Многочисленные сложности, связанные с получением и передачей права аренды коммунальной земли, побуждают юристов искать необычные формы урегулирования таких правоотношений. Так, участник форума ЛІГАБізнесІнформ задался вопросом о правомерности заключения без согласия арендодателя договора об уступке права пользования земельным участком, по которому к новому арендатору переходит только право пользования земельным участком, а обязанность по уплате арендной платы остается на прежнем арендаторе. То есть, чтобы те правоотношения, в которых прежний арендатор является должником, остались прежними, а изменения произошли бы только в тех правоотношениях, где арендатор выступает в роли кредитора. Но возможность заключения такого договора вызвала сомнения у других участников форума.
Позиция 1. Заключение договора об уступке права пользования земельным участком без согласия арендодателя возможно, поскольку:
- если разложить правоотношения, возникающие из договора аренды, на множество отдельных обязательств, возникающих на основании одного юридического факта (договора), то право аренды можно рассматривать как обязательственное право, поскольку оно состоит в праве на действия или бездействия арендодателя, связанные с возможностью использования его участка;
- из договора возникает ряд единичных правоотношений (обязательств), в каждом из них лицо - только должник или только кредитор. По предлагаемому договору уступки арендатор уступает другому лицу только право требования бездействия, не заменяя при этом арендатора в тех правоотношениях, где он является должником;
- право владения имуществом в данном случае не передается, а следовательно, вещных правоотношений не возникает;
- новому арендатору не нужно непосредственное отношение к вещи. Ему достаточно ограниченного получения полезных свойств от вещи путем воздержания обязанного лица от действий, мешающих этому;
- новому арендатору не нужна абсолютная защита полученного права пользования. Ему достаточно иметь связь с собственником вещи, защищаясь через него. Такие правоотношения вовсе не обязательно сводить к вещным, поскольку их объектом является не вещь, а действия обязанного лица, через которые арендатор и планирует удовлетворить свои потребности в чужой вещи;
- право пользования будет вещным, если стороны так прямо захотят. Если нет, тогда стороны могут использовать другие правовые конструкции, в том числе из обязательственного права;
- сервитуты, как и другие вещные права, родились из обязательственных правоотношений. Деление на вещные и обязательственные правоотношения - явление идеального толка. Объектом и вещного, и обязательственного правоотношения может быть вещь (но одни правоотношения ставят в подчинение непосредственно вещь, а другие - чье-то действие в отношении вещи), а потому основой их противоположности является не объект правоотношений, а иные признаки. А именно наличие/отсутствие абсолютной защиты, принципа следования (сохранение права пользования при отчуждении объекта аренды), владения, стабильность и непосредственное отношение к вещи без опосредования в виде действий обладателя вещи.
Позиция 2. Заключение такого договора без согласия арендодателя невозможно, поскольку:
- предлагаемая конструкция с обязательственным характером правоотношений не позволяет изменить пользователя без согласия собственника, поскольку на пользователе также лежат определенные обязанности перед собственником (как минимум относительно характера использования имущества). Следовательно, при изменении пользователя происходит замена должника, что без согласия кредитора не допускается;
- в данном случае смешиваются вещные и обязательственные правоотношения;
- обеспеченная правом возможность извлекать полезные свойства из вещи - это и есть право пользования вещью, т. е. право на вещь;
- в силу обязательства лицо получает право требования к другому лицу на совершение определенного действия либо воздержание от совершения определенного действия. Обязательственное правоотношение не имеет по своему содержанию права на имущество;
- для возникновения вещных правоотношений вовсе не обязательна передача имущества во владение, примером чему служит такое вещное право, как сервитут в виде права прохода/проезда;
- бездействие в виде непрепятствования пользоваться вещью нужно не только от собственника, но и от всех иных лиц, а это уже абсолютные правоотношения;
- удержание от совершения действий по препятствованию в использовании чужой вещи - это элемент абсолютного правоотношения. Обязательственные же правоотношения носят относительный характер. Обязанности в абсолютных правоотношениях не передаются, поскольку в этом просто нет смысла - эта обязанность есть у каждого и всякого;
- право использования чужой вещи по своей природе является вещным правом, обременяющим собственность. После его возникновения никто, в том числе собственник, не вправе препятствовать осуществлению этого права;
- вещное право является исключительным правом лица относительно вещи, при этом все остальные обязаны воздерживаться от нарушения этого права. Объем вещного права может колебаться от абсолютного до микроскопического личного сервитута;
- согласно ст. 8-1 Закона «Об аренде земли» право на аренду земельного участка государственной или коммунальной собственности не может быть отчуждено его арендатором другим лицам.
|
Евгений Даниленко |
Мнение «Ю&З»: Правоотношения, возникающие из договора аренды земли, носят, в первую очередь, обязательственный характер. На это указывает и месторасположение главы 58 ГК (наем (аренда)) в разделе III ГК, регулирующем отдельные виды обязательств, и сама сущность договора аренды земельного участка, определенная в ст. 792 ГК. Согласно последней по договору аренды земельного участка наймодатель передает или обязуется передать нанимателю земельный участок на установленный договором срок во владение и пользование за плату.
Как утверждают авторы научно-практического комментария к ст. 93 ЗК, право аренды земли в классическом понимании является обязательственным правом. Но при этом они сами признают, что после внесения изменений в ЗК, которыми была предусмотрена возможность регистрации права земельного участка аренды и его отчуждения, этому праву законодатель придал вещно-правовой характер. На то, что право аренды земельного участка является вещным правом, указывает, в частности, ч. 5 ст. 93 ЗК, предусматривающая возможность отчуждения права аренды земельного участка, и ст. 4 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений», требующая государственной регистрации этого права.
Исходя из этого, считаем, что само по себе право пользования вещью (право аренды) является вещным правом. Но, как и другие вещные права (в частности, право собственности), оно может участвовать в обороте через обязательственные правоотношения. В силу обязательств, возникающих из договора аренды, арендодатель, помимо прочего, передает право пользования его вещью (право аренды). Арендатор может требовать от арендодателя передачи ему этого вещного права, и это требование будет иметь обязательственный характер, так же как, к примеру, и требование о совершении арендодателем капитального ремонта арендуемой вещи. Получив же право аренды, арендатор получает все связанные с ним вещные права, в том числе право абсолютной защиты и право на отчуждение этого права.
Следовательно, арендодатель не может передать право пользования земельным участком другому лицу по договору уступки права требования. Ведь уступка права требования согласно ст. 512 ГК является способом замены кредитора в обязательственных правоотношениях, к числу которых правоотношения, возникающие из права аренды (не путать с правоотношениями, возникающими из договора аренды), не относятся.
Зато арендатор может продать принадлежащее ему право аренды. Во всяком случае такая возможность предусмотрена частью 5 ст. 93 ЗК. Причем для осуществления арендатором отчуждения такого права указанная норма не требует согласия арендодателя (но необходимость этого согласия может быть предусмотрена в договоре аренды). При отчуждении права аренды земельного участка к приобретателю переходят только вещные права, которые из этого права возникают в объеме, изначально переданном собственником арендатору. То есть, если арендатору было передано право аренды земельного участка на два года для строительства, то он не может продать право аренды этого участка на больший срок или для иной цели. При этом после отчуждения такого права между арендатором, продавшим полученное право аренды, и арендодателем сохраняются все обязательственные права и обязанности, оговоренные ими в договоре аренды. Но договор об отчуждении права аренды согласно ч. 4 ст. 124 ЗК может быть основанием для заключения договора аренды уже с лицом, которому это право перешло.
Впрочем, возможность отчуждения права аренды касается только земельных участков частной формы собственности, поскольку ст. 8-1 Закона «Об аренде земли» запрещает отчуждение права на аренду земельного участка государственной или коммунальной собственности за исключением земельного участка, предоставленного для строительства жилого дома.
К тому же не факт, что вышеуказанные теоретические изложения будут восприняты судебной инстанцией. Ведь, к примеру, в решении от 19.12.2012 года № 4/5009/6189/11 ВССУ обосновывал невозможность применения ст. 516 ГК, регулирующей порядок замены кредитора, к правоотношениям аренды тем, что кредитором по договору аренды является арендодатель, а должником - арендатор. Мол, первый передает земельный участок в аренду, а второй обязуется использовать земельный участок по целевому назначению и уплачивать арендные платежи. Поэтому перевод на третьих лиц прав арендатора является не переводом прав кредитора, а переводом прав должника, что согласно ст. 520 ГК возможно только с согласия кредитора. Это решение, по нашему мнению, наглядно демонстрирует, что далеко не все суды готовы вникать в сущность договорных правоотношений, раскладывая их на несколько обязательств и определяя при этом правовую природу каждого из них.
ВЫВОД:
Арендатор не может передать право пользования земельным участком по договору уступки права требования. Но он может продать его в случаях, не запрещенных законодательством или договором.
Евгений Даниленко
"ЮРИСТ & ЗАКОН"
____________________________________________________________
«ЮРИСТ & ЗАКОН» - это электронное аналитическое издание, входящее в информационно-правовые системы ЛІГА:ЗАКОН и созданное специально для юристов и специалистов, нуждающихся в качественной аналитической информации об изменениях, происходящих в правовом поле Украины. По вопросам приобретения издания «ЮРИСТ & ЗАКОН» обращайтесь к менеджерам ЛІГА:ЗАКОН или крегиональным дилерам.
