У нашій країні все активніше створюються ОСМД. Проте як реєстрація ОСМД, так і його "зміст" обходиться недешево. У зв'язку з цим частенько у мешканців виникає ідея створення одного ОСМД для декількох сусідніх будинків. Це дає можливість заощадити на витратах по оплаті праці бухгалтера, обслуговуючого персоналу, юридичних послуг.
На форумі ЛІГАБізнесІнформ було піднято питання про правомірність реєстрації одного ОСМД для декількох будинків, що не є житловим комплексом, а також що походить з вирішення цього питання проблема "приєднання" мешканців одного будинку до вже діючого об'єднання співвласників іншого будинку.
Позиція 1. Створення (первинне або наступне шляхом приєднання) одного ОСМД для декількох будинків неможливе тому, що:
- в одному житловому комплексі може бути створено тільки одно об'єднання (ст. 4 Закону "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" (далі - Закон));
- в Законі поняття "будинок" вживається виключно в однині. Приміром, ч. 1 ст. 6 Закону передбачає, що об'єднання може бути створене в будинку будь-якої форми власності з числа тих, хто приватизовував або придбав квартиру, а також власника удома чи його уповноваженого обличчя, власників жител, а також власників нежитлових приміщень;
- оскільки ОСМД - це об'єднання співвласників будинку (одного), співвласники будинку "А" не матимуть статусу співвласників (як необхідної умови членства) у разі спроби вступити в ОСМД, створене співвласниками будинку "В".
Позиція 2. Створення (первинне або наступне шляхом приєднання) одного ОСМД для декількох будинків можливо, оскільки:
- при цьому норма ст. 2 Закони про створення одного об'єднання в одному житловому комплексі не порушується, оскільки більше одного об'єднання і не створюється;
- пряма заборона в Законі відсутня;
- є велика практика, коли декілька будинків, що мають одну адресу, створюють одно ОСМД;
- можна змінити статут існуючого об'єднання, передбачивши можливість входження в нього мешканців інших будинків.
Думка "Ю&З": Згідно ч. 4 ст. 4 Закони основна діяльність об'єднання співвласників полягає в здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння і користування загальним майном членів об'єднання, т. е. на реалізацію двох елементів права власності.
Загальна власність, виходячи з ч. 1 ст. 355 Цивільного кодексупередбачає наявність декількох суб'єктів - власників і одного об'єкту власності. Отже, власники кожного з будинків є співвласниками між собою і не полягають в таких стосунках з власниками іншого будинку. Якщо ж загальної власності немає, власники не можуть створювати одно об'єднання.
Власників об'єднує між собою тільки право спільної власності. Звідси неминуче виникає питання, на яких правових підставах власники одного будинку повинні брати участь в управлінні чужою власністю, т. е. власністю мешканців іншого будинку?
Далі, в п. 3.7.11 Державного класифікатора "Класифікація організаційно-правових форм господарювання" як організаційна форма передбачено саме "об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", а не "будинків". Саме це часто служить підставою для відмови в реєстрації ОСМД, членами яких є мешканці двох будинків.
Аналогічної позиції дотримується і Державний комітет України з питань регуляторної політики і підприємництва. Так, в листі № 7842 від 16.10.2007 р. він вказав, що Законом встановлена можливість реєстрації об'єднання співвласників тільки одного будинку.
Слід зауважити, що прибічники можливості існування об'єднань співвласників декількох багатоквартирних будинків, як на непрямий доказ своєї позиції можуть послатися на ст. 7 Закону, що вимагає визначати в статуті ОСМД основи і порядок реорганізації об'єднання, зокрема злиття.
На нашу думку, злиття об'єднань допустиме тільки у разі "злиття" об'єктів загальної власності, т. е. багатоквартирних будинків, у випадку якщо це технічно можливо.
Як випливає з Зразкового статуту житлово-будівельного кооперативу, останній може об'єднувати жителів декількох будинків. Це дає основу прибічникам можливості створення об'єднання співвласників декількох будинків посилатися на ст. 5 Закону, передбачаючу можливість реорганізації житлово-будівельних кооперативів в ОСМД. Такий аргумент також вважаємо необгрунтованим, оскільки норма абсолютно не виключає проведення реорганізації шляхом розподілу - єдино можливої в даному випадку форми реорганізації, виходячи з правової природи ОСМД, про яку говорилося раніше.
Ще одним підтвердженням юридичної неможливості створення об'єднання співвласників декількох будинків при діючому правовому регулюванні є той факт, що 15.03.2012 р. р. парламент прийняв в цілому урядовий законопроект № 8474яким передбачається зміна ст. 4 Закони. У запропонованій редакції статті встановлюється можливість спільного створення одного об'єднання власниками житлових і нежитлових приміщень у двох і більше багатоквартирних будинкахоб'єднаних загальною прибудинковою територією, елементами благоустрою, устаткуванням, інженерною інфраструктурою.
Ймовірно, такий нормотворчий порив пов'язаний з існуванням різних підходів держреєстраторів до даного питання, що породжує безліч конфліктних ситуацій. Проте, на нашу думку, запропонований урядом і підтриманий парламентом варіант регулювання не відповідає правовій природі ОСМД.
ВИСНОВОК:
Співвласників багатоквартирного будинку об'єднує між собою право спільної власності неділимого і загального майна у складі житлового будинку. Головною метою створення ОСМД є управління загальною власністю. За відсутності об'єктів загальної власності створення ОСМД неможливе. Отже, при існуючому правовому регулюванні мешканці різних будинків не можуть об'єднатися в одно ОСМД, проте можуть створити асоціацію власників житлових будинків.
__________________________
"ЮРИСТ & ЗАКОН" - це електронний аналітичний тижневик, що входить в інформаційно-правові системи ЛІГА :ЗАКОН і створений спеціально для юристів і фахівців, що потребують якісної аналітичної інформації про зміни, що відбуваються в правовому полі України. З питань придбання "ЮРИСТ & ЗАКОН" звертайтеся до менеджерам ЛІГА :ЗАКОН чи до регіональним дилерам.
