - це електронне аналітичне видання, що входить в інформаційно-правові системи ЛІГА :ЗАКОН і створене спеціально для юристів і фахівців, що потребують якісної аналітичної інформації про зміни, що відбуваються в правовому полі України. З питань придбання видання "ЮРИСТ & ЗАКОН" звертайтеся до менеджерам ЛІГА :ЗАКОН чи дорегіональним дилерам.
