Одним з основних питань, що викликав дискусії серед народних депутатів і в громадськості, було обмеження монополії комунальних підприємств - бюро технічної інвентаризації і реєстрації об'єктів нерухомості (далі - БТИ) - по проведенню технічної інвентаризації об'єктів нерухомості. Ми спробували з'ясувати, чи дійсно Закон припиняє монополію БТИ по проведенню інвентаризації, і які зміни чекати українському бізнесу.
Історія ухвалення Закону
В першу чергу відмітимо, що раніше в Парламенті було зареєстровано відразу два законопроекти про технічну інвентаризацію об'єктів нерухомості. Перший з них, який у результаті був прийнятий, ініційований народними депутатами. Що стосується другого, його автором виступив Кабінет Міністрів України, який запропонував повністю "відібрати" у БТИ повноваження по проведенню технічної інвентаризації і передати їх юридичним особам і приватним підприємцям. Для досягнення цієї мети було запропоновано виключити з переліку повноважень органів місцевого самоврядування облік об'єктів нерухомості, передбачений Законом про місцеве самоврядування (ст. 30). Також Завершальними положеннями законопроекту встановлений обов'язок БТИ передати до 01.01.2013 року усі матеріали технічної інвентаризації в архіви органу державної реєстрації прав власності. Проте 5 червня 2012 року урядовий законопроект був відхилений і знятий з розгляду, а вже рівно через місяць парламентарі ухвалили Закон "Про технічну інвентаризацію об'єктів нерухомого майна", який буде переданий на підпис Президентові.
Основні положення Закону
Безумовно, основною новелою Закону стало розширення круга суб'єктів, уповноважених на організацію і забезпечення технічної інвентаризації. Тепер такими суб'єктами, окрім БТИ, можуть бути будь-які юридичні особи, що мають відповідну ліцензію. Тому на відміну від урядового законопроекту, закон не наділяє фізичних осіб - підприємців правом на проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомості.
Для отримання ліцензії на здійснення технічної інвентаризації юридична особа може бути зареєстрована у будь-якій організаційно-правовій формі, не забороненій законодавством. Проте слід зазначити, що в цілому вимоги до претендентів на здійснення такої діяльності встановлені досить жорсткі. Так, мінімальний розмір статутного капіталу юридичної особи встановлений на рівні 10 000 000 гривен, що, на наш погляд, дозволить "відсіяти" дрібних і "одноденних" суб'єктів господарювання, які можуть бути створені для виконання разових цілей. Крім того, Закон забороняє поєднання діяльності по технічній інвентаризації з іншими видами господарської діяльності. Передбачається прийняття Урядом спеціального порядку ліцензування діяльності по технічній інвентаризації.
Закон визначає перелік об'єктів нерухомого майна, що підлягають інвентаризації. До таких об'єктів відносяться будівлі, будови, спорудження усіх видів і їх комплекси, інженерні комунікації, елементи благоустрою, захисні спорудження цивільного захисту і цивільної оборони, мости і штучні споруди, зелені насадження. Крім того, інвентаризації підлягають об'єкти незавершеного будівництва, самовільно побудовані, безхазяйні об'єкти, об'єкти інженерної інфраструктури територіальних громад, об'єкти у стадії руйнування.
Технічна інвентаризація виконується за ініціативою заявника (власника, балансодержателя, органу державної влади або місцевого самоврядування) або уповноваженої особи. Також технічна інвентаризація може проводитися по зверненню органів місцевого самоврядування при розгляді справ по скаргах про порушення законодавства у сфері містобудування. Звернення неналежного заявника є основою для відмови в проведенні інвентаризації, що фіксується у відповідному рішенні.
|
Сергій Неделько |
Закон розділяє технічну інвентаризацію на первинну (проводиться при введенні об'єкту нерухомості в експлуатацію і при державній реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва) і поточну (проводиться з метою віддзеркалення змін в характеристиках об'єкту нерухомості). Звертаємо увагу, що у разі переходу права власності на об'єкт нерухомості проведення технічної інвентаризації не потрібно. Результатом проведення технічної інвентаризації є підготовка інвентаризаційної справи, технічного паспорта, довідки-характеристики, довідки про відсоток готовності об'єктів незавершеного будівництва, довідки про розрахунок доль про виділення, розподіл і розподіл майна і тому подібне
Що стосується розміру плати за проведення інвентаризації, Закон визначає, що вона залежить від суб'єкта звернення, а також виконавця інвентаризації. Так, здійснення технічної інвентаризації по зверненню органів місцевого самоврядування при розгляді скарг про порушення власником вимог законодавства про містобудування є безкоштовним. Розмір плати за послуги БТИ є предметом регулювання органами місцевого самоврядування. Обчислення вартості послуг і порядок їх застосування визначається Міністерством регіонального розвитку, будівництва і житлово-комунального господарства України (Минрегионстрой). На послуги приватних структур державне регулювання не поширюється, отже, застосовуються вільні тарифи.
Закон передбачає цивільно-правову і адміністративну відповідальність за порушення законодавства про технічну інвентаризацію. Зокрема, відповідальність передбачена за фальсифікацію виводів технічної інвентаризації, внаслідок чого причинний значний матеріальний збиток і інші тяжкі наслідки. Проте ні сам Закон, ні Кодекс України про адміністративні правопорушення не містить визначення (калькуляції) значного матеріального збитку і тяжких наслідків. До того ж сам Закон не передбачає внесення змін до вказаного кодексу.
Закон не передбачає отримання ліцензії БТИ - комунальними підприємствами після набуття чинності нормативного акту. Планується створення архівів електронних документів по технічній інвентаризації в електронному вигляді. Положення Закону встановлює, що при відчуженні об'єкту нерухомості технічний паспорт є невід'ємною частиною договору, отже, він є обов'язковим документом при укладенні оборудки.
Зважаючи на вищевикладене, вважаємо, що Закон досить детально регламентує основи проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна. В першу чергу, заслуговує на увагу положення про можливість проведення інвентаризації не лише БТИ - комунальними підприємствами, але і суб'єктами господарювання, які відповідають певним вимогам, і володіють відповідною ліцензією. Таким чином, парламентарями прийнято "соломонове рішення" між прибічниками повної передачі повноважень суб'єктам господарювання по проведенню технічної інвентаризації об'єктів нерухомості і супротивниками такого шляху. Такий підхід впроваджений, наприклад, у сфері надання нотаріальних послуг, і в цілому не викликає нарікань.
На наш погляд, рішення законодавця є цілком обгрунтованим і справедливим, оскільки клієнт має право самостійно вибирати виконавця послуг, який зможе максимально ефективно їх надати, звичайно, за певну плату. У випадку якщо клієнт з яких-небудь причин не готовий сплатити послуги суб'єкта господарювання, він може звернутися в комунальні підприємства, послуги яких, як очікується, коштуватимуть менше ніж в приватних фірмах. Іншими словами, хороший сервіс вимагає відповідного гонорару. Крім того, вважаємо, що розподіл повноважень між приватними і комунальними підприємствами декілька "розвантажить" БТИ, що може вплинути на ефективність їх послуг. На сьогодні Закон готується на підпис Президентові.
Сергій Неделько, юрист ЮФ "АНК"
