Все-таки приятно, что хотя бы иногда отечественная власть борется с проблемами до их возникновения. Не успела начать действовать новая система регистрации прав на недвижимость, вводимая Законом № 1878-VI, как правительство и депутаты озаботились некоторыми вопросами ее применения.
Результатом стало принятие законопроекта № 10365, которым вносятся достаточно серьезные изменения в будущую процедуру. Начнем с того, что обязанности госрегистраторов частично возлагаются на нотариусов - при совершении любого нотариального действия с недвижимостью, если при этом возникают какие-либо права на нее.
То есть при совершении любой сделки с недвижимостью, будь то купля-продажа, аренда, ипотека или что-либо другое, проходящей через нотариуса, а также в случае получения наследства лицо, приобретающее те или иные права, освобождается от необходимости дополнительно куда-либо обращаться для регистрации своего права. При этом регистрация осуществляется не на протяжении 14 (а с 1 января 2014 года - 5) дней с момента подачи заявления, а в день совершения нотариусом соответствующего нотариального действия (заверения договора, выдачи свидетельства о праве на наследство и т. п.).
Но для самих нотариусов такая новелла обернется необходимостью получать печать госрегистратора (возможно, Минюст при определении порядка ведения реестра пойдет по пути приравнивания к ней печати нотариуса) и, что более чувствительно, обязательным увеличением размера страховки ущерба, нанесенного их действиями. Размер при этом возрастает весьма существенно - со 150 минимальных зарплат до 1000 минимальных зарплат (то есть более чем до 1 млн. гривен).
Второй интересный момент - введение схем опосредованной регистрации прав лица в некоторых случаях. Речь идет об исполнительном производстве, в рамках которого инициатором регистрации определяется госисполнитель, а также о случаях внесения земельного участка в кадастр. В последнем варианте обращаться к госрегистратору для регистрации прав на такой участок обязано должностное лицо, ответственное за ведение кадастра.
Посмотрим, будет ли это реально работать на практике, но если будет, то предложенные меры можно назвать значительным шагом вперед на пути упрощения процедур закрепления права собственности для «конечного пользователя». В пользу того, что правительство серьезно намерено воплотить указанные нормы в жизнь, служит то, что для должностных лиц государства вводится возможность электронной подачи документов на регистрацию. Таким образом, усложняется применение «отмазок» уровня «нет денег на конверты и марки», «нет бланков», «нет времени съездить» и тому подобнее.
Пока речь шла о серьезных изменениях со знаком «плюс». А теперь поговорим о том, что так однозначно охарактеризовать нельзя.
К таковым однозначно относится новая процедура приостановления регистрации. В варианте Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» до поправок из законопроекта № 10365 оснований для таких действий у госрегистратора два:
1) определение суда о запрете действий, связанных с регистрацией;
2) заявление правообладателя в случае утраты правоустанавливающих документов.
Новые же нормы предусматривают лишь одно - решение суда о запрете на действия, связанные с регистрацией. Таким образом, правообладатель, утративший документы, оказывается в более рискованном положении. Ему либо надо очень спешно их восстанавливать (получать дубликаты), либо обращаться в суд.
Имеем следующую ситуацию. Применяться такая процедура (исходя из перечисленных законодателем оснований) может только в спорных ситуациях. То есть, на первый взгляд, происходит явное ограничение возможностей правообладателя по своей защите от различных злоупотреблений третьих лиц. Вот только давайте подумаем, как часто мог бы применяться отменяемый механизм?
Представляется, что не слишком часто. Во-первых, правообладателю надо знать о попытке зарегистрировать права на недвижимость. Во-вторых, доказать факт утраты правоустанавливающих документов. То есть его нельзя применить превентивно: потерял, к примеру, договор купли-продажи и/или свидетельство о праве собственности, написал заявление регистратору, чтобы никто не смог этим воспользоваться. С другой стороны, точно так же не получится использовать этот механизм для защиты прав, к примеру, ипотекодержателя, в случае если предмет ипотеки пытаются продать без его согласия, поскольку правоустанавливающий документ (договор ипотеки) отнюдь не утрачен.
То есть реальная полезность данного инструмента весьма ограничена и его отмена вряд ли серьезно скажется на количестве нечистоплотных регистраций прав на недвижимость. В пользу этого говорит и то, что получить определение суда о запрете определенных действий вполне можно и до рассмотрения спора по сути, в порядке обеспечения иска.
В целом же данная новелла вполне вписывается в категорию тех, о последствиях которых с уверенностью можно будет говорить, только увидев практику применения. К числу подобных с полным правом можно отнести и внедрение особой процедуры внесения в реестр записи о прекращении обременения недвижимости. Основанием для этого выступает только заявление обременителя, которое тот должен подать в течение 5 рабочих дней с момента прекращения обременения.
Таким образом, исключается возможность внести запись в реестр без его ведома, что явно направлено на защиту его прав. С другой же стороны, владелец имущества ставится практически в зависимость от обременителя, поскольку в случае «забывчивости» последнего придется через суд «напоминать» ему о его обязанности путем подачи виндикационного иска. Что интересно, норма закона дает все основания полагать, что попытка принести регистратору вместо заявления судебное решение может быть воспринята в штыки (так что, возможно, мы станем свидетелями процессов против госрегистраторов с требованиями об исполнении ими решений судов). Заставить же обременителя написать заявление, даже имея на руках соответствующее решение суда, будет достаточно сложно.
В принципе вот и все основные изменения, однако стоит упомянуть и о ряде более мелких поправок.
Прежде всего, детализируется перечень оснований для отказа в регистрации и порядок их применения. Кроме того, извлечения об отягощениях прав на недвижимость разрешено выдавать любым лицам, что нельзя не оценить положительно, поскольку существенно облегчается проведение юридического аудита недвижимости. И еще одно достаточно важное нововведение - изменение порядка исправления технических ошибок в записях реестра, которое регистратору разрешено проводить независимо от возможного ущемления прав третьих лиц (последние обязательно ставятся в известность об этом). Таким образом, эти лица фактически обязываются отстаивать свои права в суде.
ВЫВОД:
В целом нормы принятого парламентом законопроекта № 10365 действительно направлены на совершенствование процедуры регистрации прав на недвижимость.
Самым главным из них является фактическое устранение необходимости для приобретателя прав во многих случаях оформлять правоустанавливающие документы и свидетельство о регистрации в разных инстанциях. Касается это всех случаев приобретения прав с участием нотариуса, а также в результате осуществления исполнительного производства. Кроме того, аналогичным образом упрощена процедура регистрации прав на вновь вносимые в земельный кадастр участки.
_______________________
«ЮРИСТ & ЗАКОН» - это электронное аналитическое издание, входящее в информационно-правовые системы ЛІГА:ЗАКОН и созданное специально для юристов и специалистов, нуждающихся в качественной аналитической информации об изменениях, происходящих в правовом поле Украины. По вопросам приобретения «ЮРИСТ & ЗАКОН» обращайтесь к менеджерам ЛІГА:ЗАКОН или к региональным дилерам.
