Одним из основных вопросов, вызвавший дискуссии среди народных депутатов и в общественности, было ограничение монополии коммунальных предприятий - бюро технической инвентаризации и регистрации объектов недвижимости (далее - БТИ) - по проведению технической инвентаризации объектов недвижимости. Мы попытались выяснить, действительно ли Закон прекращает монополию БТИ по проведению инвентаризации, и какие изменения ожидать украинскому бизнесу.
История принятия Закона
В первую очередь отметим, что ранее в Парламенте было зарегистрировано сразу два законопроекта о технической инвентаризации объектов недвижимости. Первый из них, который в итоге был принят, инициирован народными депутатами. Что касается второго, его автором выступил Кабинет Министров Украины, который предложил полностью «отобрать» у БТИ полномочия по проведению технической инвентаризации и передать их юридическим лицам и частным предпринимателям. Для достижения этой цели было предложено исключить из перечня полномочий органов местного самоуправления учет объектов недвижимости, предусмотренный Законом о местном самоуправлении (ст. 30). Также Заключительными положениями законопроекта установлена обязанность БТИ передать до 01.01.2013 года все материалы технической инвентаризации в архивы органа государственной регистрации прав собственности. Однако 5 июня 2012 года правительственный законопроект был отклонен и снят с рассмотрения, а уже ровно через месяц парламентарии приняли Закон «О технической инвентаризации объектов недвижимого имущества», который будет передан на подпись Президенту.
Основные положения Закона
Безусловно, основной новеллой Закона стало расширение круга субъектов, уполномоченных на организацию и обеспечение технической инвентаризации. Теперь такими субъектами, кроме БТИ, могут быть любые юридические лица, имеющие соответствующую лицензию. Поэтому в отличие от правительственного законопроекта, закон не наделяет физических лиц - предпринимателей правом на проведение технической инвентаризации объектов недвижимости.
Для получения лицензии на осуществление технической инвентаризации юридическое лицо может быть зарегистрировано в любой организационно-правовой форме, не запрещенной законодательством. Однако следует отметить, что в целом требования к претендентам на осуществление такой деятельности установлены достаточно жесткие. Так, минимальный размер уставного капитала юридического лица установлен на уровне 10 000 000 гривен, что, на наш взгляд, позволит «отсеять» мелких и «однодневных» субъектов хозяйствования, которые могут быть созданы для выполнения разовых целей. Кроме того, Закон запрещает совмещение деятельности по технической инвентаризации с другими видами хозяйственной деятельности. Предусматривается принятие Правительством специального порядка лицензирования деятельности по технической инвентаризации.
Закон определяет перечень объектов недвижимого имущества, подлежащих инвентаризации. К таким объектам относятся здания, строения, сооружения всех видов и их комплексы, инженерные коммуникации, элементы благоустройства, защитные сооружения гражданской защиты и гражданской обороны, мосты и искусственные сооружения, зеленые насаждения. Кроме того, инвентаризации подлежат объекты незавершенного строительства, самовольно построенные, бесхозные объекты, объекты инженерной инфраструктуры территориальных общин, объекты в стадии разрушения.
Техническая инвентаризация выполняется по инициативе заявителя (владельца, балансодержателя, органа государственной власти или местного самоуправления) или уполномоченного лица. Также техническая инвентаризация может проводиться по обращению органов местного самоуправления при рассмотрении дел по жалобам о нарушении законодательства в сфере градостроительства. Обращение ненадлежащего заявителя является основанием для отказа в проведении инвентаризации, что фиксируется в соответствующем решении.
|
Сергей Неделько |
Закон разделяет техническую инвентаризацию на первичную (проводится при введении объекта недвижимости в эксплуатацию и при государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства) и текущую (проводится с целью отражения изменений в характеристиках объекта недвижимости). Обращаем внимание, что в случае перехода права собственности на объект недвижимости проведение технической инвентаризации не требуется. Результатом проведения технической инвентаризации является подготовка инвентаризационного дела, технического паспорта, справки-характеристики, справки о проценте готовности объектов незавершенного строительства, справки о расчете долей о выделении, разделении и распределении имущества и т.п.
Что касается размера оплаты за проведение инвентаризации, Закон определяет, что она зависит от субъекта обращения, а также исполнителя инвентаризации. Так, осуществление технической инвентаризации по обращению органов местного самоуправления при рассмотрении жалоб о нарушении владельцем требований законодательства о градостроительстве является бесплатным. Размер платы за услуги БТИ является предметом регулирования органами местного самоуправления. Вычисление стоимости услуг и порядок их применения определяется Министерством регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины (Минрегионстрой). На услуги частных структур государственное регулирование не распространяется, следовательно, применяются свободные тарифы.
Закон предусматривает гражданско-правовую и административную ответственность за нарушение законодательства о технической инвентаризации. В частности, ответственность предусмотрена за фальсификацию выводов технической инвентаризации, вследствие чего причинен значительный материальный ущерб и другие тяжкие последствия. Однако ни сам Закон, ни Кодекс Украины об административных правонарушениях не содержит определения (калькуляции) значительного материального ущерба и тяжких последствий. К тому же сам Закон не предусматривает внесения изменений в указанный кодекс.
Закон не предусматривает получение лицензии БТИ - коммунальными предприятиями после вступления в силу нормативного акта. Планируется создание архивов электронных документов по технической инвентаризации в электронном виде. Положение Закона устанавливает, что при отчуждении объекта недвижимости технический паспорт является неотъемлемой частью договора, следовательно, он является обязательным документом при заключении сделки.
Принимая во внимание вышеизложенное, считаем, что Закон достаточно детально регламентирует основы проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества. В первую очередь, заслуживает внимания положение о возможности проведения инвентаризации не только БТИ - коммунальными предприятиями, но и субъектами хозяйствования, которые отвечают определенным требованиям, и владеют соответствующей лицензией. Таким образом, парламентариями принято «соломоново решение» между сторонниками полной передачи полномочий субъектам хозяйствования по проведению технической инвентаризации объектов недвижимости и противниками такого пути. Такой подход внедрен, например, в сфере предоставления нотариальных услуг, и в целом не вызывает нареканий.
На наш взгляд, решение законодателя является вполне обоснованным и справедливым, поскольку клиент имеет право самостоятельно выбирать исполнителя услуг, который сможет максимально эффективно их предоставить, конечно, за определенную плату. В случае если клиент по каким-либо причинам не готов оплатить услуги субъекта хозяйствования, он может обратиться в коммунальные предприятия, услуги которых, как ожидается, будут стоить меньше чем в частных фирмах. Иными словами, хороший сервис требует соответствующего гонорара. Кроме того, считаем, что распределение полномочий между частными и коммунальными предприятиями несколько «разгрузит» БТИ, что может повлиять на эффективность их услуг. На сегодняшний день Закон готовится на подпись Президенту.
Сергей Неделько, юрист ЮФ «АНК»
