В нашей стране все активнее создаются ОСМД. Однако как регистрация ОСМД, так и его «содержание» обходится недешево. В связи с этим зачастую у жильцов возникает идея создания одного ОСМД для нескольких соседних домов. Это дает возможность сэкономить на издержках по оплате труда бухгалтера, обслуживающего персонала, юридических услуг.
На форуме ЛІГАБізнесІнформ был поднят вопрос о правомерности регистрации одного ОСМД для нескольких домов, не являющихся жилищным комплексом, а также происходящая из решения этого вопроса проблема «присоединения» жильцов одного дома к уже действующему объединению сособственников другого дома.
Позиция 1. Создание (изначальное или последующее путем присоединения) одного ОСМД для нескольких домов невозможно потому, что:
- в одном жилищном комплексе может быть создано только одно объединение (ст. 4 Закона «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» (далее - Закон));
- в Законе понятие «дом» употребляется исключительно в единственном числе. К примеру, ч. 1 ст. 6 Закона предусматривает, что объединение может быть создано в доме любой формы собственности из числа тех, кто приватизировал или приобрел квартиру, а также собственника дома или его уполномоченного лица, собственников жилых помещений, а также собственников нежилых помещений;
- поскольку ОСМД - это объединение совладельцев дома (одного), совладельцы дома «А» не будут иметь статуса совладельцев (как необходимого условия членства) в случае попытки вступить в ОСМД, созданное совладельцами дома «В».
Позиция 2. Создание (изначальное или последующее путем присоединения) одного ОСМД для нескольких домов возможно, так как:
- при этом норма ст. 2 Закона о создании одного объединения в одном жилищном комплексе не нарушается, поскольку больше одного объединения и не создается;
- прямой запрет в Законе отсутствует;
- имеется обширная практика, когда несколько домов, имеющих один адрес, создают одно ОСМД;
- можно изменить устав существующего объединения, предусмотрев возможность вхождения в него жильцов других домов.
Мнение «Ю&З»: Согласно ч. 4 ст. 4 Закона основная деятельность объединения сособственников заключается в осуществлении функций, обеспечивающих реализацию прав владельцев помещений на владение и пользование общим имуществом членов объединения, т. е. на реализацию двух элементов права собственности.
Общая собственность, исходя из ч. 1 ст. 355 Гражданского кодекса, предусматривает наличие нескольких субъектов - собственников и одного объекта собственности. Следовательно, собственники каждого из домов являются сособственниками между собой и не состоят в таких отношениях с собственниками другого дома. Если же общей собственности нет, собственники не могут создавать одно объединение.
Владельцев объединяет между собой только право совместной собственности. Отсюда неминуемо возникает вопрос, на каких правовых основаниях владельцы одного дома должны принимать участие в управлении чужой собственностью, т. е. собственностью жильцов другого дома?
Далее, в п. 3.7.11 Государственного классификатора «Классификация организационно-правовых форм хозяйствования» как организационная форма предусмотрено именно «объединение совладельцев многоквартирного дома», а не «домов». Именно это часто служит основанием для отказа в регистрации ОСМД, членами которых являются жильцы двух домов.
Аналогичной позиции придерживается и Государственный комитет Украины по вопросам регуляторной политики и предпринимательства. Так, в письме № 7842 от 16.10.2007 г. он указал, что Законом установлена возможность регистрации объединения сособственников только одного дома.
Следует заметить, что сторонники возможности существования объединений сособственников нескольких многоквартирных домов, как на косвенное доказательство своей позиции могут сослаться на ст. 7 Закона, требующую определять в уставе ОСМД основания и порядок реорганизации объединения, в частности слияния.
По нашему мнению, слияние объединений допустимо только в случае «слияния» объектов общей собственности, т. е. многоквартирных домов, в случае если это технически возможно.
Как следует из Примерного устава жилищно-строительного кооператива, последний может объединять жителей нескольких домов. Это дает основание приверженцам возможности создания объединения сособственников нескольких домов ссылаться на ст. 5 Закона, предусматривающую возможность реорганизации жилищно-строительных кооперативов в ОСМД. Такой аргумент также считаем необоснованным, так как норма совершенно не исключает проведения реорганизации путем разделения - единственно возможной в данном случае формы реорганизации, исходя из правовой природы ОСМД, о которой говорилось ранее.
Еще одним подтверждением юридической невозможности создания объединения сособственников нескольких домов при действующем правовом регулировании является тот факт, что 15.03.2012 г. г. парламент принял в целом правительственный законопроект № 8474, которым предусматривается изменение ст. 4 Закона. В предложенной редакции статьи устанавливается возможность совместного создания одного объединения собственниками жилых и нежилых помещений в двух и более многоквартирных домах, объединенных общей придомовой территорией, элементами благоустройства, оборудованием, инженерной инфраструктурой.
Вероятно, такой нормотворческий порыв связан с существованием разных подходов госрегистраторов к рассматриваемому вопросу, что порождает множество конфликтных ситуаций. Однако, по нашему мнению, предложенный правительством и поддержанный парламентом вариант регулирования не соответствует правовой природе ОСМД.
ВЫВОД:
Совладельцев многоквартирного дома объединяет между собой право совместной собственности неделимого и общего имущества в составе жилого дома. Главной целью создания ОСМД является управление общей собственностью. При отсутствии объектов общей собственности создание ОСМД невозможно. Следовательно, при существующем правовом регулировании жильцы разных домов не могут объединиться в одно ОСМД, однако могут создать ассоциацию собственников жилых домов.
__________________________
«ЮРИСТ & ЗАКОН» - это электронный аналитический еженедельник, входящий в информационно-правовые системы ЛІГА:ЗАКОН и созданный специально для юристов и специалистов, нуждающихся в качественной аналитической информации об изменениях, происходящих в правовом поле Украины. По вопросам приобретения «ЮРИСТ & ЗАКОН» обращайтесь к менеджерам ЛІГА:ЗАКОН или к региональным дилерам.
