Как уже известно, с 1 января сего года начала действовать новая система регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, предусмотренная Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» (Закон) № 1952-IV от 1 июля 2004 года.
Концепция новой системы регистрации заключается в совмещении в едином унифицированном реестре информации о всех существующих правах и обременениях по отношению к объекту недвижимости. Таким образом, информация об объектах недвижимости, которая ранее находилась в 4 различных реестрах (Реестре прав собственности на недвижимое имущество, Едином реестре запретов отчуждения объектов недвижимого имущества, Государственном реестре ипотек и Государственном реестре обременений объектов движимого имущества), с 1 января сего года должна была быть перенесена в единый реестр - Государственный реестр прав на недвижимое имущество и их обременений.
Кроме этого, в результате введения в действие новой системы регистрация правоустанавливающих документов на недвижимость заменена регистрацией соответствующих прав и обременений.
На сегодняшний день ответственным за ведение Государственного реестра прав на недвижимое имущество и их обременений является Государственная регистрационная служба, которая подчиняется Министерству юстиции Украины.
Органы, которые ранее были уполномочены регистрировать соответствующие права, а именно: городские бюро технической инвентаризации (БТИ), отделения Государственного агентства земельных ресурсов Украины, а также частично нотариусы, потеряли свои права по регистрации правоустанавливающих документов, прав и обременений.
Ниже внимание будет акцентировано на некоторых аспектах государственной регистрации права хозяйственного ведения.
Пунктом 2 ч. 1 ст. 4 Закона Украины предусмотрена обязательная государственная регистрация права хозяйственного ведения. Субъект хозяйствования, осуществляющий хозяйственную деятельность на основании права собственности, по своему усмотрению, единолично или совместно с другими субъектами имеет право предоставить имущество другим субъектам для использования его на праве хозяйственного ведения. В качестве примера может служить норма Хозяйственного кодекса Украины, предусматривающая, что хозяйственному объединению имущество передается его участниками в хозяйственное ведение на основе учредительного договора или решения об образовании объединения (ч. 2 ст. 123).
По сути право хозяйственного ведения является вещным правом субъекта коммерческого предпринимательства, который владеет, пользуется и распоряжается имуществом, закрепленным за ним собственником (уполномоченным им органом), с ограничением правомочности распоряжения. Такое ограничение обозначает что лицо, получившее имущество в хозяйственное ведение, не может его отчуждать, сдавать в пользование, обеспечивать свои обязательства за счет такого имущества без разрешения собственника. Кроме того, лицо, получившее имущество на праве хозяйственного ведения, несет ответственность перед собственником этого имущества и кредиторами за соответствие уставного капитала величине чистых активов.
Исходя из того, что указанное выше вещное право является производным от права собственности, оно согласно ст. 4 Закона регистрируются после государственной регистрации права собственности на такое имущество. Перечень документов, подтверждающих возникновение и прекращение права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, определен в Порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 22 июня 2011 года № 703. К указанному перечню, в частности, относится решение о закреплении недвижимого имущества на праве хозяйственного ведения, принятое собственником недвижимого имущества или лицом, уполномоченным управлять таким имуществом (п. 27 Порядка государственной регистрации прав).
При этом следует помнить, что несмотря на положения Гражданского кодекса Украины относительно способов приобретения прав собственности на недвижимое имущество, Законом установлен единый момент возникновения прав на такое имущество - это дата регистрации соответствующего заявления в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Такое отождествление момента регистрации заявления с моментом возникновения права на недвижимое имущество может привести к ситуации, когда после регистрации заявления лицо сочтет, что у него возникло вещное право на недвижимое имущество, которым такое лицо может воспользоваться. Однако после рассмотрения заявления уполномоченным органом может быть принято решение об отказе в регистрации этого вещного права.
Права, возникшие до 1 января сего года, признаются действительными, если они были зарегистрированы в соответствии с действующим на то время законодательством |
Также следует обратить внимание на некоторые нюансы. Во-первых, права, возникшие до 1 января сего года, признаются действительными, если они были зарегистрированы в соответствии с действующим законодательством или если такое законодательство не предусматривало обязательной регистрации прав. Таким образом, нет необходимости проводить перерегистрацию этих прав. Во-вторых, что касается земельных участков, то вещные права на них могут быть зарегистрированы в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и их обременений после регистрации такого земельного участка в государственном земельном кадастре в соответствии с процедурой, установленной Законом Украины «О государственном земельном кадастре» и Порядком ведения государственного земельного кадастра, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины № 1051 от 17 октября 2012 года. В-третьих, право собственности на недвижимое имущество может быть зарегистрировано независимо от того, было ли зарегистрировано право собственности на земельный участок под такой недвижимостью. В-четвертых, право собственности на часть недвижимого имущества (например, квартиры или офисного помещения) может быть зарегистрировано независимо от регистрации права собственности на здание в целом.
Государственная регистрационная служба Украины 11.12.2012 года приняла рекомендации относительно порядка государственной регистрации прав хозяйственного ведения и оперативного управления. Первым этапом по упомянутой выше процедуре является подача заявления о государственной регистрации прав и их отягощений. Следует отметить, что если объект недвижимого имущества расположен в пределах территории, на которой действуют два и более органов государственной регистрации прав, заявление о такой регистрации подается в один из органов по выбору заявителя.
Вместе с заявлением необходимо подать документы, подтверждающие возникновение, переход или прекращение права хозяйственного ведения на недвижимое имущество; документы, удостоверяющие личность или полномочия заявителя; документ, подтверждающий внесение платы за предоставление выписки из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (далее - Реестр).
|
Евгений Музыченко |
Документами, подтверждающими возникновение права хозяйственного ведения на недвижимое имущество, являются:
- решение о закреплении недвижимого имущества на праве хозяйственного ведения, принятое собственником недвижимого имущества или лицом, уполномоченным управлять таким имуществом;
- учредительный договор или решение о создании объединения.
Для проведения государственной регистрации права хозяйственного ведения на земельный участок заявитель также подает выписку из Государственного земельного кадастра о земельном участке (в случае когда в документе, удостоверяющем вещное право на земельный участок, отсутствуют сведения о его кадастровом номере).
Если недвижимость находится в ипотеке или налоговом залоге, то для проведения государственной регистрации права хозяйственного ведения, кроме вышеуказанных документов, заявитель должен предоставить документ, подтверждающий факт предоставления согласия ипотекодержателем или органом государственной налоговой службы на передачу недвижимого имущества, находящегося в ипотеке или налоговом залоге, на праве хозяйственного ведения.
Для проведения государственной регистрации права хозяйственного ведения на недвижимое имущество на основании договора, согласно которому право хозяйственного ведения на недвижимое имущество перейдет в связи с наступлением определенных событий, заявитель должен предоставить документ, подтверждающий факт наступления такого события. Например, договор о том, что лицо передаст недвижимость на праве хозяйственного ведения после введения застройщиком этой недвижимости в эксплуатацию.
После подачи пакета документов государственный регистратор прав на недвижимое имущество в течение 14 рабочих дней принимает решение о регистрации права хозяйственного ведения на недвижимое имущество или об отказе в такой регистрации. Теоретически указанные сроки не подлежат продлению. Регистратор на основании принятого решения о государственной регистрации прав вносит записи в Реестр. После внесения записей в Реестр государственный регистратор формирует выписку из него и оформляет ее в двух экземплярах, один из которых приобщает к регистрационному делу.
ВЫВОД:
Наличие пробелов в Реестре, который продолжает наполняться по декларативному принципу, создает основную проблему системы регистрации. В связи с этим некоторые правообладатели не смогут совершать никаких действий с объектами недвижимости, регистрировать вещные права на такие объекты недвижимости. Такая ситуация сложилась вследствие того, что большинство БТИ вели соответствующие регистрационные дела в бумажном виде, тогда как Реестр представляет собой электронную базу данных. Соответственно, потребуется немало времени, чтобы перевести информацию из баз данных БТИ в электронную базу данных Реестра.
Евгений Музыченко,
младший юрист АО «С.Т. Партнерс»
________________________________________________________________
«ЮРИСТ & ЗАКОН» - это электронное аналитическое издание, входящее в информационно-правовые системы ЛІГА:ЗАКОН и созданное специально для юристов и специалистов, нуждающихся в качественной аналитической информации об изменениях, происходящих в правовом поле Украины. По вопросам приобретения издания «ЮРИСТ & ЗАКОН» обращайтесь к менеджерам ЛІГА:ЗАКОН или крегиональным дилерам.
