Все-таки приємно, що хоч би іноді вітчизняна влада бореться з проблемами до їх виникнення. Не встигла почати діяти нова система реєстрації прав на нерухомість, що вводиться Законом № 1878 - VI, як уряд і депутати стурбувалися деякими питаннями її застосування.
Результатом стало прийняття законопроекту № 10365, яким вносяться досить серйозні зміни в майбутню процедуру. Почнемо з того, що обов'язки держреєстраторів частково покладаються на нотаріусів - при здійсненні будь-якої нотаріальної дії з нерухомістю, якщо при цьому виникають які-небудь права на неї.
Тобто при здійсненні будь-якої угоди з нерухомістю, будь то купівля-продаж, оренда, іпотека або що-небудь інше, що проходить через нотаріуса, а також у разі отримання спадку особа, що придбаває ті або інші права, звільняється від необхідності додатково куди-небудь звертатися для реєстрації свого права. При цьому реєстрація здійснюється не упродовж 14 (а з 1 січня 2014 року - 5) днів з моменту подачі заяви, а в день здійснення нотаріусом відповідної нотаріальної дії (завірення договору, видачі посвідчення про право на спадок і т. п.).
Але для самих нотаріусів така новела обернеться необхідністю отримувати друк держреєстратора (можливо, Мінюст при визначенні порядку ведення реєстру піде шляхом прирівнювання до неї друк нотаріуса) і, що чутливіше, обов'язковим збільшенням розміру страховки збитку, нанесеного їх діями. Розмір при цьому зростає дуже істотно - з 150 мінімальних зарплат до 1000 мінімальних зарплат (тобто більш ніж до 1 млн. гривен).
Другий цікавий момент - введення схем опосередкованої реєстрації прав особи в деяких випадках. Йдеться про старанне виробництво, у рамках якого ініціатором реєстрації визначається держвиконавець, а також про випадки внесення земельної ділянки в кадастр. У останньому варіанті звертатися до держреєстратора для реєстрації прав на таку ділянку зобов'язаний посадовець, відповідальний за ведення кадастру.
Подивимося, чи буде це реально працювати на практиці, але якщо буде, то запропоновані заходи можна назвати значним кроком вперед на шляху спрощення процедур закріплення права власності для "кінцевого користувача". На користь того, що уряд серйозно має намір утілити вказані норми в життя, служить те, що для посадовців держави вводиться можливість електронної подачі документів на реєстрацію. Таким чином, ускладнюється застосування "отмазок" рівня "немає грошей на конверти і марки", "немає бланків", "немає часу з'їздити" і тому подобнее.
Поки йшлося про серйозні зміни зі знаком "плюс". А тепер поговоримо про те, що так однозначно охарактеризувати не можна.
До таких однозначно відноситься нова процедура припинення реєстрації. У варіанті Закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно і їх обтяжень" до поправок із законопроекту № 10365 підстав для таких дій у держреєстратора два:
1) визначення суду про заборону дій, пов'язаних з реєстрацією;
2) заява правовласника у разі втрати документів, що встановлюють право.
Нові ж норми передбачають лише одно - рішення суду про заборону на дії, пов'язані з реєстрацією. Таким чином, правовласник, що втратив документи, опиняється в ризикованішому положенні. Йому або потрібно дуже спішно їх відновлювати (отримувати дублікати), або звертатися до суду.
Маємо наступну ситуацію. Застосовуватися така процедура (виходячи з перерахованих законодавцем підстав) може тільки в спірних ситуаціях. Тобто, на перший погляд, відбувається явне обмеження можливостей правовласника по своєму захисту від різних зловживань третіх осіб. Ось тільки давайте подумаємо, як часто міг би застосовуватися скасовний механізм?
Представляється, що не занадто часто. По-перше, правовласникові потрібно знати про спробу зареєструвати права на нерухомість. По-друге, довести факт втрати документів, що встановлюють право. Тобто його не можна застосувати превентивно: втратив, приміром, договір купівлі-продажу і свідоцтво про право власності, написав заяву реєстраторові, щоб ніхто не зміг цим скористатися. З іншого боку, так само не вийде використовувати цей механізм для захисту прав, приміром, іпотекодержателя, у випадку якщо предмет іпотеки намагаються продати без його згоди, оскільки документ (договір іпотеки), що встановлює право, зовсім не втрачений.
Тобто реальна корисність цього інструменту дуже обмежена і його відміна навряд чи серйозно позначиться на кількості неохайних реєстрацій прав на нерухомість. На користь цього говорить і те, що отримати визначення суду про заборону певних дій цілком можна і до розгляду суперечки по суті, в порядку забезпечення позову.
В цілому ж ця новела цілком вписується в категорію тих, про наслідки яких з упевненістю можна буде говорити, тільки побачивши практику застосування. До подібних з повним правом можна віднести і впровадження особливої процедури внесення в реєстр запису про припинення обтяження нерухомості. Основою для цього виступає тільки заява обременителя, яке той повинен подати впродовж 5 робочих днів з моменту припинення обтяження.
Таким чином, унеможливлюється внести запис в реєстр без його відома, що явно спрямоване на захист його прав. З іншого ж боку, власник майна ставиться практично в залежність від обременителя, оскільки у разі "забудькуватості" останнього доведеться через суд "нагадувати" йому про його обов'язок шляхом подачі віндікаційного позову. Що цікаво, норма закону дає усі підстави вважати, що спроба принести реєстраторові замість заяви судове рішення може бути сприйняте у багнети (отже, можливо, ми станемо свідками процесів проти держреєстраторів з вимогами про виконання ними рішень судів). Змусити ж обременителя написати заяву, навіть маючи на руках відповідне рішення суду, буде досить складно.
В принципі от і все основні зміни, проте варто згадати і про ряд дрібніших поправок.
Передусім, деталізується перелік підстав для відмови в реєстрації і порядок їх застосування. Крім того, витягання про тих, що обтяжили прав на нерухомість дозволено видавати будь-яким особам, що не можна не оцінити позитивно, оскільки істотно полегшується проведення юридичного аудиту нерухомості. І ще одно досить важливе нововведення - зміна порядку виправлення технічних помилок в записах реєстру, яке реєстраторові дозволено проводити незалежно від можливого утиску прав третіх осіб (останні обов'язково повідомляються про це). Таким чином, ці особи фактично зобов'язуються відстоювати свої права в суді.
ВИСНОВОК:
В цілому норми ухваленого парламентом законопроекту № 10365 дійсно спрямовані на вдосконалення процедури реєстрації прав на нерухомість.
Найголовнішим з них є фактичне усунення необхідності для набувача прав у багатьох випадках оформляти документи, що встановлюють право, і свідоцтво про реєстрацію в різних інстанціях. Торкається це усіх випадків набуття прав за участю нотаріуса, а також в результаті здійснення старанного виробництва. Крім того, аналогічним чином спрощена процедура реєстрації прав на ділянки, що знову вносяться в земельний кадастр.
_______________________
"ЮРИСТ & ЗАКОН" - це електронне аналітичне видання, що входить в інформаційно-правові системи ЛІГА :ЗАКОН і створене спеціально для юристів і фахівців, що потребують якісної аналітичної інформації про зміни, що відбуваються в правовому полі України. З питань придбання "ЮРИСТ & ЗАКОН" звертайтеся до менеджерам ЛІГА :ЗАКОН чи до регіональним дилерам.
