Численні складнощі, пов'язані з отриманням і передачею права оренди комунальної землі, спонукають юристів шукати незвичайні форми врегулювання таких правовідносин. Так, учасник форуму ЛІГАБізнесІнформ задався питанням про правомірність укладення без згоди орендодавця договору про поступку права користування земельною ділянкою, по якій до нового орендаря переходить тільки право користування земельною ділянкоюа обов'язок по сплаті орендної плати залишається на колишньому орендарі. Тобто, щоб ті правовідносини, в яких колишній орендар є боржником, залишилися колишніми, а зміни сталися б тільки в тих правовідносинах, де орендар виступає в ролі кредитора. Але можливість укладення такого договору викликала сумніви у інших учасників форуму.
Позиція 1. Укладення договору про поступку права користування земельною ділянкою без згоди орендодавця можливо, оскільки:
- якщо розкласти правовідносини, що виникають з договору оренди, на безліч окремих зобов'язань, що виникають на підставі одного юридичного факту (договори), то право оренди можна розглядати як зобов'язальне правооскільки воно полягає в праві на дії або бездіяльності орендодавця, пов'язані з можливістю використання його ділянки;
- з договору виникає ряд одиничних правовідносин (зобов'язань), в кожному з них особа - тільки боржник або тільки кредитор. За пропонованим договором поступки орендар поступається іншій особі тільки правом вимоги бездіяльності, не замінюючи при цьому орендаря в тих правовідносинах, де він є боржником;
- право володіння майном в даному випадку не передається, а отже, речових правовідносин не виникає;
- новому орендареві не потрібне безпосереднє відношення до речі. Йому досить обмеженого отримання корисних властивостей від речі шляхом того, що утримується зобов'язаної особи від дій, що заважають цьому;
- новому орендареві не потрібний абсолютний захист отриманого права пользования. Йому досить мати зв'язок з власником речі, захищаючись через нього. Такі правовідносини зовсім не обов'язково зводити до речових, оскільки їх об'єктом є не річ, а дії зобов'язаної особи, через які орендар і планує задовольнити свої потреби в чужій речі;
- право користування буде речовим, якщо сторони так прямо захочуть. Якщо ні, тоді сторони можуть використовувати інші правові конструкції, у тому числі із зобов'язального права;
- сервітути, як і інші речові права, народилися із зобов'язальних правовідносин. Ділення на речові і зобов'язальні правовідносини - явище ідеального толку. Об'єктом і речового, і зобов'язального правовідношення може бути річ (але одні правовідносини ставлять в підпорядкування безпосередньо річ, а інші - чиясь дія відносно речі), а тому основою їх протилежності є не об'єкт правовідносин, а інші ознаки. А саме наявність/відсутність абсолютного захисту, принципу дотримання (збереження права користування при відчуженні об'єкту оренди), володіння, стабільність і безпосереднє відношення до речі без опосредования у вигляді дій володаря речі.
Позиція 2. Укладення такого договору без згоди орендодавця неможливе, оскільки:
- пропонована конструкція із зобов'язальним характером правовідносин не дозволяє змінити користувача без згоди власника, оскільки на користувачі також лежать певні обов'язки перед власником (як мінімум відносно характеру використання майна). Отже, при зміні користувача відбувається заміна боржника, що без згоди кредитора не допускається;
- в даному випадку змішуються речові і зобов'язальні правовідносини;
- забезпечена правом можливість витягати корисні властивості з речі - це і є право користування річчю, т. е. право на річ;
- через зобов'язання особа отримує право вимоги до іншої особи на здійснення певної дії або утримується від здійснення певної дії. Зобов'язальне правовідношення не має за своїм змістом права на майно;
- для виникнення речових правовідносин зовсім не обов'язкова передача майна у володіння, прикладом чому служить таке речове право, як сервітут у вигляді права проходу/проїзду;
- бездіяльність у вигляді неперешкоди користуватися річчю потрібна не лише від власника, але і від усіх інших осіб, а це вже абсолютні правовідносини;
- утримання від здійснення дій з перешкоди у використанні чужої речі - це елемент абсолютного правовідношення. Зобов'язальні ж правовідносини носять відносний характер. Обов'язки в абсолютних правовідносинах не передаються, оскільки в цьому просто немає сенсу - цей обов'язок є у кожного і всякого;
- право використання чужої речі за своєю природою є речовим правом, що обтяжує власність. Після його виникнення ніхто, у тому числі власник, не має права перешкоджати здійсненню цього права;
- речове право є винятковим правом особи відносно речі, при цьому усі інші зобов'язані утримуватися від порушення цього права. Об'єм речового права може коливатися від абсолютного до мікроскопічного особистого сервітута;
- згідно ст. 8-1 Закону "Про оренду землі" право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужене його орендарем іншим особам.
|
Євгеній Даниленко |
Думка "Ю&З": Правовідносини, що виникають з договору оренди землі, носять, в першу чергу, зобов'язальний характер. На це вказує і місцерозташування глави 58 ГК (наймання (оренда)) у розділі III ГК, регулюючому окремі види зобов'язань, і сама суть договору оренди земельної ділянки, визначена в ст. 792 ГК. Згідно останньої за договором оренди земельної ділянки наймодатель передає або зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором термін у володіння і користування за плату.
Як стверджують автори науково-практичного коментаря до ст. 93 ЗКправо оренди землі в класичному розумінні є зобов'язальним правом. Але при цьому вони самі визнають, що після внесення змін до ЗКякими була передбачена можливість реєстрації права земельної ділянки оренди і його відчуження, цьому праву законодавець надав речово-правовий характер. На те, що право оренди земельної ділянки є речовим правом, вказує, зокрема, ч. 5 ст. 93 ЗК, передбачаюча можливість відчуження права оренди земельної ділянки, і ст. 4 Закони "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно і їх обтяжили"що вимагає державної реєстрації цього права.
Виходячи з цього, вважаємо, що само по собі право користування річчю (право оренди) є речовим правом Але, як і інші речові права (зокрема, право власності), воно може брати участь в обороті через зобов'язальні правовідносини. Через зобов'язання, що виникають з договору оренди, орендодавець, окрім іншого, передає право користування його річчю (право оренди). Орендар може вимагати від орендодавця передачі йому цього речового права, і ця вимога матиме зобов'язальний характер, так само як, приміром, і вимога про здійснення орендодавцем капітального ремонту арендованої речі. Отримавши ж право оренди, орендар отримує усі пов'язані з ним речові права, у тому числі право абсолютного захисту і право на відчуження цього права.
Отже, орендодавець не може передати право користування земельною ділянкою іншій особі за договором поступки права вимоги. Адже поступка права вимоги згідно ст. 512 ГК є способом заміни кредитора в зобов'язальних правовідносинах, до яких правовідносини, що виникають з права оренди (не плутати з правовідносинами, що виникають з договору оренди), не належать.
Зате орендар може продати право оренди, що належить йому. В усякому разі така можливість передбачена частиною 5 ст. 93 ЗК. Причому для здійснення орендарем відчуження такого права вказана норма не вимагає згоди орендодавця (але необхідність цієї згоди може бути передбачена в договорі оренди). При відчуженні права оренди земельної ділянки до набувача переходять тільки речові права, які з цього права виникають в об'ємі, спочатку переданому власником орендареві. Тобто, якщо орендареві було передано право оренди земельної ділянки на два роки для будівництва, то він не може продати право оренди цієї ділянки на більший термін або для іншої мети. При цьому послові відчуження такого права між орендарем, що продав отримане право оренди, і орендодавцем зберігаються усі зобов'язальні права і обов'язки, обумовлені ними в договорі оренди. Але договір про відчуження права оренди згідно ч. 4 ст. 124 ЗК може бути основою для укладення договору оренди вже з обличчям, якому це право перейшло.
Втім, можливість відчуження права оренди торкається тільки земельних ділянок приватної форми власностіоскільки ст. 8-1 Закону "Про оренду землі" забороняє відчуження права на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності за винятком земельної ділянки, наданої для будівництва житлового будинку.
До того ж не факт, що вищезгадані теоретичні виклади будуть сприйняті судовою інстанцією. Адже, приміром, в рішенні від 19.12.2012 року № 4/5009/6189/11 ВССУ обгрунтовував неможливість застосування ст. 516 ГК, регулюючої порядок заміни кредитора, до правовідносин оренди тим, що кредитором за договором оренди є орендодавець, а боржником - орендар. Мовляв, перший передає земельну ділянку в оренду, а другою зобов'язується використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням і сплачувати орендні платежі. Тому переклад на третіх осіб прав орендаря є не переведенням прав кредитора, а переведенням прав боржника, що згідно ст. 520 ГК можливо тільки з відома кредитора. Це рішення, на нашу думку, наочно демонструє, що далеко не усі суди готові вникати в суть договірних правовідносин, розкладаючи їх на декілька зобов'язань і визначаючи при цьому правову природу кожного з них.
ВИСНОВОК:
Орендар не може передати право користування земельною ділянкою за договором поступки права вимоги. Але він може продати його у випадках, не заборонених законодавством або договором.
Євгеній Даниленко
"ЮРИСТ & ЗАКОН"
____________________________________________________________
"ЮРИСТ & ЗАКОН" - це електронне аналітичне видання, що входить в інформаційно-правові системи ЛІГА :ЗАКОН і створене спеціально для юристів і фахівців, що потребують якісної аналітичної інформації про зміни, що відбуваються в правовому полі України. З питань придбання видання "ЮРИСТ & ЗАКОН" звертайтеся до менеджерам ЛІГА :ЗАКОН чи дорегіональним дилерам.
